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楼市“两大信号”出现! 懂行人预测, 明年或将超出想象

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老实说,就目前的房价,年轻人如果没有长辈们的支持,全凭自己的力量付首付款,不是说不可能,那起码也得30多岁以后。当然,这还没完,高出本金一倍的二三十年房贷利息也是一笔持续支出。然而,随着楼市失去了赚钱效应,当下人们的观望氛围越来越浓厚,不着急出手成为了很多人的共识。2022年将迎“首个房产贬值潮”?懂行人预测:明年或将超出想象。

楼市“两大信号”出现?

1.土地推导房价不可持续。研究楼市走向,只看货币供应、看原材料涨价因素,像普通商品一样去研究就会得出站不住脚的结论,而是一定要看核心成本和需求两大因子的变化情况。就拿新房售价的成本构成来看,原材料、建安、人力、管理等费用其实占比比较小,真正占大头的其实是土地成本,一般占单价的60%-70%,在售价里,其他的因素变动几乎可以忽略不计。所以,过去20年,房价上涨主要来源于地价的推动。但从去年起,主管部门实行集中供地新规以后,对房企拿地资金有了要求,同时对土地溢价进行了限制,最高不超过15%,所以,去年全国第二、三批集中以来,流拍+底价成交成为了主流,而且,2022年越来越多城市加入稳楼市大军,调低了土地出让条件,很多城市的地价比两三年前还低,如果按地价推导未来两三年房价的话,只低不高。

而且,实际购房需求下滑程度超出很多人的想象。为什么要用“实际”二字?主要就是现在“房住不炒”观念深入人心,加上房产税这把“达摩斯克利之剑”悬在头上,现在几乎所有的专家都倾向同一个观点:手上的房子并不是越多越好。所以,我们会看到未来的房子也会像汽车一样,虽然原材料成本在涨,但售价却一直在跌,其主要原因就是供应量在增长,但需求就那么多,在供大于求的大环境下,如何涨得起来?楼市也是这个道理,新房供应不会停止,而房产税又让多套房家庭抛出了更多房子,与此同时,一个城市每年的成交量是恒定的,在市场房源量大增的情况下,如果你想急于脱手,对不起,先把价格降到位。

2.还有一个直接因素促使楼市需求在2022年迎来“转折”。在1961年时,我国出生人口不到1千万,但从1962年起,我国进入出生人口高峰期,一下跳至2450万,此后一直持续到1975年都保持每年2000多万的出生数,被人口学家称之为“生育高峰期”。这一批人从2022年开始大批量退休,退休就意味着经济能力锐减,购房需求衰减,一直持续10多年,这也是为什么说2022年将是房子迎来贬值潮的重要隐藏因子。

至于10多年后,这个不用多说了,在综合因素影响下,人口老龄化、少子化是全球发达国家的共性,是大势所趋,至少到目前为止,全人类还没有找到有效应对方法。

开发商还能硬抗房价吗?之所以这么说,长期以来,开发商都给人以一种财大气粗的感觉,享受商品房的定价权,曾经还有一些地方的房企组成价格同盟,禁止低价销售。但业内有句话说的好,“抑涨未必不涨,但限跌未必不跌”,说的就是这种情况。而且,他们还没想到的是,专门针对开发商的三道红线新规继续在发挥作用,他们开始自顾不暇,包括恒大在内的多个千亿房企债务频频吃紧,别说扩张了,能活下去就是他们的最大目标。新规还显示,到2023年6月30日,所有房企要实现降档达标。这样的话,2021年才算过去一年,2022年将是不达标房企的“决定之年”,在适当放松市场恢复购房消费的同时,红线仍旧会一贯执行下去的。要想现金流、有息负债水平达标,除了降价促销回款外别无他法。恒大等大型房企降价促销不过是起了个头,在新规下,对涨价惯了的开发商来说,在这个节骨眼上,明年将超出他们的想象,为了尽快回笼资金,开发商是等不及了,促销潮、打折潮在年底前就会开启。

第一类是无优质学位加持的“老破大”房子。多校划片将是趋势,越来越多的小区没有固定学位,加上师资均衡化是大势所趋,如果说房子面积小总价低,刚需还愿意接手,但这些面积大总价高,而且又老又旧的房子“有钱人看不上,刚需够不着”,贬值也是无法回避的事;第二类是城市结合部的房子。举个例子,假如某开发商需要回款100亿,优质城市核心地段的房子由于有一定需求支持,他们即便不怎么降价可以慢慢卖,但对于城市结合部,就是我们说的郊区,这些地方都不是城市重点投放资源的对象,房子只能是一部分地缘客购买,但市场容量就那么大,开发商只能通过不断的降低价格来吸引他们提前出手。在买跌不买涨的心理作用下,人们只会相信还会有更低价格,何时是个头呢?

当然,懂行人也认为,美、日的房地产泡沫破灭的教训在前,我们的调控手段也愈发成熟,市场不会出现崩盘情况。至于房子能贬值多少?谁也不好说,有开发商说30%是底线,否则他们就活不下去,也有银行说只能承受20%的空间,但对于有些购房者来说,这些年房价涨了好几倍,降一点点就喊疼,会哭的孩子有奶吃的道理谁都懂,开发商拿得早的地块,其土地成本其实非常低的,他们早已赚得盆满钵满,从总体看,即便把剩下的房源打个对折也是净赚。各方观点难尽一致,只能由市场来寻找一个平衡点。

无论怎么说吧,当房子贬值潮真的来到时,对持有多套房来说,纸面上的财富会有缩减,但对购房者来说是一件好事,乐见这种变化,所要做的是,需要督促开发商在质量上、品质上不打折扣。

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