换房免个税——2022年第30号公告要点与评析

2022年9月30日，财政部、税务总局发布了2022年第30号公告，即《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。30号公告明确：自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

一、30号公告要点

1、优惠对象

出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人。之前的税收政策中，对于满五唯一的卖房人是免个税的，满足满五唯一的卖房人不用享受30号公告的优惠，也就是说，30号公告要惠及的是不满足满五唯一的卖房人。

2、优惠方式

优惠方式是退税优惠，也就意味着，卖房人还是要先交个税的，在卖房后满足1年内重新购买住房条件的，才能去申请退税。新房价高于旧房价的，全额退税；新房价低于旧房价的，按比例退税；比如旧房500万，新房300万，那退税比例就是缴纳个税的60%（300/500）。

3、优惠时间

自2022年10月1日至2023年12月31日。目前没有明确是否卖房时间与购房时间均应在2023年12月31日前，但从立法精神的角度讲，卖房时间在2023年12月31日前而购房时间在2023年12月31日后的，也应享受优惠。另外，对于卖房时间在2022年10月1日前并且计划1年内购房的情况，则不能享受优惠。

根据国家税务总局发布的《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的细则》，出售时间为个人所得税完税时间；购房时间依新房和二手房有所不同，若为新房，则购房时间为在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间，若为二手房，则购房时间为契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间。

出售时间与购房时间间隔需在1年内。

二、30号公告评析

交易中，卖方考虑的是自己能收到多少钱，买方则考虑的是自己要出多少钱，因此，税务负担问题本质上为交易价格问题。

卖方市场下，应由出卖方承担的个税多由买方承担，但在买方市场下，这种交易惯例可能要有所改变。在房地产交易不景气的今年，各地都在想方设法的促进交易，从大蒜换房到公务员卖房，无一不在传递着市场上的悲观情绪，如今新政策的出台，也是为了解决当前的困局。不同的是，大蒜换房到公务员卖房，瞄准的大多是没有房的增量客户，而30号公告瞄准的则是有房准备换房的存量客户。

个税一般是卖买价差（涨幅）的20%，100万买的房涨到300万了，那个税就是40万，30号公告给的优惠力度最大就是40万；如果100万买的房涨到120万了，那个税就是4万，30号公告给的优惠力度最大就是4万元。

在优惠力度已知的情况下，是否去享受政策优惠，一来看是否确实有需求，二来看大家对市场行情的判断。大家可根据实际情况去权衡。

链接：

房屋买卖，你该怎么交税？

https://www.toutiao.com/article/7090473795416326696/

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刘旭旭律师、注册会计师、税务师

2022年10月1日

刘旭旭，律师、注册会计师、税务师，中共党员，毕业于中国政法大学，专注于税务筹划、税务争议解决、商事诉讼仲裁、投融资等商事法律服务，致力于为公司提供全方位的综合性法律服务。