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财迷‖富贵逼人和逼富贵人:买房退税,利率下调及海南查高收入人

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不必谈PMI重回扩张区间,看上去连续五个月的”黄河之水天上来“终于起到了一点效果:

也不必谈英镑兑美元汇率创下新低,以至于英国央行不得不出手救援:

这里主要谈谈与我等草民切身利益有很大相关的事情:

第一,楼市又迎来利好:愿意改善住房条件的人,将会退还其个人所得税:

第二,央行又在开始下调利率。一方面,部分城市获得 “恩准”,可以将首套房贷降低到4.1%以下:

另一方面,央行下调首套房公积金贷款利率:

第三,琼州开始对高净值、高收入人群进行税务稽查:

辣么,以上信息背后有神马门道?我等草民又当如何看清这些 “富贵逼人”或“逼富贵人”的门道,并做到趋利避害?

财迷这就为大家做个解毒。

ONE.富贵逼人:楼市的政策红利组合拳

国庆节前的9月30日,短短一天之内,连续有好几项政策红利出台,可谓“富贵逼人”,给准备入场的房奴们打了一剂强心针。

先讲第一类政策红利:换购住房可以减免所得税。

如上图,这是财政部和税务总局一起发文鼓励改善住房。其中,主要利好是:自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中,新购住房金额大于或等于现住房转让金额的,全部退还已缴纳的个人所得税;新购住房金额小于现住房转让金额的,按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

相关要点如下:

1)祖国大陆的规定是卖房的人交个人所得税,买房的人缴纳契税。这意味着,如果你卖了房,再去买房,你不用交个人所得税,但仍需要缴纳契税。

2)这样做其实是鼓励置换,鼓励那些有房子的把老破小卖了去买新的电梯房和别墅——只给置换的人这个政策红利,潜台词就是默认大部分刚需暂时都是买不起房的人,都是是loser 和雕丝,没有为他们出台政策红利的必要。

3)一方面,这仍然是买劳斯莱斯送打折券的套路。很多人差的恐怕不是交税的钱,而是买房的钱。另一方面,个人交所得税的原因是卖了房有一笔收入,但这一笔收入实际上是买家付钱。现在把个人所得税退给卖家,有一种借花献佛,羊毛出在买家身上的感觉。

4)目前市场缺的不是房子,缺的是买家。即使置换能免税,也得卖出去才有钱买新房。为了这个优惠政策,很多人会尽快出手甚至降价出售,这很可能会导致二手房挂牌量激增。二手房市场恐怕会因此承压。

5)如果要改善民生,显然首先应降低房价。然而这个政策设计不是降房价,让刚需者上车,而是让有房的人换更好的房,这确实略奇葩。

6)不降房价也有苦衷——大量贷款都和住房抵押有关,一旦降低房价,很可能引发金融海啸。

再讲第二类政策红利部分城市放宽住房贷款利率下限以及下调首套房公积金贷款利率

相关要点如下:

1)部分城市放宽住房贷款下限就相当于饥不选食,让哪些原本被认为不适合加杠杆的人,也加入楼市这个巨大的杠杆游戏。

2)当然,这个政策的设计还是做了一点限制,只有2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市,才可以在2022年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

据21世纪经济报道,易居研究院智库中心提供的数据显示,国家统计局70个大中城市房价指数数据中,至少有23个城市符合新政要求——二线城市有8个:哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳;三线城市15个:泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。

有趣的是,以上这些城市都是我们耳熟能详的”财政困难户“。比如兰州,就曾经发生过公交车公司发不出工资,让员工自己贷款给自己发工资的事情。

3)下调首套个人住房公积金贷款利率和放宽首套房利率下限完全不同,这是实实在在地对个人让利

但需要注意的是,必须要有公积金的人才能获得实惠。没有公积金的人就只能到一边去凉快。

4)这其实也很可能是因为现在大部分体制外的人都压力山大,没余力购房,还有余力购房的只剩下有公积金的体制内人士了。所以制度设计上主要瞄准的体制内人士。

综上,这里做个小结一方面,各地衙门以免税做诱饵,精准引诱那些已经有房的人去进行置换,或者引诱那些有公积金的人去买房。另一方面,一些地方不得不降低门槛,让原本不配参加杠杆游戏的人,也来加杠杆参与游戏——很多潜在的房奴估计会为此感到惊喜:"我本无心求富贵,谁知富贵逼人来"。

TWO.逼富贵人:海南与霍尔果斯之故事

除了“富贵逼人”最近上面的政策也在“逼富贵人”——对高净值高收入群体开展税务稽查,这恐怕会让不少富人如坐针毡。

但上面之所以会出这个政策,也有其隐情——故事还要从当初的霍尔果斯讲起:

遥想当年,边陲小城霍尔果斯,人口不足9万,一些居民甚至不懂汉语。却坐拥上万家公司,其中有1600多家影视文化公司——简单计算就可以知道,平均每56个人就有一家公司,令人啧啧称奇。

出现如此奇景的原因是当地来了一个新主官,这位领导新官上任三把火——为了发展经济,为霍尔果斯争取到了企业所得税“五减五免”的优惠政策。

具体起来,霍尔果斯将在2010年至2020年,对符合相关规定的企业,从取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起,企业所得税五年免征优惠。免税期满后,还会有奖金等补助。在此基础上,影视传媒等行业还会分别按留存总额15%至50%的不同比率予以奖励。

多亏有了一个"上进"的主官,霍尔果斯成了“避税天堂”——媒体称,范冰冰、黄晓明、杨幂、吴秀波、吴京、靳东、刘涛、陈赫、冯小刚、赵本山等众多明星及大佬都在霍尔果斯注册有影视公司。

明星公司之外,主流电影公司如光线、华谊兄弟、博纳、乐视、华策、欢瑞世纪等,也都在霍尔果斯开了分店,分店总数超过600家——其中,“下周回国”贾跃亭的前妻甘薇注册了2家公司。就连浓眉大眼,利用《战狼2》创造票房奇迹的吴京,也有在霍尔果斯开了三家公司。

这种鸡鸣狗盗在2017-2018年间愈演愈烈——2017年4月,霍尔果斯还仅有600余家影视公司,2018年霍尔果斯的公司就增加到了1600多家。也就是说一年暴增1000多家。

结果是神马呢?结果是国家税收的大量流失——刚刚升级了“金三系统”的税务部门发现,去霍尔果斯注册的企业,年营业额以1亿元计算,仅营业税就能“节省”1250万元。数据显示,每年至少有200家企业各自向霍尔果斯注册的子公司转移2000万元以上利润,这意味着每年40亿税收流失。

也几乎与此同时,某崔爆料娱乐圈“阴阳合同”引发行业震荡。这一切都让霍尔果斯当地鸭梨山大。

最后,这件事是如何解决的呢?

解决的方法是:霍尔果斯相关部门发布公告,要求霍尔果斯2017年度公司企业利润占营业收入比重超过50%以上的企业进行税务自查——共有2118家企业因税务存在疑点问题被要求自查,影视文化类企业占多数。

经过此事之后,大批公司加紧撤离霍尔果斯。一个显著“信号”是,影视传媒公司在当地《伊犁日报》上刊登的注销公告常常连成整版。

这一次的海南,非常类似一个大号的霍尔果斯

过去两年,那些做帐报税的公司天天在引导富人们去海南:

让他们去海南的,也是一项减税政策——2025年前,对注册在海南自由贸易港并实质性运营的鼓励类产业企业,减按15%征收企业所得税。对在海南自由贸易港工作的高端人才和紧缺人才,其个人所得税实际税负超过15%的部分,予以免征。

由于这个税率非常诱人,于是大量公司闻风而动——2020年6月1日到2021年8月22日,海南新注册的公司高达44万家。比当初的霍尔果斯多了上百倍。

正如很多段子所说的那样,很多公司高管都去海南领工资:

其实,海南这次搞税务稽查,倒也不一定像网友说的那样是税务系统请君入瓮,个人感觉是这很可能是大量公司迁徙到海南,相关数据被升了级的金税三期或者金税四期系统查到,于是上面迫不得已只能赶紧让当地税务局通知大家自查。

根据以往经验,窃以为相关要点如下:

第一,对于有钱人来说,这是典型的暴风骤雨前的“毛毛雨”。

相关原文是:“国家税务总局海南省税务局网站消息,9月22日,国家税务总局海南省税务局、海南省市场监督管理局发布通知,为贯彻落实《中共中央办公厅、国务院办公厅印发的通知》精神,持续强化以风险管理为导向、以“双随机、一公开”为基本方式的新型稽查监管,国家税务总局海南省税务局、海南省市场监督管理局联合开展2022年“双高”人群(观察者网注:高净值、高收入人群)“双随机 一公开”抽查工作,随机抽取50户稽查对象组织全面自查,自查期限为2022年10月9日。自查结束后根据纳税人自查情况,以风险为导向分析筛选部分重点检查对象进行检查。 ”

这很明显是开始“下毛毛雨”,这些高净值和高收入人群如果识相的话,就该赶紧抓紧自查, “吃了我的给我吐出来”,把该交的税交上去,不要等到“敬酒不吃吃罚酒”。

国家机器一旦开动,那就是连环暴击。想想金锁姐姐以及薇娅,这些双高人群,就应该懂了。

第二,锅里的肉,再滑也能捞起来。

很多人很傻很天真,以为去了霍尔果斯或者海南,就不会出事了,实际上,现在的“金税三期”和“金税四期”是非常先进的,只要是锅里的肉,再滑也能捞起来。

第三,海南政策节操估计要保不住。

虽然一堆富豪跑去海南避税确实不对。但毫无疑问这会影响到海南的政策公信力。

第四,很多人以为海南是大号香港/新加坡,实际上海南成了大号霍尔果斯。

据说海南之前有种种政策,都是要对标香江/新加坡。但就现在的执行情况看,现在我们看到的却是大号的霍尔果斯——外资没有来,避税的有钱人倒是来了一堆,这真的是让人啼笑皆非。

海南要达到大号港村/坡县的目标,似乎确凿道阻且长。

THREE.总结和我等草民的对策

行文至此,我们就可以总结一下其中门道:
楼市中最近释放了不少“富贵逼人"的政策红利——各地衙门以免税做诱饵,精准引诱那些已经有房的人去进行置换,或者以降低公积金贷款利率为诱饵,精准引诱那些有公积金的人去买房。一些地方甚至降低门槛,调低首付比例,让原本不配玩杠杆游戏的人,也进入楼市来参与杠杆游戏——这似乎确凿有一点08年米帝银行为那些不配买房的黑命贵/白垃圾大量放贷的味道。

所以,以上这些"政策红利”,就其“目标客户限定”来看,背后充满了各种苦心孤诣的“设计”,有一种“不榨干最后一滴油不罢休”的感觉;另一方面,也有点政策短期行为化,先解决眼前的“钱袋子"问题,”今朝有酒今朝醉“的feeling。

其实,最重要的是,现在的楼市已经相当"清淡",住房销售面积1-8月同比下降25%左右:

在这样的情况下,红利性政策的释放仍然还像是在“挤牙膏”——这看上去就像给一个快渴死的人一滴一滴的喂水,生怕给多了这个人就活过来了一样,很不痛快。

现在是金九银十的楼市旺季,但从数据上看,“金九”基本上凉凉,接下来希望“银十”不要让我们失望,不然恐怕我们仍然需要更多政策红利。

至于海南“逼富贵人”,对高净值高收入群体开展税务稽查,有的网友说可能觉得这是财政困难,所以要刻意出“请君入瓮”的新招数来针对富人——财迷对此难以苟同,因为现在的海南实际上是仿效当初的霍尔果斯。这与其说是“请君入瓮”,倒不如说是体现出了“金税三期/四期"系统的高效率——只要肉在锅里,再滑也能找到,并捞上来。

最后,我等草民该如何做?

窃以为有如下几点:

第一,如果看官中确实有无法等待的刚需房奴,还刚好想要置换或拥有的公积金可以COVER房贷,现在似乎确凿可以入场。

第二,现在的政策还是不算很痛快,都是小修小补,小打小闹。如果列位看官还能等待,其实可以再稍微等一下,年关对于地产商和各地衙门都是一个门槛,在年关之前,如果数据还不回暖,则很可能更多“富贵逼人”的政策红利还会出台。

第三,总体看,现在还敢加杠杆买房的人,那都是吃了熊心豹子胆——现在各地的政策,都有点“老乡别走,回来买房,托举杠铃,不然掉下来就不好玩”的意味。各位接盘侠如果进去,基本上要做好站岗五年以上的准备。

第四,面对霍尔果斯和海南一再地“逼富贵人”,各位有钱的大佬确实也应该做好全球资产配置的准备——当然,现在美元上升了太多,卖人仔买美元有点不划算了。等明年初美联储加息结束,美元指数应该会下降,财迷看官中那些有钱的大佬们可以等那个时候再做一点配置。

最后,财迷想说两句“多余的话”——预期很重要,信心比黄金更重要,现在的市场,似乎确凿需要一个大的变动来改变与预期和信心——就财迷和祖国大陆亲友的交流看,隔三差五的禁足和核酸检测对预期影响确实很大。这个影响,恐怕不是调利率或者退税这种小打小闹的政策可以顷刻扭转的。

愿神州早日疫散毒消,各位都可以尽情玩耍,尽情消费——毕竟,假如经济早点回暖,则财迷也能多接几个广告。有谁愿意和小钱钱过不去呢?

言尽于此。

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