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等来了四大新政,也没等来解限!限购区真的不愁卖吗?

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箭已在弦,也只能默默放下。
关于佛山全面解限的消息,曾在全网传播。然而,从中秋节到国庆节,这一政策都未能落地。
有人说,全面解限也没用,市场缺的是信心不是首付;也有人说,三大限购镇街放开,反而利空不限购区,影响同样很大。
无论如何,南京、苏州和青岛解限新政一日游,试探了政策底线,为佛山全面解限蒙上了一层阴影,最后的“遮羞布”也没那么容易撕掉。


相反,国庆节前,地产人接连迎来四大利好:
1)2022年底前,阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限(广东省内江门、云浮、湛江、清远、阳江等城市已跟进);
2)税务总局发布退个税政策,对于出售住房并在1年内购房的居民,实行个人所得税退税优惠,最高全部退还。
3)首套个人住房公积金贷款利率下调,5年及以下利率降至2.6%,5年以上利率降到3.1%。
4)广东各地级市(除广州)执行认房不认贷政策,本地无房或一套房的家庭,再次购买普通住房,首付和利率按首套房计算。


佛山中原分析认为,中央接连释放政策利好,有利于稳市场、稳预期,预计在更多、更大力度宽松政策带动下,市场也将逐步进入企稳恢复阶段。
从国庆前两天网签看,10月1日新房成交293套、3.39万方,10月2日成交100套、1.15万方,延续了9月底的热度,比中秋节三天162套、65套、66套数据有所提升。


由于前期降价太猛,国庆节的促销力度表面给力,实则噱头较多,多盘已暴露出底部价格。
一口价、特价房成为促销重点,在特价房的基础上,叠加了多重购房福利,比如买房送车、车位、30年物业管理费、全屋家电等等,还有碧桂园里水片区项目,针对教师、医院、企业等人才有额外98折优惠。
另外,乐从、北滘、伦教等镇街再爆惊喜特价......
金地中南新城大境11XXX元/㎡起,三房总价仅80万起;
美的卓越好时光15XXX元/㎡起,对比此前1.8万起价格下调不少;
广佛保利城推出20套特价单位,15XXX起,最低总价117万起,即可上车3号线地铁盘。
在新政+降价刺激下,国庆的楼市人气有所升温,有盘甚至出现三人抢一套房的久违热度。


至于政策的真实效力如何,有待国庆节后网签进一步验证。
虽然桂城、祖庙和大良等主城区仍然限购,但认房不认贷政策出台,意味着家庭购买普通二手住房,首付和利率均按首套执行,变相为限购区改善住房松绑。


在此之前,限购区真的不愁卖吗?价格真的够坚挺吗?


临广三盘实探,户型越大越好卖吗?
日前,网易房产《夺(duō)笋金九银十!》踩盘计划,走进临广中交·泷湾云城、中海丽湾尚宸、保利天汇,实探桂城三山和平洲板块楼市热度。
1)开盘两年,仍在售首期产品
中交·泷湾云城是佛山目前在建的最大的TOD项目,也是中交地产在全国最大的TOD项目,占地23.69万方,总建面约70万方,规划有30栋高层住宅,总户数高达4096户。
项目最大的优势是交通,地处林岳西地铁站,佛山2号线和南海有轨电车1号线在此交汇,2站到广州南。因此,项目有8成客户来自广州。
由于体量较大,项目东西跨度近一公里,20栋高层住宅沿2号线高架桥一字排开,蔚为壮观。

*中交泷湾云城效果图(拍摄:网易房产)


跟市面上大多数央企盘一样,泷湾云城销售进度赶不上盖楼进度,虽然多数楼栋已封顶,但主力在售产品,仍然集中于前期推出的东西组团,中心组团20栋产品还没“开封”。
目前在售的7-10座东组团,紧邻九年制学校,全部为三房产品,2梯6户,面积涵盖85/96/98㎡,特价22XXX元起;西组团为1-6座,2梯5户或2梯4户,面积涵盖99-139㎡三四房,售价2.7万起。

*中交泷湾云城沙盘图(拍摄:网易房产)
至于中心组团,销售表示最快四季度会加推,首推13座,望中心园林,吹风价预计3.1-3.5万。
这样看来,同一个小区的价差接近1万/㎡。虽然新品位置更好,但也不排除项目通过楼王拉升价格,突出特价单位的性价比。
国庆期间,项目推出六重礼,其中包括1成首期、限时特惠97折等活动。
2)并不是所有大户型都好卖
中海丽湾尚宸占地面积5.5万方,总建面24.2万方,共规划有8栋住宅,全部2梯6户设计, 总户数1428户。
原为万科首例100%自持70年地块,后因万科退地重拍,由中海以2.2万/㎡封顶价和4500㎡配建拿下,楼面价排名南海区第一、佛山第二。

*中海丽湾尚宸售楼部(拍摄:网易房产)
项目位于平洲映月新城板块,距离荔湾区广钢新城仅一桥之隔,取名“丽湾”正是荔湾的谐音。
楼下南港路与广州花地湾大道无缝接驳,经过沙湾大桥,直达广钢新城和广州环城高速,比广州更近广州。
虽然周边没有近期地铁规划,但南港路有多条公交车直通广州西塱和芳村等地,不堵车的情况下,公交车20分钟可直达西塱地铁站,比千灯湖部分楼盘还便利。

*公交直达西塱地铁站(来源:百度地图)
项目内部除配建一所幼儿园,西南侧还规划有运动中心,包括恒温泳池等运动场所,建成后将对外开放使用。
此外,项目一路之隔是全新改造的南海儿童公园,一个集自然科普、亲子互动、寓教于乐等于一体的自然式儿童公园,今年8月开放后已成为亲子打卡圣地。


目前,项目仍在售首批推出的5/6座,均价3.2-4.3万/㎡左右,整体网签量不到20%,85方和96方三房相对容易出货,114方和126方四房门槛高,目前去化量一般。
其中,5座网签约40套,仅有约10余套为114方四房,其他均为85方三房;6座仅网签17套,其中4套为126方四房,其他均为三房。

*85方三房样板间(拍摄:网易房产)
今年,大部分改善产品逆势热销,主要集中于纯豪宅盘,如保利天汇、鹏瑞三龙湾1号等,买家主要为纯粹和低密的居住环境买单。
虽然中海丽湾尚宸户型实用率高,但改善买家需要接受2梯6的高密度,以及毗邻南港路的噪音和污染。
相对而言,纯粹的改善型项目,大户型才更好卖。
3)保利天悦2号?低密纯改善,逆势突围
保利天汇占地面积约11 万㎡,总建筑面积约35万㎡,共规划有24栋高层洋房,分A/B区两大组团开发,总户数约1774户。

*保利天汇效果图


项目位于规划中的金融高新区C区东拓板块,地处千灯湖和映月新城两大商圈之间,毗邻规划中的竹基湖公园,占地面积约133亩,相当于12个国际足球场的面积,建成后有望改善项目周边居住环境。
轨道交通方面,项目以西2公里就是广佛线千灯湖站,目前需要公交或自驾接驳。
内部配套方面,除了2000㎡高定会所、约1200㎡活力商业街、康养中心、社区文化中心等配套,还配建了一所18班幼儿园和24班灯湖实验小学,在家门口即可完成9年基础教育;其中,灯湖实验小学已动工,2024年9月开始招生。

*保利天汇规划图
项目主打大户型改善产品,因此在社区品质方面有所升级,在佛山率先引入公建化外立面设计,大量采用玻璃幕墙,凸显高端社区气质;同时规划了佛山首个地下漫行系统,让业主可以风雨无阻在社区穿行。
产品方面,项目主打128-299㎡四五房房大面积,带精装交付,面积越大单价越高。
今年5月,项目开放售楼部即开始内部认购,8月取证至今,网签近200套,190方大平层突破4万+,299方大平层突破5万+。

*保利天汇规划图
目前在售5/6/7/8栋产品,其中8栋均价3.6-4万/㎡,主要是128㎡和143㎡四房。
从地段上看,中海丽湾尚宸与保利天汇差别并不大,甚至前者优势更突出,不仅近广州,且周边环境相对成熟,对面就是桂城儿童公园。
然而,论价格和去货量,保利都远超中海,即使周边环境界面较差,改造时间存在不确定性。
除了社区定位不同,中海依赖广州客户,保利吸引本地土豪,前者对价格更敏感,后者注重社区品质感。
在经济未好转、楼市持续低迷情况下,刚需客户普遍捂紧钱包,不敢消费,更不敢随意加杠杆。
国庆前一系列松绑政策,旨在刺激这类客户加速入场,如果效果不明显,预计大招还会陆续释放。

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