挂牌量冲9万套！分化加剧！苏州二手房市场真相曝光！！

　　众所周知，从年初开始全国各地松绑信号频出，苏州亦然。

　　上半年苏州陆续出台了一系列政策以激活市场，比如说解除二手房限售，提升公积金贷款额度，缩短外地人社保缴纳时间，降低二套房首付比例，外地人在吴江购置首套房无需社保……

　　政策端持续宽松，明显的利好了二手房市场的成交。

　　其实今年以来，苏州楼市呈现新房市场低迷，二手房市场上半年冷淡，下半年回暖的一个景象，当然，值得注意的是无论新房还是二手房市场，分化愈演愈烈。

　　苏州二手房市场走势有多重要？我们必须明白，只有二手房成交活跃起来，在以房换房的市场格局下，才能进一步利好苏州新房市场。

　　从今年苏州市区二手房的月度成交走势来看，上半年受疫情影响，二手房成交量绝大多数月份处在低谷位置，成交量基本低于4000套，延续了去年下半年以来的低迷态势。

　　而下半年在政策利好以及疫情得到控制下，6月苏州二手房市场成交活跃，成交套数达到5430套，成交面积为57.16万㎡。这样的成交量同比去年同期增加7.82%，环比增加63.36%。

　　7月，苏州二手房市场呈稳定转暖趋势，成交面积为63.77万㎡，成交套数5983套。同比去年同期增加36.57%，环比增加10.18%。

　　这样的成交量创造了今年以来苏州二手房成交的月度新高。

　　紧接着，8月苏州二手房市场还是保持着较好的成交走势。 成交面积为59.91万㎡，成交套数5611套。同比去年同期增加23.78%，环比减少6.22%。

　　虽然8月成交量相较7月有所下滑，但幅度并不是很大，依旧稳住了5000+套的成交量。

　　从数据面来看，2022年苏州市区二手房的成交量在6月之前一直是低于5000套的，3-5月基本维持在3000+套，而到了6月苏州市区二手房成交量开始冲破5000套，7月甚至接近6000套，8月成交量维持5000+套。

　　二手房稳定向好的原因，也不难理解，首先是新政的提振作用。限售取消，二手房对转让时间不再限制，苏州二手房挂牌量有着显著的提升，供应量上来了，购房者的选择变多了。

　　再加之对外地购房资格的松动、二套房首付比例降低以及利率低位，给购房者创造了宽松良好的购房环境。

　　还有7月全国性停贷潮的影响，一定程度上削弱了购房者对期房的信心，使其更倾向于购买所见即所得的二手房，推动了二手房成交量的增加。

　　然而到了9月份，二手房市场却并未延续此前的成交态势，而是跌破5000套，成交套数仅为4728套，环比减少15.74%。

　　从与日俱增的挂牌量和成交数据上来看，苏州二手房市场压力仍旧很大。

　　我们来看下当下的苏州二手房现状：

　　1.苏州市区二手房挂牌量巨大，接近9万套

　　从去年年底开始，苏州市区二手房的挂牌量就一直呈现直线上升的趋势。

　　今年5.9新政后，在本就高企的挂牌量下，二手房挂牌量再次快速增加。

　　根据数据显示，苏州市区二手房挂牌量在7月底就已经冲破8万套，目前苏州市区二手房挂牌量达到89876套，接近9万套，市场处于严重的供大于求态势。

　　究其原因，不难理解。

　　
首先，5.9新政苏州解除二手房限售政策，二手房流动性增强。

　　其次，苏州楼市当下处于卖旧换新的格局，即很多购房者卖掉当下的自住房去置换新房，置换型改善需求在不断增加，所以造成二手房的挂牌量不断增加。

　　如今，二套首付比例降低，再加之低至4.1%的房贷利率，更加刺激苏州市场置换改善需求的释放。

　　从政策来看，近几个月利好消息大多利于卖方市场，买房市场反倒没有那么的活跃，也就是说，后期二手房市场的挂牌量只会增多、不会减少。

　　2. 头部价值的高端品质盘成交价屡屡刷新

　　最近，青剑湖云栖安缦的二手房成交再次震惊了市场，项目一套159.85㎡的叠墅成功出让，该房源挂牌总价1048万，单价约6.5w/㎡。

　　还记得在9月初，青剑湖的龙湖熙上以5.7w/㎡的成交单价，，这才过去不到一个月时间，云栖安缦直接达到了6.5w/㎡，涨8千/㎡！

　　再拿园区核心地段的部分二手房来说，好几个小区带看量都惊人的高。近30天带看最高次数超1200次，平均下来每天40几次带看，市场热度看涨！

　　像园区高端住宅如天域、和风雅致、九龙仓国宾一号等，成交周期较短、成交均价屡屡刷新小区成交均价记录。

　　3. 分化加剧，次新品质二手房有销量，普通二手房卖不动

　　分化早已成为整个苏州楼市的主旋律，这一点，无论新房还是二手房都一样！

　　二手房市场中核心地段的高端盘高位成交，且成交周期较快，成交价格屡屡刷新，像 园区奥体的一些品质次新房如中锐星公元名邸、中海上东区、中海8号公馆受关注较高，成交量也不错。

　　分化的楼市，让二手房市场一面火热，一面冰冷，在地段上不占优势的二手房则去化艰难，房东被迫降价出售。

　　比如这套降价房源，来自吴中独墅湾，是南双湖热度颇高的品质二手房。建面约141㎡，最新报价为468万，算下来单价约33088元/㎡！

　　降价之后，这套房源的单价比小区挂牌价低5000元左右。

　　非核心板块的房源挂牌一年几乎无人问津，降价也很难卖出，所以房东不得不一直调整价格，以促进成交。

　　在地段和品质方面皆不占优势的二手房则销售困难，甚至有挂牌一年之久都没有卖出去的。比如说尹山湖板块，有些板块甚至挂出去两三个月都无人问津，中介直言，想要快点卖出去只能降价一个方法。

　　3.买卖双方的心理博弈，导致二手房成交周期拉长

　　二手房限售的解除带来二手房挂牌量的激增，市场变为买方市场，房东被迫降价抛售的现象很常见。比如说尹山湖板块，没有完善高端配套和优质学校支撑，导致板块二手房价格持续下跌。

　　房东心态也有点失衡，只想赶紧趁着政策红利期将手里多余的房子变现，要么以旧换新进行置换，要么手里多攥着点现金以备不时之需。

　　在“买涨不买跌”的心理作用下，二手房市场的各种降价，让购房者更没有勇气下手，市场观望情绪浓重。

　　而造成购房者观望的另一个重要原因是，受疫情影响，居民就业及收入预期下滑，首付及月供还贷压力上升，对未来信心不足，当然不敢将置业计划放到日程上。

　　从当下苏州二手房市场来看，房东的心里预期是明显高于买方的，买卖双方的心理博弈，加上新房市场各种花式打折促销的冲击，导致了二手房成交周期拉长。

　　“高库存、流动率低、分化加剧、部分高价房源不肯降价、成交周期长”，是当下苏州二手房市场的主要特征。

　　二手房交易在整个房产市场中起着关键作用，它不仅解决大多数刚需和一部分改善需求，同时释放大量改善型需求去购置新房。

　　我们从目前成交火热的房源来看，仍然是以百平以下的小户型为主，这些房源大多在莲花新村、湖畔樾山、万科北宸之光这样的小区中，这些房源通常为2室或3室，并且总价大多也是1字头。

　　可以看出，新政后，苏州的二手住宅市场成交虽有上涨，但不变的是，二手房市场上，成交主力仍然是刚需小户。

　　如果，二手房成交量上不去，将直接影响到新房的置换链条。

　　从近几个月成交量来看，10月苏州二手房的成交量应该能继续维持前几个月成交量，尤其是在当下购房环境进一步宽松、房贷利率降至低位的前提之下。

　　还有值得注意的是，9月初，苏州张家港官方发文，房贷没结清也能过户交易，苏州完成首例带押过户二手房交易服务！打开了苏州二手房交易市场的先河！

　　但是，目前这种新的模式仅是在张家港试点，接下来还要看会不会在整个苏州全面推广。

　　苏州二手房市场虽然政策端十分宽松，但是从政策后的市场表现来看，市场成交没有非常明显的起色，毕竟我们看到9月的二手房成交量居然跌破了5000套。

　　若要二手房市场热度持续，并有非常明显的起色，还是需要更有力的政策刺激，也许全面推行“带抵押过户”模式？也许可以实现“商转公“？

　　毕竟“带抵押过户”这种模式，不仅大大降低了二手房买卖双方交易成本，而且无须提前还贷或垫付资金，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房按揭贷款。

　　这样一来，可以激发市场活力，加快二手房流通！从二手房交易活跃带动新房交易活跃！

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