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公积金贷款利率降了,前几年买房的能受益吗?房贷降息潮要来?

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作 者丨唐婧

编 辑丨周鹏峰

图 源丨图虫

5年期LPR年内三降、房贷利率下限两度下调之后,备受关注的公积金贷款利率终于迎来了七年来的首次下调。

9月30日,中国人民银行决定:

  • 自2022年10月1日起,下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点,5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

  • 第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变,即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

2015年,央行曾连续四次下调公积金贷款利率,共计将首套个人住房公积金贷款利率下调1个百分点,其中5年以下(含5年)利率从3.75%调整为2.75%;5年以上利率从4.25%下调至3.25%。

公积金贷款利率会浮动调整

“存量公积金贷款利率能降吗?”住在北京的李先生看到有关政策的消息,第一反应是提出了这样的疑问。他是前几年在北京买的房,使用的是商贷和公积金组合贷,商贷利率会跟随LPR调降后也有所下降,如果公积金贷款利率也能下降又能减轻一部分月供负担。

此前21世纪经济报道记者曾报道,2021年部分三线城市的购房者在6.37%的商贷利率高位站岗,商贷利率由“LPR+银行加点”组成,尽管LPR的部分会按照重定价周期(一般是一年)向下调整,但银行加点部分始终以合同签订时的为准。

记者了解到,存量公积金贷款利率和商业贷款利率的LPR部分一样,也会按照重定价周期一年一降。

北京市公积金管理中心曾在官网的“政民互动”栏目上回复称,如遇国家调整利率,存量住房公积金个人住房贷款利率将自下年度的1月1日起调整;正在申请过程中的公积金贷款利率将自贷款发放之日执行调整后的利率。

北京住房公积金管理中心的回复原文如下:如遇国家调整利率,对于已发放的期限在1年以上的住房公积金个人住房贷款,其利率在当年内不作调整,自下年度的1月1日起调整。例如:借款人申请的住房公积金个人住房贷款在2015年7月15日放款,央行在2015年8月26日将贷款年利率由3.5%下调至3.25%,则借款人自贷款发放之日至2015年年末的贷款年利率按3.5%执行,自2016年1月1日起贷款年利率按3.25%执行。

对于已提出贷款申请但还未发放的住房公积金个人住房贷款,自贷款发放之日起执行调整后的贷款利率。

例如:借款人在2015年8月15日申请住房公积金个人住房贷款,央行在2015年8月26日将贷款年利率由3.5%下调至3.25%,借款人贷款发放日为2015年8月30日,则贷款年利率自贷款发放之日起按3.25%执行。


“据我们了解,公积金贷款利率会浮动调整,会包括存量。次年1月1日为重定价日。” 东方金诚首席宏观分析师王青向记者透露。

四季度有望迎来房贷降息潮

值得注意的是,监管部门两天之内密集发布三条支持房地产市场的重磅政策。

9月29日人民银行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。9月30日财政部、税务总局称为支持居民改善住房条件,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。9月30日人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率。

王青认为,稳楼市政策密集出台,一个重要背景是楼市"金九"成色不足。高频数据显示,9月30城新房销量较8月变化不大,楼市继续处于筑底阶段。而推动房地产回暖正在成为四季度稳增长、控风险的关键环节。

王青判断,后期视房地产修复状况而定,稳楼市政策还有较大发力空间。其中,受近期银行存款利率较大幅度下调带动,即使四季度MLF利率保持不变,5年期LPR报价也有望进一步下调,由此带动房贷利率更大幅度全面下行,进而推动楼市最快在年底前后出现趋势性回暖势头。

记者多方了解到,多为房地产专业人士认为今年四季度有望出现房贷降息潮。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示,取消房贷利率下限的政策出台之后,银行和地方政府的自主权增大,四季度有望迎来新一轮房贷降息潮,有助于降低房贷成本和提振市场交易行情。

在诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪看来,目前的楼市处在底部恢复中,四季度出现降息潮有助于提振市场信心,预计10月新房成交同比转正,四季度楼市有望打破颓势,成为今年楼市成交高峰。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向记者指出,今年6月以来房地产市场仍处于深度调整阶段,且市场预期偏弱,因此前期政策落地多以6-8月新房价格同环比连续下降的城市为主。但随着四季度市场的变化,对于市场承压的城市来说,政策执行过程中可能还有一定空间。政策调整是个动态的过程,未来不排除更多城市结合自身实际情况调整首套房贷利率下限的可能。

她还分析,取消房贷利率下限的政策有明确的时效性,要在2022年底前落实,有利于各地更及时落地相关举措,亦有利于正处于观望阶段的住房需求及时入市,提振市场活跃度,促进四季度房地产市场加快企稳。

关于未来政策的动向,贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,当前市场对房地产市场的预期仍然较为低迷,货币政策的传导机制受到一定限制。为了能发挥定向降息的作用,还需要从两方面进一步打通:

一是扩大对改善性购房需求的融资支持。不只是对首次购房群体,也要降低“卖一买一”、“卖旧买新”的贷款利率。这是符合二三线城市住房消费实际的必要举措。如果定向降息的效果不及预期,未来不排除会进一步放宽二套房贷款利率。

二是降低房企的融资成本,提高房企融资能力。尽管平均贷款成本下降,但房地产企业尤其是民营房企实际贷款成本仍然偏高,银行和债券市场都对民营房企谨慎贷款。预计政府会进一步加大融资担保覆盖范围,引导金融机构降低对优质民营房企贷款成本,帮助房企在债券市场修复信用,优化预售资金监管方式,修复资金链循环,改善消费者市场预期。

本期编辑 刘巷 实习生 罗新雨

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