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泡沫中狂欢的日子不多了,接下来要面对的现实

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2022年的房地产市场没有任何的回暖迹象,反而出现了一些奇奇怪怪的东西,比如有限制房价下跌的政策,根据数据显示,全国有25座城市出台了“限跌令”,下降幅度基本上都控制在5%~15%。

限制房价下跌,房价不一定不下跌,房地产企业为了销售房产,他们出台的政策也是奇奇怪怪,比如返还首付款、赠送精装修、赠送停车费、赠送物业管理费等众多政策来吸引购房者买房。

想象是美好的,现实却是残酷的,老百姓买房的热情更多的都是伴随着市场热度所决定的,市场价格越是往上涨,买房的人就会越多,反过来房价往不好的方面下跌,说明整个市场的预期不行了,买房的人也会变得越来越少。

新房的库存面积正在快速地上升,2022年8月份新房待销售面积达到了6.2亿平方米,关于库存量38.1亿平方米,假设根据2022年上半年的销售数据,看未来三年不再拿新土地建房,都没办法消化如此之多房产。

有两个非常典型的房地产例子,值得我们关注的是,日本的房地产,在短短的几年时间内价格出现的大爆发,不少人也意识到了买房人造富,大家扎堆的去买房,价格也水涨船高,据资料显示房价最高峰的时候,仅东京的土地价格就能买下整个美国,这样的价格让不少人都陷入到狂欢中,却不知道危险已经悄悄地来临。在如此高压力的情况下,日本高层也意识到了危险,结果选择主动刺破泡沫,通过控制房地产贷款规模、控制资金流入、控制贷款利率等方式调控,结果在高压下市场一泻千丈。1991年日本东京价格在一年时间内下跌超过60%,所谓的富豪通通都破产了,迫使日本经济倒退30年,许多人到现在都不考虑买房,而是选择租房。

美国的房地产,美国采取低利率的情况去推动房地产房价,涨幅也达到了12%,吸引了大量的炒房客炒房团,迫使房价进一步地上涨,当然那时候美国人就知道,贷款买房才是最大利益化,想尽一切办法去银行贷款,最终很多收入不稳定,收入不达标,甚至是摆烂的,来访者最终引爆了整个房地产市场。当年的美国和现在的美国,在加息这方面毫不手软,在短时间内提高了利率,导致原本就在破产边缘的人群直接就破产了,2008年美国的次贷危机由此爆发,整体房价下跌超过50%,泡沫破裂。

这两个国家都走在我国前面也给了房地产的经验,我们看到了,房价快速的上涨迫使整个市场撑不住压力最终崩了又或者说政策的下行降温速度太快了,市场撑不住也崩了。

当然我国的房地产与日本和美国还是不一样的,国内的政策是可以干预市场的变化,如今国内的房地产市场都是采取“软着落”,一方面是要避免房价上涨过快,另外一方面也避免房地产企业出现恶意竞争,一城一策可以准确的调控当前市场的状态,主要是以稳房价、稳地价、稳预期的方向进行调整。

过去房地产市场不景气涨价就能把房子卖出去了,现在还能玩这个把戏吗?显然是不可能了,如今房地产企业都出现了“恶性竞争”。

1、三道红线

2020年恒大、碧桂园、万科、绿地总负债金额都超过万亿,负债超过千亿的房地产企业也达到了47家,不可能让整个债务持续地扩大,必须要做出相关的调整。

三道红线,针对房地产企业剔除预收款后净资产负债大于70%;负债率大于100%现金短债比小于一倍。踩一条红线有息,负债总额上涨不能超过10%;踩两条红线有息,负债总额上涨不能超过5%;踩三道红线有息,负债总额不能上涨;即便没有踩红线的企业有息负债总额上涨不能超过15%,要求房地产企业在2023年6月份前回归到规定的范围内。

两道红线,针对银行业,2021年1月1日,央行和银保监联合发布《关于建立银行业金融机构集中贷款管理制度的通知》限制了房地产企业以及个人贷款上限比例。特别是对于违规资金流入房地产进行重点打击。

政策出台不久后,全国有多家房企就出现了降价行为,在大房企中降价幅度最高的达到了5000元每平米,有的甚至达到了1万元每平米。

2、空置房产数量在持续攀升

我跟你说有人说国内的房产能满足30亿人居住了,根据西南财经大学调研报告显示,当前国内空置的商品房数量为8,500万套,空置率约为22.5%,这只是商品房,另外还有小产权房、安置房、回迁房、公租房等各类房源叠加在一起,空置房产套数已经突破一套以上。

另外还有一个小道消息称小产权房的空置数量是商品房的两倍,这么高的房屋,空置率显然是不符合国内的住房市场的。发达国家商品房空置率基本上都要控制在5%~10%,国内的空置率都已经高于标准性的两倍之多,所以商品房是要做出适当的调整,日后会出台房产税甚至是空置税。

3、住房需求不断被压缩

1998年我国的城镇化率为33.6%,如今我国的城镇化率为65%,平均每年超过2,000万人进到城市里面生活,看到城市里面生活首先要解决的问题就是住房问题,各个城市拼命的建设更多的商品房,现如今老百姓的需求量已经到了瓶颈的状态,65%再往上走是很困难的。

央行公开数据显示,目前我国的城镇居民住房拥有率达到了96.5%,户均1.5套拥有两套住房的家庭占比31%,拥有三套及以上住房的家庭占比10.5%,还有网友是这样说的,自己身边认识拥有两套及以上住房的人群比没有拥有房产的人群还要多。

在大家都有房的背景下,谁又愿意去买房,未来的接盘侠又在哪里呢?显然是没有答案的,毕竟现在人口老龄化,人口出生率在持续的减少,面对着晚婚晚育等各因素的影响,未来接盘的人群少之又少。

银保监会主席郭树清在会议上强调:房地产泡沫是威胁金融最大的“灰犀牛”,手中拥有多套房产的家庭要提前做好准备,未来的房产税空置税出台后,会使得持房的成本不断地增加,对于海鲜炒房的人群来说,简直就是“噩梦”。

央行副行长吴晓灵强调“泡沫中狂欢的日子不多了,这是每个人都要面对的现实”是的,整个房地产市场已经发生了翻天覆地的变化,未来楼市的变,局也曾定数价格在短时间内并不会出现大涨或者大跌,当然2023年是房地产三道红线最后“变局”。

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