2022年以来，楼市迎来“救市浪潮”，8年前的楼市历史会重演吗？

2022年以来，各地不断出台的楼市“救市”政策让很多人想起了2014年-2015年的楼市。在2014年之前，各地房地产行业已经经历了一段很长时间的低迷期，不仅房价不断下跌，房子也不好卖，楼市库存不断创历史新高。为了解决这个问题，国家出台了“救市去库存”计划不仅房贷利率、首付比例降到最低，同时限购政策也基本上全面放开。更重要的是，当时很多小县城都鼓励农民进城买房，买房就直接给现金补贴。再加上棚改拆迁改成棚改货币化拆迁，将原来赔偿的安置房换成现金给拆迁户，这极大刺激了拆迁户的购房需求。

在一系列“楼市去库存”政策下，2015年之后楼市迅速回暖，房价也很快反弹大涨。到了2017年初，很多地区的房价就已经走出翻倍行情，不仅楼市库存很快清零，更多地区更是出现一房难求的现象。在2016年到2017年，在售楼部最常见的场景就是购房者排队买房，很多楼盘更是出现了开盘前几天就已经排满了购房者的盛况。可以看出，政策对房地产行业的影响非常大，原本卖不掉的房子，随着政策环境好转，不仅房价翻倍上涨，房子也变得一房难求。也正是因为这个原因，2022年以来各地不断出台救市政策，这让很多人担心楼市8年前的历史会重演。

确实，2022年以来有城市降低了首付比例，有城市放开了限购和限售政策，全国范围内房贷利率大幅降低，这些与2014年的去库存政策类似。另外，在2022年上半年不少三四线城市推出了小麦、西瓜等农作物低首付的政策，购房补贴也重新出现，这很难让人不联想到2014年的楼市政策。那么，随着各地不断出台救市政策，楼市行情会重演8年前的历史吗？在笔者看来，可能性几乎为零，目前的楼市行情不可能再像8年那样再启动大涨，原因主要有以下几点：

①相比于2014年，目前的平均房价太高了。在2014年，全国商品房平均价格为6306元，而2022年上半年全国平均房价为9700元。更重要的是，最近两年经济发展速度比较慢，很多的经济条件可能还不如2014年的时候。因此，目前我国居民的收入水平已经无法再支持房价继续上涨。房价的上涨不仅需要人口的支撑，同时还需要大量资金的支撑。目前楼市面临的情况就是缺钱，开发商缺少钱，投资客缺钱，刚需更缺钱。因此，从资金角度来看，目前流入市场的资金很难再支持房价再度大涨；

②住房资源过剩，大部分人已经有了房子。根据统计数据显示，我国96.86%的城镇家庭都已经有了房子，户均1.5套，并且超过41.5%的城镇家庭都有两套的房子。另外，根据第七次全国人口普查数据显示，截至2021年底，我国常住人口城镇化率高达63.9%，户籍城镇化率为44%。按照这两组数据可以得出一个结论，那就是仅城镇户籍的居民拥有的房子就足够城市中所有的人居住，并且还有剩余。要知道，现在城市中很多人都是农业户籍，他们很多都有房子。因此可以说明，目前我国总体住房资源已经过剩，城市中有不少住宅都被空置着。

③“房住不炒”的底线没有被突破。虽然目前各地都在放松楼市调控政策，同时不少城市也都出台救市政策，但是这些政策都没有突破“房住不炒”的底线。对此，著名经济学家马光远就表示：“房住不炒”或成为永久性的调控政策，房价只涨不跌的时代已经过去，房子已经不再适合大众投资。确实，在我国总体住房资源已经过剩的情况下，只要严厉打击楼市炒作现象，房价就很难再像过去那样持续上涨了。

④人们的购房观念已经转变。最近几年，受房价下跌和“房住不炒”的影响，人们对购房的观念逐渐发生了转变。在过去，大部分人买房都是为了挣钱，而刚需购房者大多也都抱有这个目的。那时人们有钱就买房，没钱借钱也要买房，这让很多人买房时都会超出自己的经济承受能力，虽然这样经济压力比较大，但是房价上涨之后也能挣得更多。而最近两年以来随着房价不断下跌和“房住不炒”的影响，现在越来越多的人开始看跌房价。因此，现在不仅仅是投资客不再继续投资房产，而不少刚需购房者在买房时都开始犹豫起来，甚至不少人根本就不愿意买房，以后要做无房族。

通过以上4点可以看出，目前楼市遇到的问题可能和2014年差不多，都是房企资金链紧张、库存居高不下，房子也不好卖，但是现在房地产行业的基本环境却已经发生了逆转，房价已经失去了大涨的基础。另外，目前各地的救市政策并没有突破“房住不炒”的底线，这也意味着目前的楼市一直处于调控的情况下，资金雄厚的炒房客并不能肆无忌惮地去大量投资房产。而对于真正的刚需购房者，目前不仅数量不多，同时有经济条件去买房的并不多，这也是目前楼市成交量一直不温不火的主要原因。

综上所述，目前各地确实在出台救市政策来帮助房地产行业发展，但是这只是为了稳定房价走势，从而稳定楼市的发展。所以，8年前的楼市历史不可能重现，市场环境已经发生了大变化，房价也不可能简单复制过去的走势。当然，对于一二线热点城市来说，随着人口的持续流入和房地产行业慢慢恢复稳定，未来这些城市的房价还是有上涨空间的，对于这一点大家一定要认清。房子是给人居住的，只有有足够的人口支撑，房价才能有继续上涨的空间。