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“真刚需”正在逐渐消失,楼市迎来换血,未来将有4个走势

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一般来说,刚需性买房的主要选择是小户型,90平米以下的,100平米以上或者大户型房是以改善型为目的购买的,但如今,传统刚需可能正在以较快的速度消失。

  • 首先,2020年的时候,央行曾经公布的一组数据显示,我国城镇居民住房拥有率已达到96%,那么之后再买房就是二套房而不是首套房,刚需性住房,是在有房基础上继续购买的。
  • 其次,有机构数据显示,三室住房成交量高于两室及以下户型,1~7月的购房面积以100平米以上住房为主,120~140㎡及以上面积的住房也在提高占比。考虑到三胎政策的放宽,不少家庭还想多生1~2个孩子,原先只够夫妻二人居住的单间或者两居室显然不能满足需求。

眼看购买改善型住房的家庭增加,逐步代替传统刚需购房一族,未来楼市又将出现哪些新变化呢?我觉得4个方向还是可以预见的:

第一,低价二手房打价格战

刚需购房群体减少后,那些过小的户型,房屋质量较差的老破小,因为需求量大幅度减退,持房者要挂牌出售,价格的调整空间将会更大,因为有这类情况的家庭不在少数,尤其是老破小房,本身就存在质量差,房龄过高,短时间不能再拆迁等的弊端,而这类房数量也很多,比如今年全国计划改造的城镇老旧小区就达到5.1万个,涉及840万户居民家庭。为了能脱手,未来不少低价二手房可能还会继续降价迎合市场。

第二,大户型需求量由降转升

随着家庭人口数量的增加,小户型房是无法负担大家的居住需求的,这里不只是说生育三胎,有三个孩子,房间会分配不均。而是因为未来年轻人和父母可能不得不一起居住,因为要养育三个孩子,普通工薪家庭,夫妻双方仅依靠一个人的工资收入难以负担,只能求助于父母帮忙看孩子,全家5~7口人挤在一起,还要考虑对孩子的成长环境需要,大户型房将是未来更多人的首选。

第三,购房成本提高

房子是面积越大,价格越贵,这里不只是说纯购房的成本,还伴随着契税和维修基金,物业费,对个人购买家庭唯一住房面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。改善型住房则是按照90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;90平方米以上的,减按2%的税率征收。想要住大房子的家庭,购房资金需求将更多,将出现的就是两种情况,一种是延缓购房计划,多攒几年钱,另一种是到所在地边缘或下沉城市购房,大城市的远郊区,三四线城市可能将是新的购房热门区域。

第四,房贷规模扩大、购房资格放宽

考虑到改善型购房家庭的增加,为了保证更多有需求的家庭能顺利买房,房贷额度的提高是有必要的,尤其是,现如今的楼市环境遇冷下,想要提振购房信心,促进楼市去化,成交量回温,就要让购房者的购房条件达到入市的标准,部分人想要再买一套住房,之前会受制于限购,今年包括青岛、济南、苏州等多地已经放低了购房准入门槛,一些经济能力好的家庭也能再继续入市,随着需求量的释放,楼市回温下,也将刺激更多持币观望的人为楼市输血。

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