房产律师——房屋居住人起诉产权人存在借名买房要求过户房屋案例

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

二原告向本院提出诉讼请求：确认北京市朝阳区一号房屋（以下简称诉争房屋）归二原告共有，被告协助二原告办理房屋产权过户手续。

事实和理由：二原告系母子关系，被告是姜某丽之夫吕某峰的同胞大哥。被告自1970年被诊断为精神分裂症，生活无法自理，一直未婚无子女。吕某峰生前长期与吕某亮共同照看被告，是被告实际上的监护人，1981年吕某峰出资出力在北京市朝阳区Q号院（以下简称Q号院）自建平房数间，并和被告共同居住生活。期间，被告的妹妹吕某兰因家中人口较多也曾在此短暂居住，后因和被告发生严重冲突并导致被告受伤才搬出。

1987年，Q号院内房屋拆迁，考虑到吕某兰住房紧张，吕某峰主动让吕某兰回迁至Q号院，并按照当时的拆迁政策用吕某峰的一间平房和被告居住的一间平房为吕某兰换取了一套安置的公租房，吕某峰则用Q号院的其他平房被拆迁安置到北京市朝阳区一号（以下简称501室）及诉争房屋中。1989年，被告因病重长期住院治疗至今，并未在诉争房屋中实际居住。诉争房屋一直由吕某峰一家居住使用并交纳水电各项费用。

2006年，根据房改政策，吕某峰夫妇出资32745.1元将诉争房屋购买为产权房，购买手续由吕某峰一人办理，但因用被告的工龄享受了购房款优惠，故登记在被告名下。2011年吕某峰去世后，二原告作为其法定继承人继续持有诉争房屋产权证书，并由吕某亮实际居住至今。诉争房屋是吕某峰夫妇出资购买的，系实际所有权人，故诉至法院，望判如所请。

被告辩称

诉争房屋是用被告户口安置的公租房，由被告购买，二原告一直占有使用，只是用应交给被告的租金交纳了购房款。被告从1989年开始住院，当时是兄弟姐妹几人共同照顾。Q号院内房屋是1978年盖的，二原告并没有出资，吕某峰当时未成年没有工资也没有能力出资盖房，是吕某兰用工资盖的，盖好的两间房屋是被告和吕某兰居住，拆迁时按照户口安置，二原告一家安置了二居室，吕某兰安置了三居室，被告一个人安置了一居室。安置房屋是公租房，后来根据房改政策购买。诉争房屋登记在被告名下，与二原告无关，二原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。

法院查明

吕父与吕母系夫妻关系，二人均系初婚，婚后生育吕某峰、被告、吕某兰……等五个子女。吕某峰与姜某丽系夫妻关系，二人均系初婚，婚后生育吕某亮一子。2011年2月，吕某峰去世。吕父及吕母均已去世，被告兄弟姐妹五人中仅被告与吕某兰健在。

被告未婚无子女，1970年左右患精神分裂症，长期在医院住院治疗。2019年，吕某兰向本院申请宣告被告为无民事行为能力人，指定吕某兰为被告的监护人。

Q号院原为祖业产。1987年左右，Q号院拆迁，安置了三套公租房，分别为吕某兰名下三居室、吕某峰名下两居室及本案诉争房屋。2006年12月20日，被告作为乙方与作为甲方的北京市Y公司签署《出售自管公有住宅楼房协议书》，按照成本价购买诉争房屋，房价款及各项税费合计32745.1元，该房价款计算了被告35年的工龄。2007年3月21日，诉争房屋产权证下发，登记为被告单独所有。因被告长期在医院住院，故诉争房屋一直由二原告一家居住使用并交纳租金，房改后的购房款亦由二原告一家交纳。

庭审中，二原告主张Q号院内房屋均为吕某峰夫妇出资出力建设，拆迁后安置的诉争房屋亦由二原告一家出资购买并实际居住使用，故实际权利人应为二原告夫妇。被告对此不予认可，表示Q号院拆迁是依据户口安置，诉争房屋是安置给被告的，下来后一直由吕某峰出租并收取租金，租赁费及购房款是吕某峰用出租款交的。

二原告申请向有关拆迁单位调取Q号院的拆迁档案，包括：郊区房屋评价表（未盖章），显示Q号院产权人姓名为吕某峰，院内有西房2间、北房2间、西侧毡房1间及南水房；拆迁住房证（加盖公章），落款时间为1987年11月20日，上载吕某峰分配地址为某号，被告分配地址某号（即诉争房屋），备注处均有吕某峰签字；国家建设用地拆迁户调查表，户主姓名包括吕某峰（住房2间，家庭成员为二原告）、被告（住房1间，无家庭成员）。

二原告认为，根据上述材料，能够证明Q号院系为吕某峰名下，诉争房屋为Q号院拆迁而来，故应为吕某峰所有。被告认为上述材料的真实性存疑，即使是真实的，也能够证明吕某峰与被告的分房权利是分开的。后二原告又申请至房屋权属登记部门调取诉争房屋档案材料，经调取，仅有诉争房屋购买及登记相关材料，并无Q号院拆迁档案。

另查，2019年9月，吕某兰以被告法定代理人的身份向房屋权属登记部门提出对诉争房屋遗失补证申请，2019年10月16日，权属部门向被告下发了诉争房屋的新产权证。同时，被告向本院提起返还原物之诉，要求二原告腾退诉争房屋。该案审理中，二原告提出对诉争房屋的权利主张，本院限期二原告另行起诉，二原告未在期限内起诉，故本院判决二原告腾退诉争房屋。判决后，二原告不服提出上诉，本案目前尚在二审中。

裁判结果

驳回原告姜某丽、吕某亮的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，根据庭审查明的事实及现有证据，诉争房屋登记在被告名下，系Q号院拆迁而来，拆迁时吕某峰、被告均为在册人口。虽然目前已无法获取Q号院的具体拆迁协议，但从原告调取的拆迁部分原始档案来看，被告系Q号院拆迁时的被安置人口，在Q号院内有房屋一间，结合Q号院的整体安置情况，诉争房屋应系安置给被告的，将被告登记为公房承租人，之后房改的房价款亦计算了被告的工龄并登记在被告名下，故被告应为房屋权利人。

二原告虽主张一直在诉争房屋中居住并交纳了成本价购房的房款，但因被告特殊身体状况长期在医院居住，故二原告的居住行为无法视为双方就诉争房屋归属达成一致，亦无法证明二原告为诉争房屋权利人。二原告的主张缺乏法律和事实依据，法院无法支持。