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国企榕发114亩大盘入市,1433套纯商房,将如何搅动福州地产风云

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“国企,榕发,114亩”,想必这几个关键字眼一出,不少人就已经猜到了具体楼盘

榕发北源云筑,一个被称为刚需的“宝藏项目”

自从去年12月土拍结束之后,该地块项目就一直备受外界关注,据悉售楼部近期已开放定存了

一来,有强大的国企实力背书

二来,项目所处地理位置优越

第三,户型定位刚需门槛更低

禁不住粉丝朋友的轮番询问,趁该盘上市前先做个简单的分析,也算是给广大购房者一个警醒吧

先说北源云筑最大的安慰无疑就是国企身份

在当下这种房企暴雷不断的楼市背景下,国企就意味着保交房,国企就意味着安全性

同一项目开发商换成世茂、融信、融侨、中骏,想必大伙儿也不会如此翘首以盼不是嘛

好比同板块的中骏璟宸、融信国公馆,阳光城檀映受关注度就远不如北源云筑

加之榕发此前在福州开发的几个项目表现也都还不错,比如榕发观湖郡、榕发悦乐郡,都是地段比较OK的抢手货,所以也积攒了不错的历史口碑

除了安全性之外,北源云筑最大的亮点还在于它的选址

项目位于南二环核心区位,方圆500米之内囊括了大量的关键型配套,白湖亭万达、SM广场、福建商业广场、沃尔玛、地铁1号线白湖亭站等

毫不夸张的说,除了教育比较一般以外,抬足之间“吃喝玩乐购”基本上应有尽有,几乎没有短板

回想曾经红透半边天的中骏璟悦,凭借的也不是教育优势,而是中心区位所带来的地段价值

非要说缺点的话,那就是西南向的城市界面较差,这是包括中骏璟悦在内则徐大道以西部分的通病

既是通病也是机会,只要不碰到庙宇影响,我想多数人对该地段价值还是持认可态度的

有了安全性和地段优势,产品其实不要太差就行

北源云筑分成了AB两区开发,A区又分为A1和A2两地块,A区23栋,B区6栋,总计29栋1433户

楼盘体量适中,据悉还规划了3000平社区公园,以及全龄化社区配套,不比高端盘各种智能化各种园林风,但起码能保障基本的生活配套

主力开发76平跟89平的3房刚需户型,以及114平跟128平的刚改户型,目标客群还是刚需,要不然又怎会被冠以刚需“宝藏项目”之名呢

具体户型我也看过了,没什么大问题,除了76平跟89平中间户不通透以外,89平端头户以及114平和128平都是大阳台大面宽并且通透型的结构

豪横肯定称不上也别奢望,但凭良心说还是挺可以的,纯商房的人群也比较纯粹,对刚需挺友善

分析了这么多,包括安全性、地段价值、产品属性在内貌似都还不错,只要定价再合理,我想是有可能搅动福州地产风云,带来一波成交热的

但需要担忧的也正是由此产生的定价过高问题

要知道该盘土拍指导价就已经是3万一平方,而且全装修比例还要求60%以上,一旦加上精装部分,备案价突破3万是大有可能的

而这,对于南二环板块绝对是一次大突破,要重新拟定南二环的板块价值,又谈何容易呢

记得南二环最高价应该是海纳B的精装房,均价2万9上下,高峰时期也曾触及3万1的边界

不难猜想,北源云筑很有可能也会走上相同的路线,定价2万8-3万1之间,均价2万9上下

之所以表示担忧的是,如今的楼市早已不具备当年海纳新潮热销时的市场环境,又岂可同日而语呢

再者说,平均2万9的定价,已经接近东二环一带的水平,比如保利云上、联发君樾府、首开香颂

定位相当价格相近,又同是国企,生活配套也接近,人们难道会为了一个纯商性而转投南二环吗

要知道在高峰期,南二环房价就一直在2万7上下徘徊,包括“两开两光”的融侨星誉也才2万7左右

我希望作为地方国企,榕发应该拿出务实的态度,锁定两万七八的定价,或许还可能带来高去化

本就一万七八的楼面价,却非得跟楼面价两万多的东二环去攀高低,既贪婪也不明智,无故给自己塑造那么多对手,拉长去化周期,还起不到帮助提振楼市信心的作用,最终只会造成双输的局面

所以,你要问我北源云筑值不值得入手?客观来讲,个人还是比较支持的,但定价一定不能过高

1433套的房源体量,如果定价不合理,营销方案不恰当,那么去化难将会是不可逆的趋势

只要你有耐心,愿意等待,那么迎接你的又会是一波接一波的特价房,要静观其变,切莫着急

毕竟当下老百姓对南二环的信心还不如东二环、五里亭、甚至金山,此时还不宜进行高定价,更何况2万78的利润早已有了保障,别总想着提前透支

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