首套房贷利率能降至多低，是否会透支明年购房需求？

记者 樊旭

中国人民银行、银保监会周四发布通知称，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，允许其在2022年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

根据易居研究院智库中心统计，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，有23个城市符合此次央行新政要求，绝大多数是三、四线城市和非热门二线城市。

分析师认为，符合条件的城市或许都将在新政的指引下下调首套房贷利率，幅度大概会从当前的4.1%下探到3.6%-3.8%左右。

中信证券表示，结合当前商业银行的净利差和历史上按揭贷款投放定价水平来看，部分区域的按揭贷款定价或将会下探到3.8%左右，即较5年期以上贷款市场报价利率（LPR）低50个基点。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐更为激进，他表示，目前这些城市首套房贷利率基本执行的是4.1%（LPR下浮20个基点）的下限水平，接下来，保守估计可能会降到与经营贷类似的3.6%-3.7左右的水平。

“房贷降到与经营贷差不多的水平，有利于降低购房者成本，同时有利于防止政策套利。”许小乐说。

不过，他同时指出，这些城市中大多数城市住房自有率较高，首次购房需求较少，同时房企经营困难尚未真正扭转，消费者担心有烂尾的风险。如果定向降息的效果不佳，未来不排除监管层会进一步放宽二套房贷款利率的可能。

以下为界面新闻整理的部分券商和分析师观点

中信证券：部分区域按揭贷款定价或将下探到3.8%左右

尽管政策有明确的适用范围，适用时间，但在符合条件的情况下，本轮政策力度较大，即相关城市首套房按揭贷款利率定价有望从LPR下浮20个基点，即4.1%，下降到金融机构能够承受的最低水平。

结合当前商业银行的净利差和历史上按揭贷款投放定价水平来看，部分区域的按揭贷款定价或将会下探到3.8%左右，即较LPR要低50个基点。如果按2022年年中4.6%计算，则利率降低到3.8%，意味着20年期购房月供将下降6.7%。对于适用区域而言，此次政策的力度略大于调降LPR或降低按揭利率20个基点。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐：估计会降到与经营贷类似的3.6%-3.7左右的水平

预计符合条件的城市会一步到位，将房贷利率下调到最低水平。只有一步到位，而不是挤牙膏式的下降才会对市场产生最大的作用。目前这些城市基本执行的是4.1%（LPR-20）的下限水平，年底前下调，保守估计会降到与经营贷类似的3.6%-3.7左右的水平。房贷降到与经营贷差不多的水平，有利于降低购房者成本，同时有利于防止政策套利。

房贷利率下调理论上会促进购房消费需求，但是要注意两方面的因素：一是这些城市中大多数城市住房自有率比较高，首次购房需求少；二是房企经营困难尚未真正扭转，消费者对烂尾的风险有担忧。放宽首套房利率下限，如果能够加速市场流通，会对房企去化回款有帮助，也要看政策的效果。

展望后市，或应当扩大对改善性购房需求的融资支持。不只是对首次购房群体，也要降低“卖一买一”、“卖旧买新”的贷款利率，这是符合二三线城市住房消费实际的必要举措。如果定向降息的效果不佳，未来不排除会进一步放宽二套房贷款利率。

广发证券：需关注是否会透支明年的购房需求

部分符合条件的热点城市，如房价上涨，银行和客户所协商的利率可能相应上调，以符合房住不炒的要求。另一方面，该政策窗口期为三个月，部分城市计划明年购房的居民可能提前到四季度，关注后续是否会透支明年的部分需求。

此次新政打开了部分城市首套房贷利率的下限，相当于对这些城市进行定向降息，市场可能预期这会在一定程度上降低中期借贷便利（MLF）和LPR下调的概率。同时，该政策也指向宽信用等稳增长政策持续发力，对地产链、经济基本面修复的预期可能升温。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：新政主要是释放今年被抑制的需求

8月份的国务院常务会议已经指出，各地可以阶段性地、灵活地实施“一城一策”信贷等政策。当前正处于经济回稳最吃劲的节点，必须以时不我待的紧迫感，巩固经济恢复发展基础。因此，在今年剩余的3个月，央行提出了下调或取消新发放首套住房贷款利率下限，目的是贯彻国常会的指示，一方面在于止住房价下跌的恶性循环对居民预期、资产获得感的侵蚀，另一方面止住地产不断下滑对地方财政、经济稳定的无谓冲击。

当前的政策纾困力度已非常大，包括一些非热点城市降低二套房首付比例，退出限购，供给端化解风险也到了攻坚时刻。此次降低利率，预计符合条件的23个城市都会降至4%以下。楼市已经开始慢慢触及底部，尽管触底后的走势不明朗，甚至可能在底部徘徊一段时间，但不太可能再大幅度下行了。

展望政策的后续影响，此次新政主要是释放今年被抑制的需求，至于明年，要看市场是否有起色。