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从1.7万/㎡到4万+,新塘一手价差居然这么大!

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这个十一长假,广州哪个区的房价更有看点?

综合“金九“到”银十”的新盘表现,一个小小片区内,一手房价竟能覆盖1字头、2字头到3字头、4字头,找遍广州如此魔幻的组合,称得上只此广州东新塘一家。

从1.7万/㎡起的山景盘,到破4万/㎡的CBD摩天豪宅,没错,现在的新塘楼市,就是如此丰俭由人。

卖得最贵的,当然还是靠近新塘TOD的一线。

当你看到这样密集的高楼街景,是不是有点CBD的feel了?

没错,在新塘TOD,几栋高楼已初现雏形,这里同样被称之为广州东部枢纽CBD。

先看看规划,除新塘TOD与凯达尔枢纽国际广场外,保利天际规划1栋超300米写字楼,广州城投规划2栋写字楼,率先封顶亮相的,则是广汇新世界金融中心2座写字楼。

其中1栋240米高,是片区首个封顶的甲级写字楼;另一座200米高写字楼,则由新世界自持经营。

从介绍中,这也是新世界在广州东部打造的首个Co-City都会融合体,集甲级写字楼、瑰丽旗下星级潮牌酒店、广粤天地式时尚街区于一体的项目。

正因如此,能集齐如此多“高大上”资源的56层高摩天住宅——广汇尊府,自然成为目前新塘价格最贵的项目。

目前项目报价约35000-42000元/㎡,在十一期间,项目也推出约92-130㎡「空中阔景叠墅」全新准现楼,均价约3.6万/㎡,层高5.8米真复式设计,总价约320多万/套起。

实际上,整个所谓广州东部枢纽CBD核心区只规划了3个一手住宅,除了广汇尊府外,目前保利天际住宅部分也已经售罄,最后一个在售的项目是与广汇尊府一街之隔的广州城投·禧悦府。

目前广州城投·禧悦府在售5号楼,2梯4户设计,89㎡三房一卫、102㎡三房两卫、122㎡四房两卫,均价3万/㎡,带精装修交付。

可以说,如今买在新塘最核心的板块,基本要3字头。

看完贵的,当然新塘便宜的新盘选择更多。

例如,离广汇尊府直线不到约4公里的陈家林,就有截然不同的画风——CBD和山景村貌并存,这也是新塘的现状。

位于陈家林的新盘山水合悦,在央企信达接手后重出江湖,项目于今年中秋节开盘,目前洋房总体均价1.8-2.1万/㎡,带项目称的豪华装修,其中特价单位一度低至1.7万/㎡。

尽管价格便宜,但从定位上看,山水合悦同样是整体偏重于改善和舒适性。

首先是整体容积率,作为一个主打别墅的产品,容积率非常之低仅1.14,算得上近年来广州数一数二的新盘。

其次是地段上,配套不足山景来凑,外面有山内部也有山,10栋洋房布局也是围绕项目内部山景展开;

最后是产品上,目前主推的110㎡大三房、132㎡五房,清一色偏重于改善型设计,空间格局比较大。

另外,别墅总价550万起,有点像近十年前科学城别墅的价格,可满足别墅党的情怀之余,价格也不算贵。

因此,这个价位的产品,其实主要满足两种人群,一方面是一些科学城外溢的需求,毕竟未来宁埔大道通车后,去科学城基本15-20分钟;

另一部分是新塘本地置换型客户,比如片区大量楼龄时间长的住户,不花多少钱,就能换新房子。

从1字头到4字头,那么,新塘的真实定位是“几字头”?

恕我直言:目前的城建值1字头、配套值2字头,PA(潜力)值4字头!

尤其是今年遇到的市场行情比较特殊,PA恐怕短期难以兑现。

一方面,增城成交量还领跑广州各区,但房子越卖越多,价格持续低迷、投资客逐渐撤退,让各方不得不采取多项必要的措施。

例如,除了普遍的“价格战”外,在土地供应上刹车更加明显。

今年广州3轮土拍,增城全区一共才挂出4宗宅地,其中第一轮成交的2宗宅地,其中1宗就是位于新塘,第二轮流拍1宗,第三轮挂牌1宗。

“水多了加面,面多了加水”,从源头控制供需关系,可以说是稳定增城市场的有力措施。

同样的道理,面对呼声很高的二手交易“增值税5改2”,看似能激活市场,但为何迟迟不推出?

恐怕最大原因还是在于,能促进卖房,却未必能促进买房!

短期加大供应,只能造成大量抛售,瞬间挤兑市场价格,这对一二手库存保有量都很高的新塘乃至增城而言,只会造成更混乱的局面。

毕竟在主城区政策不松绑前提下,“不限购”的新塘还能喝口汤,倘若有一天大哥们想喝汤了,那么,小弟恐怕就要彻底喝西北风了。

因此,房子很多的新塘,归根结底还是得看配套的兑现力。

新塘TOD讲了这么久,实际上,目前对上班族最实在的线路,还是只有13号线一条地铁。

长远来看,近期传闻颇多、推进速度明显加快的地铁28号线,新塘就能覆盖陈家林站、新塘站两个站点,这才是结结实实的利好。

都说喜欢什么,就去追求什么!

不管你眼中的新塘值几字头,若想投资保值,物以稀为贵,Location is everything!

自住,那就看看荷包,怎么开心怎么来吧。

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