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沈阳终于迈出了这一步,成为全国为数不多的城市之一

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9月28日,沈阳2022年第二轮集中供地落下帷幕,上午集中拍卖的13宗居住用地,3宗流拍,最终成交10宗,未有溢价地块产生,总成交金额49.3亿元,总占地面积62.39万平,流拍率23%。

沈阳第二轮土拍结束了,结果让人出乎意料,几乎被地铁公司“包场了”,该来的还是来了。最近,全国多个城市都出现了地铁公司进入土拍现场拿地的情况,而最近的一次是发生在9月15日,杭州地铁集团以成交额40亿元拍下了两宗块地,而在此前,广州地铁165亿元拿下4宗、深圳地铁178.51亿元拿下5宗。

不完全统计,包括深圳、广州、杭州、青岛、武汉、南宁、昆明、福州、上海、香港以及刚刚结束土拍的沈阳等城市在内,超10个城市的地铁公司均举起了进军房地产的大旗!

在1-8月的新增货值榜单上,广州地铁以698.2亿元新增货值位居第8,深圳地铁以173.1亿元新增货值位居第35。而在2022年1-8月的深圳房地产销售榜单中,深铁置业以175.24亿的销售额排在第二位,深圳地铁集团能够盈利那么多,有因可循。

从中,我们回过头来再看沈阳地铁豪夺8宗地块的结果,是不是看得“清楚”一些了?沈阳迈出的这一步,成为东北首个地铁公司进军房地产、全国为数不多的城市之一,一个跨时代的市场即将到来,这对于沈阳而言,可以说是一个新起点。

2022年沈阳第二轮集中土拍继续“躺平”,令人出乎意料的是竞得人的身份!通过某查询平台发现,竞得人中带“瑞”字的企业,均为沈阳地铁集团注册成立的公司,沈阳地铁在此轮土地交易中表现格外抢眼,豪夺8宗地块,未来大概率会与品牌房企合作运营开发,这点毋庸置疑,地铁集团进军房地产行业主要分为三个方面,入股、合作与单干,这其中也各有各的好处。剩余两宗被辽宁中金和东易城市更新竞得。

国企托底已是目前全国土拍市场的主基调,从沈阳近两次的拍卖状态来看,已经汇入主流。中金,作为本次土拍的唯一本土民营企业,在众多品牌房企以看客身份观战时,奋力拿下近10万平的低密地块,再扩宏伟版图,造城之势难挡。

沈阳九区之中,仅皇姑区没推新地(浑南为商业地块,未在表中),难道是还没做好准备吗?还是说皇姑“不行了”?那你可能是小看它了,其实是在“憋大招”!

不知大家曾记否,在年初“曝光”的土地推介名单中,皇姑区拿出了“T字台”优质地块“北陵农场”,吸引了一大票“粉丝”,纷纷表示看好它。

而就在前不久,北陵农场地块进行了规划方案的批前公示,预示着在不久的将来,它将会出现在皇姑土地推介或供应名单之中,它的入市将开启首府新区2.0时代。

近几年,在沈阳市内五区之中,论板块发展潜力与品牌房企布局力,首府新区可以称得上是领跑者。2019年万科作为首个布局首府新区的品牌房企,可以说是吹响了进驻开发的集结号,随后的华润置地、金地、融创、旭辉纷纷抢地进入,为皇姑发展新引擎带来了强大的助力支撑。

作为皇姑发展新引擎、产城融合的聚焦点,首府新区的城市化,将与道义东和大东望花两大板块形成有效融合联动,推动东、北二至三环区域界面持续更新与建设发展。

从成交地块的容积率指标上看,2022年第二轮的土地容积率普遍偏低,笔者做了一个简单的计算,10宗居住用地的平均容积率为1.8,其中1.5以下的3宗、1.5-1.8的4宗。在建筑高度上,最低的在36米,60米以下的有7宗,舒适性大大提升。

其中,位于沈北的道义第七中学东地块,容积率仅为1.3,可能是2022年容积率最低的住宅用地了。占地面积近10万平,而且建筑高度不超过36米,最高也就11-12层,总体来看未来产品指向洋房为主、小高为辅。

近几年,改善居住品质成为沈阳房地产市场的核心任务,包括在入市地块指标上容积率与建筑高度数值的有意下调、竞品质交易规则的出现,以及规划建筑界面及楼栋排布的要求等等,可以说市场已经步入了一个新的时代,不再是以前的单纯“圈地盖楼”,而是开始营造宜居氛围。

在10宗出让的住宅地块中,商业配比最高的,当属和平湾片区内的迎春街西-1地块,距离两个华发项目不是很远,被地铁9号线与在建的6号线包围,交通环境比较优越。

从指标基数上看,20%的商业配比,建筑面积3万多平,大型商超可能会有,但不会是像万达那种的,还有可能会规划商业写字楼公寓产品,毕竟地铁+城市主干道,给商业产品的定位提供了有力地外界条件。

在目前市场环境下,能够运营高配比商业项目的房企没有几家,沈阳地铁公司拍下此宗地块,未来极有可能与商业运营成熟的房企合作开发,会不会还是华发呢?龙湖、华润置地也存在着可能性。

政策调控是多领域、多元化的,除了楼市政策,还包括土地“改革”。如2021年出台的“两集中”,对于市场参与者,真可谓是“摸着石头过河”:土地供应端对现有库存进行“排列组合”,开发商制定新的策略应对突如其来的改变,购房者在旁静看土拍市场如何演变。这场无形的硝烟战争所产生的链锁反应,让这三类参与者的敏感神经随时保持在线。

有“背景”的企业通过土地储备来变相救市,在稳固市场发展的同时,通过合作共赢战略,来撬动新房市场的新发展,对房地产市场发展是积极向上的。

2022年第一轮,居住用地成交4宗,同比减少18宗,总建面25万平,同比下降92%;

2022年第二轮,居住用地成交10宗,同比减少9宗,总建面112.1万平,同比下降56.8%。

成交结果与去年对比,大幅度缩水。其实,今年的两次土地供应前,都进行了前期的土地推介,而且数量均在30宗以上,不比往年少,但供应入市的地块宗数却打了折扣,主要原因在于市场筑底期内,拿地节奏放缓,进而牵制了成交量。

第二轮的交易结果与首轮相比,热度是有所回升的。但仍以国企及地方平台公司托底为主势,民营企业拿地仍保持着一定的热度,这已是全国土拍市场的主基调。

2022年沈阳前两轮集中土拍,居住用地总供应面积约111万平,成交约77万平,成交总额为63亿元,对比去年的数据,相差甚大。“蹦极式”的下降,既是市场客观真实情况写照,同时也是未来新房市场的一种映射。

土拍挂地数量缩减,开发商拿地理性增强,在售项目去化率明显下降。伴随着库存的积压与供应节奏放缓,近期内的沈阳将很难有纯新盘亮相入市了。

目前,沈阳共成交14宗住宅用地,均以底价成交,换句话说就是,谁想拿就拿,没人和你抢,你报名了,基本就能拍到,佛系的很!

沈阳第二轮集中供地的价格均有所下调,从成交结果上看,“国字号”企业竞得11宗地块,民营企业拿下三宗,托底维稳市场迹象明显,未来大势已定。

9月29日,随着长春两宗地块的顺利出让,全国22个重点城市均已完成了2022年度第二轮集中土地交易,沈阳仅比长春早一天,不难看出两个城市在推地上的心态:谨慎、放缓、求稳。

央企国企及地方城投平台公司为主力;城市地块热度两极分化较为明显;部分城市相比之前有所回暖,房企参拍积极性提升,但整体市场仍处于低位;地块流拍数量下降,但现象普遍存在。

根据历年土拍时间节点进行初步推断,2022年的第三轮集中土地交易仍然会在12月末举行,地块宗数不会太多,也有可能会比第二轮会少,优质地块会出现,最大程度降低流拍率,规避流拍地块出现,目的是给2022年画上一个完美的句号!

如果今年沈阳土地市场没有第三轮集中供应,第二轮成功出让的地块大多数将在年底或明年年初公示相关规划方案,而根据目前的市场节奏推断,多数项目会选择在年后面市。

近两年,全国土拍市场结果给予的反馈是,民营企业的身影越来越少,只有少数实力雄厚的民企在市场中屹立着,以沈阳为例,龙湖、旭辉、富禹、中金等表现不俗。大部分地块均由国企央企托底,整个房地产市场“国家战队”规模越来越庞大,未来房地产发展的重担或落在他们头上。

城市更新,不仅是城市未来发展的主旋律,同时也将改变房地产市场的整体结构。随着房地产红利的持续弱化,杠杆效应减弱,利润空间压缩,那些“不挣钱”的工程包括道路修缮、配套建设、棚户改造等,多数都将由国企央企来完成。

从近阶段出现“暴雷”的房企名单中可以看出,多数是民营企业,面对融资杠杆施压与金融风险的提升,从目前市场环境来看,“国家战队”企业维护市场稳定性的能力更强,更能够将拉升市场加速回暖。所以,“扛大旗”,是必然的。

大家对“明星地块”比较关注,有利于未来产品的去化,“短平快”且利润空间足够是研判的核心。流拍和以底价成交地块,多位于配套尚不成熟的区域,也就是所谓的“边角料”地块,在当下的市场环境中,“心怀大志”的房企才敢拿地进驻。

不能够一下子把优质地块全部拿出来,一定是优质和一般的混合入市,这是一种常见的营销运作思维,对市场发展与产品结构有着较强的优化促进作用。

最近不少企业通过“收并购”方式来获取项目开发,还有一部分民营企业通过代建的模式来提升市场份额。那么,他们为什么不愿意参加土拍,反而要通过其他手段来布局市场呢?主要原因是降低拿地与开发成本,实现利益最大化,同时还稳固了自己在市场中的声音。

从现阶段市场发展来看,民营拿地减少必将引发未来市场份额占比的下降,而国企央企托底将推升项目数量的增加,市场格局将重新洗牌,天秤的重心将有所倾斜。

这场洗牌,对市场利大于弊。对房企而言,开发竞争压力增加,一方面是来自品牌的优化,另一方面是不同产品如何区分定位,这种无形的竞争,将激发对产品的迭代升级;对购房者而言,优质项目的增加,将进一步促使居住品质的提升与环境的改善。

沈阳,并没有出现北上广深那样联合拿地的现象,但时有联合开发项目的,而且最近两三年数量增加的特别明显,例如龙湖/华润置地+方林、万科+华宇、金地+融创等。

近日,华润置地沈阳公司成功中标中德开国际社区北地块代管代建代销服务,项目案名已定为华润置地丨润悦湾。第二轮集中土拍中,沈阳地铁公司豪夺8宗地块,未来“抱团取暖”肯定是主旋律了,这也给未来的市场走势定了基调。

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