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房地产市场底部信号已现?越秀地产逆势上升178%

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10月5日晚间,越秀地产在港交所公告:2022年9月实现合同销售(连同合营公司项目的合同销售)金额约为人民币166.81亿元,同比上升约178%,实现合同销售面积约为50.03万平方米,同比上升约140%。

而2022年1月至9月,越秀地产累计合同销售金额约为人民币796.74亿元,同比上升约12%,累计合同销售面积约为278.00万平方米,同比上升约7%。累计合同销售金额约占2022年合同销售目标人民币1,235亿元的65%。

在大环境如此艰难的2022年,越秀地产成为唯一实现销售额正增长的房企。

此处不得不点赞!

民营房企都在喊着行业下行周期,处于活不下去的状态,越秀地产却来了一波逆势崛起。

其实,今年以来,国家出台了一波又一波的房地产利好政策。

房地产绝对不能就此趴下的信号释放得很明确,政策底部早已经出现的信号也很明确。只是,大家一直不敢确定何时才是市场的底部。

在越秀地产这里,似乎市场底部的信号也早已出现!

越秀地产,前身乃是广州市“住宅建设办公室”。1983年改制为“广州市城市建设开发总公司”,隶属于越秀集团。

越秀集团为中国跨国公司15强企业,控股股东及实控人均为广州市国资委,第二大股东为2019年战略引入的广州地铁集团。

越秀集团目前已形成以房地产、金融、交通基建、食品为核心的“4+X”现代产业体系,拥有越秀地产、越秀房托基金、越秀服务、越秀金控、创兴银行(21年9月份退市)和越秀交通基建六个平台,旗下拥有越秀地产股份有限公司(0123.HK)、秀服务(06626.HK)、越秀交通基建有限公司(1052.HK)、广州越秀金融控股集团股份有限公司(000987.SZ)、创兴银行有限公司(21年9月份退市)和越秀房地产投资信托基金(0405.HK)等境内外上市企业及基金。

越秀地产则为越秀集团旗下主要的地产业务平台。

作为国内第一批房企,早在上世纪90年代,越秀地产便与万科、招商蛇口、中海、金地等并列为粤系五大主流地产商。广州许多地标建筑就是越秀地产的手笔,如广州国际金融中心、环贸天地、天河体育中心、城建大厦、市长大厦、财富广场、维多利广场等。

可惜的是,在过去20年国内经济发展最迅猛的时候,越秀地产因为发展区域依然局限于广州,错过房地产最好的年代。

2010年,其他房企凭借着“高周转”的打法赚得盆满钵满。同为粤系主流地产商的万科凭借1026亿元销售额成为首家迈入千亿门槛的房企,此时越秀地产的销售额仅仅只有88亿元,百强房企排名更是常年处在50名开外。
成也萧何败也萧何。

时间来到十年后,当年一众高杠杆的房企都死在了去杠杆的路上,越秀地产反而逆势崛起首次跻身 “千亿俱乐部”。此时,是“闻房色变”的2021年。

2021年越秀地产合同销售金额约1151.5亿元,同比上升20.2%,超额完成全年1122亿元业绩目标。

得益于城市布局优势,越秀地产在大湾区完成合同销售金额人民币713.7亿元,同比上升12.1%,其中广州合同销售金额人民币606.0亿元,同比上升8.6%。华东地区合同销售金额人民币259.3亿元,同比上升30.1%,华中地区合同销售金额人民币101.7亿元,同比上升48.6%。

在土地储备方面,2021年,越秀地产在18个城市共新增37幅土地,大湾区新增16幅,其中广州新增12幅。拿地方式以收并购为主,辅以招拍挂,在成本上有一定优势。

截至2021年12月末,越秀地产合计总土地储备2711万平方米,同比增长10.5%;大湾区达1491万平方米,占比55%,广州占比47.6%,一二线城市总土储占比91%。

时间再来到2022年,越秀地产在全国战略布局已拓展至30个城市,土地投资的预算金额为457亿。而此前的2020年和2021年,越秀地产土地投资金额分别为410亿元和444.8亿元。

那么,越秀地产具不具备弯道超车的实力呢?

根据越秀地产2022年上半年财报,越秀地产总资产3209亿元,较上年上升7.98%;负债合计约2447亿元,较上年上升7.53%;其中一年内到期的负债为269.59亿元,同比上升21.20%。

但有一个问题需要关注:越秀地产账面上货币资金为390.54亿元,较上年是有所下滑的;且剔除受限资金,非受限资金仅有260.68亿元,现阶段覆盖不了短债。

且这两年越秀地产开始出现经营性现金流为负。2021年经营性现金流为-46.76亿元,同比大降129.3%;2022年上半年现金流为-16.19亿元,去年同期为4.49亿元。

所以,越秀地产岌岌可危了吗?非也!

9月份,越秀地产通过附属公司广州市城市建设开发有限公司发行规模不超过人民币25.95亿元的公司,期限分为3+2年及5+2年,债券票面利率2.78%~3.09%,创下自2016年首次进入境内债券公开发行市场以来同期限债券利率新低;及5年期房地产行业公司债券历史最低利率。

在此之前,越秀地产已经成功发行了4期债券,累计融资72.5亿元,加上这笔融资,今年越秀地产已累计通过公司债筹资98.5亿元,融资规模已超过去年全年。

在如今房企融资大幅萎缩,行业风声鹤唳草木皆兵的大环境下,越秀地产能拿到近百亿融资,并无原因。

第四季度,随着更多政策出台稳定房地产市场,未来预期房地产复苏的态势可延续,开发商表现可能继续分化,越秀地产,或许还真是那个在默默发力的房企。

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