黄金周上海新房成交量大降超4成，市区郊区表现“冰火两重天”

今年国庆黄金周，上海新房市场表现略显平淡。中指研究院数据显示，“十一黄金周”期间（10月1日-7日），上海新房成交面积约为4.14万方，同比去年黄金周成交约7.86万方下滑了47%。

数据来源于中指研究院，仅供参考

一方面由于上海第五批新房成色不足，市区新盘供应量减少，主要以郊区刚需楼盘为主。另一方面，在楼市降温的大环境下，上海的购房者愈发理性，出手也更为谨慎，这也促使了部分项目在小长假期间开启了优惠促销。

新盘表现两极分化，郊区楼盘占主导

从今年黄金周成交前十的项目来看，基本都在上海的五大新城和部分近郊区域。中建海樾府成交7212平方米，套数67套位居首位，而金山的建发项目和嘉定南翔的海伦堡项目紧随其后。

10.1-10.7个案成交榜，数据来源于

佑威房产研究中心

小长假期间共有6盘认购，其中虹桥璀璨公馆和柏悦前湾两盘触发积分，这也是第五批目前仅触发积分的2个楼盘，这两盘也是大虹桥主城区范围内的热门楼盘，而其余已结束认购楼盘无需积分即可入围。

国庆长假期间认购楼盘

其实从成交表现就可以看出，上海新房市场表现可谓冰火两重天，热门板块倒挂楼盘一房难求，而其他无地铁覆盖的远郊及冷门区域，新盘成交却差强人意。

据【每日经济新闻】报道，国庆小长假期间，南桥主城区的中铁湖光逸景购房者源源不断，项目位于地铁5号线终点站奉贤新城附近，配套相当成熟。尽管项目尚未开启认购，但国庆首日就有100多组购房者提交资料。另外，诸如泗泾的中铁建双子星，西虹桥的金地虹桥峯汇等临地铁的热门板块新盘也是人气颇高。

然而，不少远郊冷门板块的新房认购表现则略显逊色，据悉，位于金山、奉贤、惠南的部分项目，在4天半的认购期里，认购率仅约一成。

远郊新盘去化难已是当下不争的事实，房企为了吸引客户，有不少售楼处在国庆长假期间给出了各种五花八门的优惠活动，例如雅居乐佘山望，活动期间认购房源，准时签约，并于签约当日缴齐首付款项，可享1万元车位优惠。

复地·星愉湾成交享4万元车位抵用券（产权）、3万元物业管理费抵用券；叠加别墅成交享5万元车位抵用券（产权）、5万元物业管理费抵用券等。

另据获悉，金融街美兰金悦府、金融街奉贤金悦府、天安象屿西江悦和复地湖畔和光等项目，规定时间内认购且签约有送车位抵用券，甚至还有购房折扣等优惠。

由此可见上海新房市场分化加剧，上海资深地产人、专栏作家黄欣伟认为，内环内一二手倒挂依旧明显，而愈往外围倒挂愈不明显，所以外环外的很多新房开始启动渠道。

另一种是积分越高的项目，愈能吸引购房者，虽然购房者会面临淘汰的可能，但依然乐此不疲。反之那些低积分或无需积分的案场就愈发冷清，可见买涨不买跌的现象还是在购房者心中作祟。一个国庆长假的楼市其实不能代表未来一个月是否会有“银十”出现，至少从目前表现来看只能算喜忧参半。

三大调控刺激楼市，短期内增效有限

在国庆假日前夕，四部门送出三大重磅礼包，两天时间密集出台了3个调控政策，而且都是全国层面的政策。

（1）9月29日，人民银行、银保监会深夜发布通知，对于符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持，下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限，支持城市政府“因城施策”。

（2）9月30日，财政部、税务总局发布公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

（3）中国人民银行9月30日决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%，第二套个人住房公积金利率保持不变。

对于第一条政策，上海目前还不符合下调房贷利率下限的条件，不过第二条和第三条政策，对于置换和首套刚需的购房者来说有一定的利好。

当前多数城市执行二手房“满五唯一”免征个税政策，否则按照交易差额20%或者全额1%征收。新政将利好五年有置换计划，或有多套房的家庭置换。可以简单理解为出售五年内购买的住房或多套房家庭，“卖一买一”可节约1%的个税。

中原地产上海市场分析师卢文曦认为，在当前市场预期不是特别好的情况下，二手房价格谈判时可能出现双方不愿让步的情况，在退税机会下，卖方可能愿意让几万块钱来达成交易，政策最大的效果应该是对现有交易的润滑作用。

此外，首套公积金贷款利率下调能减轻刚需买房人部分还贷压力，但总体来看影响并不大。以上海为例，个人首套公积金贷款上限为60万，夫妻最高上限120万（住房公积金100万+补充公积金20万）。

以上海新房成交均价约5万/平为例，若购买100平即500万左右的房产，首付3.5成起，公积金贷足也仅120万元，额度不足以覆盖整体房贷，所以多数购房者要使用公积金+商贷的组合贷模式，总体来看对于上海这种房价较高的城市而言，公积金利率下调带来的利好还是比较有限的。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次公积金贷款利率下调主要针对刚需购房需求，也体现了进一步降低刚需购房者购房成本的导向。

结语

“金九银十”是传统意义上的楼市旺季，中原地产数据显示，截至9月底上海新房成交量突破112.8万方，环比持平，同比去年几乎翻了个倍；而二手房成交量约18075套，环比上月微跌5%，挂牌量则大幅增长。

上海二手房成交套数，仅供参考

可见上海今年“金九”楼市如期而至，新房表现超预期，二手房也基本趋稳。然而“银十”刚来，国庆黄金周的新房表现却走了下坡路，节前虽有多个利好刚需的政策出台，从短期来看还难有立竿见影的效果。

第五批认购房源即将过半，反倒是市区或靠近主城区的改善产品卖得更好。接下去，静安天悦、招商虹玺、天汇世纪玺、大华朗香公园映、古北悦公馆和天樾园和等市区热门项目即将开启认购，或能提振市场信心。对于远郊的楼盘，存在距离市区远、没地铁、配套差等不利因素，叠加上海旧改基本上全面收尾，恐怕只能通过更长的时间周期来消化。