内审案例——被无视的小商铺，租金去哪儿了？

内审案例——被无视的小商铺，租金去哪儿了？

ID：内审师修行与实战

“金角银边草皮肚”，

这句话，除了是围棋用语外，还经常用来形容商铺的价值。

意思是：街道拐角上的商铺价值最高，其次是临街道两边的商铺，再次商业区或大型商场区中间位置的铺子。

可见，一间商业区街角的商铺，价值很高！

但，就是在这寸土寸金的位置，发现有一间铺子被人长年使用，却从未收取过租金。

一、对商业公司审计的重心

根据审计计划，我们开展了对商业公司的审计，重点的审计内容其实是：

1.租金收取的完整性；

2.欠租商户的催收情况；

3.各类保证金的收取和退还情况、代收水电费、物业费管理；

4.空铺是否被占用；

5.二次招租手续的及时性；

6.租赁价格是否经充分授权，相关优惠或延期支付是否有授权；

7.各类报表或台账的管理等等。

8.其他的管理：退铺验收、招租程序、物业管理等。

其实，审计方案中都应该包含事实上也会包含的一项：“资产的完整性审计”，但是却从来没有把“商铺是否存在”当作资产盘点的重点。

审计部门也参与过盘点商铺资产，但只是抽检，仅仅是抽验部分商业区，对照CAD图和资产清单和现场核对了一下。

同时会复核：商业公司自身全面盘点记录。

之前从没想过：像商铺这么大的资产会有漏项？

二、小商铺被忽视的原因

公司拥有一片成熟的商业区，辐射较广，周边都是高密度小区，人流量充沛，使得商业区成为了真正的黄金地段。

有影院、大型超市、健身房、娱乐和教培、购物广场、还有琳琅满目的小商铺。

铺子全是集团公司的资产，由商业公司负责招商运营。

之前没有疫情时，白天都是人流不断，到了晚上更是人挤人。

就算疫情来了，这里也没有几间空铺。

在一片繁华的拐角处，有一间钢架构的小铺子（后加建的，没有产权），完全融入到一楼的诸多商铺里，又处于上二楼的梯道旁，如果不细看，根本发现不了这是一间商铺。

而且，这个铺子只在背着外街的方向开个了窗口，铺门是长年关闭着的。

就算你经过或者来盘点，也不会能轻易发现这间铺子，或者看见了也会认为那是设备间或其他用途的空间。

因为，铺子的一圈全被各种广告牌和广告布遮挡着。

那是一家“裁缝店”，就是修补衣服或改造衣服的，据说生意极其红火。

这多少打破了一点儿我的认知：一般裁缝店都开在偏僻地方，生意肯定也不会太好才对，但这家店居然在真正的闹市之中。

隔行如隔山呐！反正这家是挺赚钱的！（通过后来店主愿意续租和补交租金也证实了这一点）

这虽是一家老店，但并没名字！

公司的商业区还未建起来时，这家店主就在对面老小区的临街小店里经营了多年，附近居住的老人们都知道这家铺子。

三、怎么看出来的？

正常的商业管理审计，是很难查出来这种没有独立产权的商铺。

因为就算现场审计，也只关注空铺情况，这家铺子不在资产清单上，也不在商铺平面图上，更不在空铺列表里。

我们现场检查其他空铺时，如果不是看到广告布下还有一道门，又正好有人出入，根本不会发现那里还有间铺子。

又是在聊胜于无的情况下，查了查商铺分布图，图上居然没有这家店！

问了问商业公司现场的运营人员“这间是什么铺子？”

他的支支唔唔，引起了我们的怀疑。

然后，就查出来这间铺子被人使用了两年多。

四、审计程序

1.找商业公司要来最新更新的商铺CAD图：任何图上都没有这间铺子，这里原本就是公共区域；（因为现场运营说商铺分布图不是最新的）

2.要来这项目历年的商铺租金收取记录：从未收取过租金；

3.要来水电收取记录（这家铺子只用电没用水）：电是从旁边商铺扯来的，公司没有这间铺子的代收代缴记录；

4.要来旁边店铺的租赁合同：合同内并没有包含这家裁缝店所在的场地（这道程序，是为证实：运营人员解释它归旁边一家店铺管理）；

5.访谈附近店铺，人家说那是商业公司人员出租的，他们并不知情。同时也知道这个铺子最少开了2年了；

6.询问裁缝店的工作人员（不是老板，是她雇的1位中年大妈店员），说是每月都会交租金，大概是一个月也就几百块；

7.找专业人员测量和评估一下，这间铺子实用面积约4平米，很小的一间了。在这附近一楼商铺的最低租金也得200元/平，越小的铺子越贵，像这间铺子，正常出租的话最少1500左右。

8.面谈项目运营部和商业总部运营中心的负责人，来确定这家铺子是怎么建起来的？公司明文规定“加建铺子得有手续”，比如要有装修和水电保证金，验收程序等。

但是，什么资料都没有，明显是有人偷偷加建的。

9.项目运营人员、商业公司运营部，商业财务和招商人员，都是要参与商铺盘点的，但从来没有发现过这问题？除了项目运营人员知道有这间铺子外，其他人都说不知情。

10.与店铺老板沟通，回复说是原项目运营经理同意她加建的，钱也给了原运营经理。

我们从人事部门找到了已经离职的原运营部经理，他说：“一直有人想加建，他从来没有同意过！就算同意的话，也会向公司申请。”

五、审计结果

事实也很清楚了，这间铺子加建基本有2年了，是现运营经理同意加建的，只是他一直不承认收取了租金。

商业公司领导，包括运营部、财务人员、招商人员也全部将责任推到项目运营经理身上。

店铺的承租人也不承认给谁交租金了，但愿意交以后的租金，也愿意补足上一年的租金（想按1000元/月交租，共补12000元）。

项目运营经理最后也承认是他加建的，但不承认收过钱。

这种事，起诉吧？不太值当。

就算按1500元/平米来收取租金，两年也只能收取3.6万元租金，对于财大气粗的地产集团来说，这点儿钱也不会引起老板的重视。

再说，这位运营部经理也算公司老人了，几个老项目的招商和运营都干过，估计老板也不想闹的难堪。

最后，项目运营经理自己辞职了，还有一位商管也跟着辞职了！

六、后续与疑问

审计部出具的报告中，自然提出处罚建议：对商业公司一众领导和各部门负责人进行处罚，也包括集团财务中心的领导，因为集团财务也负责商业公司的资产盘点。

这件事儿，虽然涉及金额不大，但性质严重！

然后，商业公司掀起了轰轰烈烈的资产大盘点，商业老总亲自带队，领着大小经理对公司拥有商业资产的大小项目全都现场过了一遍！

虽然审计结束了，但有几个问题仍旧没有答案，你要说是审计人员无能，我也认！

店主和公司内部人员是没有任何的亲朋关系的。

那之前店主的租金到底交没交？交了多少？交给了谁？

难道只有项目运营经理擅自加建的？上面人真的不知道？

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