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中国楼市的最终结局是什么?结果令人深思!

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很多人都会问一个问题,中国楼市的最终结局,是什么?中国房价的最终结局,是什么?
首先给出我的结论:

1、经济是有周期的,房地产也是有周期的。现在房地产的“周期时钟”正运行在冬季,它早晚会走出这个阶段。方式简单而粗暴——大幅降低供应量。

2、2021年的楼市大变局,在2022年开启了城市的“收缩时期”,很多四、五城市的基础设施、公共服务出现断崖式下滑,最终导致年轻人加速逃离,由此带来全国房价的新一轮大分化。

3、部分大城市的楼市正在回暖,有望再度进入牛市。未来,大城市一块地砖面积,可以换小城市一套房的现象,将越来越普遍。


一定会有人反驳我:人口红利终结了,城镇化率运行到高位了,楼市不会有未来了。
人口红利终结,这没错。
城镇化是最大的内需,也是房地产最大的推动力量。
过去这些年,中国平均每年新增城镇化人口在2300万人以上,高峰的时候达到接近3000万。而2021年,下滑到了1205万人。年度新增城镇化率,也从每年1.1个百分点左右,下滑到了0.83个百分点。
这的确意味着,中国房地产的供应量(面积)、销售量(面积),都已经见顶了。
意味着,中国房地产的产能也见顶了。一大批房地产商必须死,大量从业人员将被迫退场。
但这不意味着,中国不需要房地产行业了,或者房价将进入趋势性下跌。
为什么?
因为任何一个国家都不可能摆脱土地财政,房价的趋势性下跌是难以承受的。
以美国为例,县级财政对房地产
税依赖度为80%以上,州级财政对房地产税依赖度为40%以上,这两者都超过中国。
美联储每次放水、印钞的时候,大大方方地把三分之一的钱,直接给了房地产行业——购买MBS(抵押支持债券)。
中国体制跟美国最大的区别是,政府习惯掌握更多的社会财富,用来“集中精力办大事”,秦始皇统一中国以来都是这样。
政府主导经济和社会发展的制度,决定了任何
一个时代,都必须有“征税神器”。
中国古代,农业税占比最高,但这只能保证王朝的基
本运转。要想锦上添花,比如开疆拓土,就必须依赖盐、铁、酒等的专卖,其中盐是长盛不衰的头号“征税神器”。
如今,农业税免征了,盐的专卖也取消了,征税神器有且只有、能且只能是“土地+房屋”。
2019年是疫情之前最后一个“正常年份”,它的数据比较客观,我们不妨看一下:
这一年,中央和地方政府的两个主要账本——一般预算和基金性预算,一共收入了27.5万亿元。
其中卖地收入7.25万亿,房地产类税收(包括契税、土地增值税、房产税等)1.93万亿。这两者合计为9.18万亿,占政府收入的三分之一。要知道,这还没有包含房企的所得税、增值税,房地产从业人员的个人所得税,以及二手房交易中的个人所得税。这几项收入相加,估计也在1.2万亿以上。这样,财政收入中直接来自房地产行业(不算建筑业)年收入,应该在10.4万亿左右,占财政总收入的大约37%到38%。至于房地产高度活跃的城市,对土地财政的依赖度就更高。比如杭州,每年卖地收入相当于一般预算收入的1.4倍,佛山达到了1.3倍,南京、武汉、广州则在1.2倍左右。我们可以认为,这些城市财政对房地产行业的依赖度超过了140%、130%或者120%。超过或接近100%的城市,有西安、贵阳、南宁、常州、珠海、温州、昆明、长春、济南、福州等。
这意味着,一旦没有了卖地收入,这些城市的财政能力将打至少5折,甚至4折。
到那时,公务员、老师降薪,就是大概率事件;城市基础设施的投入,也将锐减。
过去这些年中国能以“发展中国家”的地位,坐拥发达国家才有的基础设施,主要靠土地财政的贡献。
当然,土地财政只是一个手段,财富来源是老百姓。
但是,房地产行业在2021年中发生了历史性大逆转,2021年7月以后,卖地收入基本上每月都是下滑的。进入2022年,下滑幅度加大到了3成。根据财政部的最新数据,2022年1到7月国有土地使用权出让收入28279亿元,比上年同期下降31.7%。 平均到每个月,少收入了近2000亿。今年前7个月,一共少收入了1.3万亿。房地产不行了,土地财政坍塌了,经济怎么办?

每个月全国少了2000亿的卖地收入,就足以让类似郸城县、
博罗县的公交车消失,或者无法正常服务。就可以让三四五线城市的官员焦虑,要求公务员、老师帮助开发商卖房子,或者自己带头买房子。当前的不大水漫灌,是为了防止资产价格大涨,防止贫富差距拉大。但从长远看,楼市迟迟不能回暖,众多三四五线城市的日子很难过。

不要以为河南郸城县、广东博罗县的公交停运、发车量大幅减少等事件,都是微不足道的小事,貌似已经解决。这恰恰是重要信号,标志着人口、经济缺乏竞争力的县城,全面进入了收缩期。


就是说,在房地产拐点之后,城市发展的拐点也出现了。
所以我们看到,在深圳召开的经济大省会议之后,江苏、山东、浙江等经济大省进一步放松了楼市调控,昆山、太仓、海宁等核心都市圈内的城市纷纷取消了限购,济南推出了二手房“带押过户”。


在人口红利、城镇化红利大幅减少的时候,怎样才能让房地产行业复苏?
一是减少土地、房屋的供应量,二是减少房企的数量,三是修复市场。
而事实上,这些情况都在发生。卖地收入减少3成,对应的是未来供应量将减少3成。房企批量死亡,也意味着供应量将减少。
再加上政府发力“保交房”,逐步解决烂尾问题,大约3年左右的时间,市场会有显著的变化。
全国均价可能出现连续几年不涨的情况。但这是全国均价,各地将高度分化。在一线城市、二线城市的核心区,房价将逐步恢复上涨,而四五线城市可能继续阴跌,导致全国均价的“呆滞”,房价和货币是坐在跷跷板两头的。货币贬值,最终会导致房价上涨。
最后的结论是:


1年之内,一线城市、强二线城市(以及核心都市圈三四线城市的价值片区)楼市将回暖,出现结构性上涨;普通三四五线城市,可能陷入长期低迷。这一轮房地产市场的整体疗伤,或许需要3年,甚至更长时间。


不同城市的之间的价值分化,会加剧。大多数县城、三四线城市,正加速进入收缩期,城市基础设施跟大城市的差距迅速拉大;尚未建成的新区、开发区、高铁新城,可能永远无法建成了。


房价上涨的速度,跟供应量、需求量、印钞速度、行政限制措施和税率5大因素密切相关。政府为了保证稳定的财政收入、以及避免贫富差距拉大,会调配好这5大因素,保证大家愿意买房子、政府有稳定财源,但又不会投机过度。从短期看,持有现金是安全的;从中长期看,持有现金一定是不划算的。政策一定会致力于打破“大家更愿意持有现金”的这种状态。


大城市核心区的楼市“终局”,一定是涨。中小城市、人口流失的城市,楼市“终局”大概率是滞涨,跑输真实通胀。

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