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有头有脸的开发商,内部悄悄一个变化

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最顶层的意志毫无疑问最先传递到的是大企业

窥视房地产的大企业内部的变化,本质上也是对行业本质趋势改变的一个提前示意和感受

这关于行业本身,也关乎每一个个体

嗨,我是卢俊,我又来了

最近各位怎么样

比较少写特别宏大命题,但是今天这篇文章其实暗示着一个趋势

来自我最近的一些观察

来自房地产内部的国企央企最近一个特别明显但却被很多人忽视的现象

其实很多事情都是一样,越是明牌大家越容易忽略,当自己意识到的时候,可能已经晚了

01

我们说房地产为什么重要

关于这个问题我们可以有千万个答案,但是其中一条特别重要,房地产的源头:土地

其实是每个地方政府的重要财政来源

大量的城市并没有比较好的产业基础,过往20年的发展本质上都是围绕着土地出让本身

但是最近这段时间我们发现,倒不是说地方政府不愿意卖地了,而是房地产的动力不够了

不论是客户买房的意愿还是开发商拿地的意愿,全都减弱了

这块能力不够,出现了很多城市财政支出困难的问题

当然,过度依赖土地出让的问题也在很多城市里同样存在,这种投资未来还现在的投资模式也越来越没办法持久

所以换句话来说,很长一段时间我们都在试图找到解决土地财政这个顶层命题

当然,关于解决土地财政的命题,很多人也是知道备选答案的,很多人都觉得有两个途径可能是备选

一个是农业用地的转型是否有可能

这块资产过去因为身份的原因,包括小产权的法理判定上,让农业用地在很长一段时间没办法激活

但这属于远水,单位城市的财政问题不能通过这块资产来解决

另一个大家都知道的,就是房地产税

所有人都觉得房地产税的落地,是用来解决土地财政最重要的办法

特别是一些强一二线城市,当土地越发稀缺的时候,为多套房产持有者征税的方式,可以作为比较好的现金流补充

这看上去是一劳永逸的方式

但这条路需要很多的法理论证的过程,最近经济形势不好,房产税的征收过程也被推迟了下来

不论这两个方案最后哪个会被推进,如今此时此刻我们看到了第三个方案正在浮出水面

叫:国有资产的运营增值

是的,就是针对国企和央企内部的自有资产,通过每年的运营增值创造的现金流,理论上就可以解决地方财政收入的问题

02

我们做一个简单测算,每年的土地出让金额差不多是8.7万亿的规模

而国有资产的规模有多少各位知道吗

270万亿的国有资产

这些国有资产日常的年化收益率在2%-3%左右

而对于一个标准的商业化公司,运营资产的收益如果能够提升到6%左右

中间这三个点理论上就可以覆盖掉土地出让金的缺口

而且是每一年都能覆盖

然后,运营不仅带来现金流,还能使得国有资产本身大量的增值保值

这是一个非常好算的一笔账

但是在很长一段时间都是一个伪命题,因为在国企的体系里,他们没有资产运营意识,他们脑海里只有一个标准:国有资产不流失

如果运营起来亏了,那就是天大的事,但是只要放着不动,我就没有风险,我就不会犯错

所以真的没有太多人关心国有资产运营这件事

这部分资产如何解决,成为了一个必须要解决的问题

大量的地方国企都布局在各地城市

各地运营各地的资产,整体的收益回归各地城市,也让整体的收益模型成为可以落地的形式

而且伴随着如今行业整体的现金流风险,越来越多的土地以及资产都转移到了国企和央企的环节,这笔存量资产也保持着飞速的高位增长

让这部分资产变成动力而不是负担,已经成为最核心也最重要的一件事

这件事有可能发生吗

这件事正在飞快程度的落地

而变化最明显的,就是地产环节中的国企和央企

如果大家走访这些企业频繁你就会发现,最近他们的变化真的特别大,几乎都是体制性的变化

首先你看到的可能是眼红层面

就是在很多一线城市他们正在拿下大比例份额的土地

如今的土地成本一定是可控的,不少都还是区域内非常优质的土地,完成开发之后整体的利润率已经比早些年要高了很多

很多同行吐槽国企不给民企留后路,本质上也是针对这点说的

另外你会发现,他们正在吸纳大量的社会人才

这种吸纳力度最明显的是地方国企,他们伴随着城市基建以及区域版图的扩张,这一年也囤积了不少土地

过往这些土地都采用联合操盘的模式过渡,但是如今也逼着他们走到台前

招募优质人才,自主开发也成为核心

另一件更隐蔽但同样也很显性的事,几乎所有大国企内部在今年年初都非常正式成立了双赛道模式

包括各位仔细去看,这条赛道的老大,背后往往是集团内的一个非常重要的角色来兼任的

这背后也说明了这个道理

传统地产开发结合资产运营,成为企业内部两条核心赛道在双轮驱动

资产运营这条线也同样在吸纳传统地产人的进入

很多人可能已经发现,好多地产人和我说转型了

其实就是去做了办公租赁,产业园区运营,商超管理之类的模块

本质上也说明很多企业内部都在重仓这个赛道

所以企业内部和外部环境的结合在运营着一个什么土壤

通过传统地产业务的壮大,持续性吸纳社会人才,且保持企业内部稳定营收和利润来源

并且通过这个现金流,用来支持企业内部可以更有耐心和更长线的面对运营资产管理,可以用来创造长线现金流

用传统业务创造利润养团队,给团队时间和精力去做运营,孵化他的另一条资管赛道

03

如果没有猜错,未来对于国企央企的开发商来说,地产赛道依然是最赚钱最大现金流的行业

但是整体内部会采用极高的成本控制

不论是操盘团队还是项目投入都非常的严苛,类似一个团队同时操盘三四个项目的场景一定会发生

为此唯一的目的,就是保持现金流

而现金流和人力储备都会统一倾斜到资产运营这个赛道

对于资产赛道在未来大概有2个要求

你或者帮我创造资产每年6%的现金流

如果你创造不了,那么你就帮我创造产业链,我牺牲资产收益价值但是用来孵化整条产业链

要么收租,要么孵化

所以大家如今去看招商、保利在上海的动作,包括外地的华发、建发的一些行为,他们的持有资产反而采取了非常高标准高段位的手段去落地

大量的持有类项目都保持着极高的水准

而他们的综合体,也在依靠强大的品牌效应在试图运营创造出产业链,也创造出稳定收益

这种变化本质上也是逼迫开发商转型的重要举措

时至今日的行业,我们才发现原来港资模式才是最稳健的

在野蛮时代可能没有他们的身影,但是经济不好的时候,他们持有资产创造的现金流,正在帮他们穿越周期

如今的国企央企,正在用这种方式转型

而国企央企的持有资产当然也是国有的,如果他们也能够产生现金流并且汇聚在一起,那么中国经济也能够穿越周期

04

所以这件事给到普通个体什么启发

如果你是一家企业主

那么你选择租赁国企央企的办公园区其实是非常理智的行为,因为你可以拥抱未来的最前沿最有风口的核心产业链

而且在黑天鹅时间下,租金减免这种事一定是不用怀疑的会落地

因为他们作为中间商,保护产业链有序进行也是如同“国有资产不流失”一样的重要

如果你是一个地产人

进入商管资管的企业作为自己下一份事业的转型也是一个极好的选择

这件事且不说趋势,未来创造的政策红利一定是巨大的

如果你是一个创业者

不是让大家去国企上班,也是进入国企衍生的产业链体系,那些大国企是做什么的

我们有没有可能成为他们的下游相关企业

并且拥有一定的技术门槛

这样的话,你就会成为整个大国企改革浪潮中一个非常重要的环节而不会被遗忘

这股巨大的产业链保卫战,你会获得第一口蛋糕

而如果你是一个普通购房者,那么也请告诉自己,现在买国企央企的房子,确实是第一选择,也是最理性的选择

05

趋势总是那么的显山露水但又不露痕迹

但是我们可以选择先知先觉或者不知不觉

以上为正文,来自真叫卢俊

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