靠降首付能不能拯救低迷的楼市？短期或许“可以”，长期会有风险

2021年下半年以来，全国楼市进入低迷状态，受监测的70个大中城市中，新房二手房价格连续数月环比下跌，时至当下仍然未见明显回暖迹象。虽然一线城市1月份的数据显示，新房价格由去年12月的下跌转为上涨，三线城市的降幅也有所收窄，但市场总体仍然表现脆弱，大概率不会出现报复性反弹的情况。

为了能够救活低迷的楼市，各地纷纷出台利好楼市的政策。比如拿出包括人才租房购房补贴、赠送抵扣券等“真金白银”，以期提振房地产市场。与此同时，各地还放宽公积金贷款政策，向购房的二孩、三孩家庭倾斜。抢人大战也在多个城市如火如荼地上演。特别是步入2022年之后，全国多座城市陆续全面放开落户条件，给予相关人员购房补贴等优惠，争取为楼市注入新鲜活力。开发商为缓解债务压力和尽快回笼资金，买房送车位、送精装修、打折促销等大招更是层出不穷。

而就在最近，一些城市的部分银行，还下调了首套房贷款首付比例。比如菏泽对名下无住房、无住房贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，部分银行将执行20%的首付比例，而此前执行的首付比例最少为30%。

从政策层面来说，降低首付比例，可以缓解购房者资金压力，对于初次买房肯定是有帮助的，如果这样的政策在更多的城市铺开，就会让更多人提前住进新房。但是这一政策如果在所有城市长期执行，会带来很多问题。

第一，如果只降首付不降房价和贷款利率，对于购房者来说意义不大。毕竟降的首付不是不用还了，而是被放在贷款总量里需要以后慢慢还，这就会加重购房者每月的还款压力，比如30%首付每月还5000，现在每月要还8000，就会导致家庭其他方面的开支相应减少，生活质量也会受到更大影响。而从宏观经济层面看，如果老百姓把过多的资金都投放在了房子上，并且以几十年的还贷为代价去买房子，肯定会影响其他方面的消费，那么相当于又回到了依靠房地产提振经济的老路上，对内循环经济起到反向拉动作用。

第二，真要是连首付都凑不齐的人，说明赚钱能力比较有限，否则早就买房子了。那么把这部分人统统拉上车，短期来说当地的房子的确是卖掉了，楼市也会出现短暂的回暖，但是今后在沉重的还款压力下，购房者是否能确保每月按时足额还贷，那可就两说了。毕竟未来几十年的变化实在太大，谁也保证不了。不仅购房者需要承担很大的风险，银行也会因可能出现的断供而承担连带风险。而实际情况是，很多准备买房的人其实并不是缺少首付的钱，缺的是对房价上涨的预期，和对房价下跌的担忧。所以他们宁愿持币观望，也不愿匆忙上车，去为高房价接盘。

第三，首付降低了，还款期限就要相应延长。比如有些人考虑到自己的还贷能力有限，就不得不将贷款期限延长到最长30年。这对购房者的收入稳定性就提出了非常高的要求。也就是说，在这30年的还贷生涯中，低首付购房者不能丢掉工作，更要保持收入稳定才行。这其实是有很大的难度的。因为现在稳定的工作岗位很少，类似机关公务员、事业单位和大型国企等，加一起可能只有不到一成的比例，民营企业占据了八九成的比例。而根据机构调查数据显示，能够解决80%～90%就业岗位的中小型民营企业，平均寿命也就3年左右。

那么采取降首付的办法能不能拯救低迷的楼市呢？个人认为作用不大。

第一，现在的房产持有形态已经固化，一边是手握多套房子的社会富裕阶层，他们掌握着包括房子在内的大部分社会财富，因此无论政策再怎么刺激，因为已经不缺房子了，也就不需要考虑买房，现在他们所关心的，是如何能将手中的房子变现，然后进入下一轮投资；但是他们又不愿意降价卖房，因为这与投资的预期收益明显不符。而另一边却是有真实购房需求的刚需或改善群体，但是由于经济收入太低，购买力与房价的差距太大，因此即便优惠政策再多，只要房价降不到能力可以到达的价位，他们就始终买不起房子，这才是目前买买双方焦灼、市场缺乏流动性的根本原因所在。

第二，房价上涨缓慢，房子失去投资价值，这是目前绝大多数城市的楼市现状，越来越多的购房者已经看清了形势，因此无论出于何种目的买房，大家都变得理智起来。而贷款贷得越多，产生的利息也越多，还贷的压力也越大，在未来发展前景不明朗的情况下，可能出现的断供风险也越大，相信稍微有点头脑的人都能算清这笔账，看清潜在的风险。房价和贷款利率没有降下来，只采取降首付的办法刺激楼市，实际上是在诱导低收入购房者入局，对可能发生的风险置之不顾。不过，从过往的经历看，一旦发生债务违约，扛风险的最终只能是购房者自己，所以也就不用去过多考虑风险了。但是购房者也算是吃一堑长一智，同一个坑是不会掉下去两次的。

总而言之，通过降首付的办法，短期内对于解决低收入无房群体的居住问题，可能会起到一定的促进作用，但是长期来看，会对购房者造成比较大的还贷压力，而且一旦有更多的银行效仿，可能会对金融和社会稳定带来潜在的风险。不过，真正想要拯救低迷的楼市，让市场上的房子流动起来，其实最好的解决之道并不是降首付，而是一边将房价慢慢地降下来，一边增加老百姓的收入，逐渐缩小房价与收入的差距。

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