详解影响：合肥买房将迎置换好时代，卖房置换减免个税细则来了！

我是合肥买房参谋吴哥，211大学毕业， 十余年房产经验，熟悉合肥买房政策、区域规划与学区，成功指导数千名购房者合肥置业。

以下为“合肥买房参谋”微信公众号粉丝问答精选提问分享。

合肥买房参谋公众号粉丝提问：

9月30日，财政部发文称，2022年10月1日起，对居民出售自有住房并 1 年内购房的，售房已缴个税予以退税优惠，这将带来哪些影响？

合肥买房参谋回答：

从大的经济层面来说，现在形势大家都懂的，需要刺激消费，促进经济回升发展。从老百姓家庭来说，需要置换改善居住条件，这也是刚性需求。所以，出台这个置换买房减税措施，政策是一个双赢的局面。

正好我在昨天发布的合肥9月份市场分析时候，提到了合肥现在滨湖包河甚至包括瑶海区不少楼盘，都规划设计了100平米以上大户型，现在合肥改善型置业就非常火爆！

像滨湖省府的某B盘，9月份推出320套房源，高层主力户型面积为121㎡、139㎡，低密度洋房主力户型面积142㎡、168㎡，以备案价29350.96元/平，起步总价也要352万左右，关键首付比例是对非刚需要求首付8成起的。

另外，瑶海区的最火的W盘有500多套房子，在9月中旬也有两千多人登记。中间户是96平米的，有四栋边户110平米，四栋边户121平米，2栋边户143平米。

而且这个盘有一个现象值得关注，就是开盘中间选房时候（当然到最后，中间户与边户除顶底楼剩余一些没选，其他都选完了），边户卖的比中间户还火，边户的去化速度大于中间户，说明了改善型购房者现在异军突起。

那么，居民为什么要置换呢？现在是不是到了改善的时机呢？

第一就是要改善自己的居住环境居住条件，因为以前买的都是好多是物业不好，品牌不好，加上房龄老化了，然后各方面都不适合满意。

中国房地产好多城市真正发展，是从90年代开始的，真正的高速发展，是在2000年后的，房屋成交量高。现在好多买的早的入住早的小区，都面临规划落后，车位不足，房龄老了，环境不好等问题。

现在老百姓家里有资金了，条件好了，也必然需要置换的，毕竟住大房子更好房子，是很多人的追求的。要换一个更好的房子，也是很多居民的真实性的刚性需求。

第二的话就是从增值保值角度来说，我一直强调的就是一定要把手上的劣质资产给它置换掉，然后买到新的更好的一个物业。

现在买房的主力群体是90后未来是00后，他们的出生条件更好，经济条件也好，消费条件比之前70后80后更好，眼光更高。他们更愿意买新房，入住环境更新的次新二手房。

所以，现在老房子90后未来00后不愿意去接手，甚至都不愿意去看房的。因为新房或者次新二手房的规划品质各方面会更好，这样才会让家庭的资产更加保值增值。富人对这房产投资保值增值这方面是非常看中的。

第三就是现在买房利率历史最低点，很多地方只要4.1%的历史最低利率的，新房贷款条件又放松，很多银行不看流水，只要征信没问题，就直接快速放款。

综上，鼓励置换买房具备天时利地条件，今年是置换买房的好时候。

再从全国性的买房个税税费优惠政策方面予以支持，鼓励置换再买房，就会释放出很大一部分的改善需求，促进房产行业发展！而房产行业和很多行业息息相关的，可以带动建筑，装修，家电家居等各行发展，拉动经济效果立竿见影。

最近我接触不少购房者，都考虑卖房买房，其中也有不少准备把地市或者县城房子卖掉，再去一二线城市买房的。但是地市或县城房子普遍今年比较难卖，有的卖了半年多了都还没卖掉。其中有的我们指导他如何快速卖房，取得了一些效果。

那么置换再买房，能省多少个税钱？一套房子满五唯一才不用缴纳个税。一般合肥一套二手房总价区间在150万到200万，一个点个税在1.5万到2万元。如果在上海大城市一套二手房价格五六百万更高，可以省更多个税。

所以需要置换买房的，这一个点个税就省下来了，趁着好时机赶紧置换。预计在这个税费减免的政策刺激下，全国将掀起一股改善置换买房的潮流。

下面是具体通知内容与细则解释：

国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告

国家税务总局公告2022年第21号

为支持居民改善住房条件，根据《财政部 税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（2022年第30号）规定，现将有关征管事项公告如下：

一、在2022年10月1日至2023年12月31日期间，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在同一城市重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。

纳税人换购住房个人所得税退税的计算公式为：

新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；

新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。

现住房转让金额和新购住房金额与核定计税价格不一致的，以核定计税价格为准。

现住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。

二、对于出售多人共有住房或新购住房为多人共有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。

三、出售现住房的时间，以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准。新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准；新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准。

四、纳税人申请享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当依法缴纳现住房转让时涉及的个人所得税，并完成不动产权属变更登记；新购住房为二手房的，应当依法缴纳契税并完成不动产权属变更登记；新购住房为新房的，应当按照当地住房城乡建设部门要求完成房屋交易合同备案。

五、纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请，填报《居民换购住房个人所得税退税申请表》（详见附件），并应提供下列资料：

（一）纳税人身份证件；

（二）现住房的房屋交易合同；

（三）新购住房为二手房的，提供房屋交易合同、不动产权证书及其复印件；

（四）新购住房为新房的，提供经住房城乡建设部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。

税务机关依托纳税人出售现住房和新购住房的完税信息，为纳税人提供申请表项目预填服务，并留存不动产权证书复印件和新购新房的房屋交易合同复印件；纳税人核对确认申请表后提交退税申请。

六、税务机关运用住房城乡建设部门共享的房屋交易合同备案等信息开展退税审核。经审核符合退税条件的，按照规定办理退税；经审核不符合退税条件的，依法不予退税。

七、纳税人因新购住房的房屋交易合同解除、撤销或无效等原因导致不再符合退税政策享受条件的，应当在合同解除、撤销或无效等情形发生的次月15日内向主管税务机关主动缴回已退税款。

纳税人符合本条第一款规定情形但未按规定缴回已退税款，以及不符合本公告规定条件骗取退税的，税务机关将依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。

八、各级税务机关要开展宣传引导，加强政策解读和纳税辅导，持续优化办理流程，开展提示提醒，便利纳税人享受税收优惠。

九、本公告执行期限为2022年10月1日至2023年12月31日。

特此公告。

国家税务总局

2022年9月30日

解读

关于《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》的解读

为支持个人换购住房需求，根据《财政部 税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（2022年第30号），税务总局发布了《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》。现解读如下：

一、纳税人什么时间内可以享受退税政策？

在2022年10月1日至2023年12月31日期间，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税。

例1：纳税人小周2022年12月出售了一套住房，2023年7月在同一城市重新购买一套住房，由于小周出售和新购住房的时间均在2022年10月1日至2023年12月31日期间，故符合政策规定的时间条件。

二、纳税人退税金额是怎么计算的？

在2022年10月1日至2023年12月31日期间，对符合退税条件的纳税人，当其新购住房金额大于或等于现住房转让金额时，全部退还已缴纳的个人所得税；当其新购住房金额小于现住房转让金额时，按照新购住房金额占现住房转让金额的比例退还现住房已缴纳的个人所得税。计算公式为：

1.新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；

2.新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。

其中，原住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。

例2：2022年12月，小杨出售了一套住房，转让金额为240万元，缴纳个人所得税4万元。2023年5月，其在同一城市重新购买了一套住房，新购住房金额为300万元。假定小杨同时满足享受换购住房个人所得税政策的其他条件，由于新购住房金额大于现住房转让金额，小杨可申请的退税金额为现住房转让时缴纳的个人所得税4万元。若小杨新购住房金额为150万元，则可申请的退税金额为2.5万元（150÷240×4万元）。（假设以上均为不含增值税价格）

三、出售多人共同持有住房的，纳税人应如何计算自己的退税金额？

对于出售多人共同持有住房或新购住房为多人共同持有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。

例3：小李和小马共同持有一套住房，各占房屋产权的50%。2023年1月，两人以200万元的价格转让该住房，各缴纳个人所得税2万元。同年5月，小李在同一城市以150万元的价格重新购买一套住房，小李申请退税时，其现住房转让金额为100万元（200×50%=100），新购住房金额为150万元，其退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税=2万元。

同年7月，小马和他人在同一城市以200万元的价格共同购买了一套住房，小马占房屋产权的40%。小马申请退税时，其现住房转让金额为100万元（200×50%=100），新购住房金额为80万元（200×40%=80），退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税=80/100×2=1.6万元。（假设以上均为不含增值税价格）

四、如何确定出售住房和重新购买住房的时间？

出售现住房的时间，以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准。新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准。税务机关将为纳税人预填上述涉税信息，纳税人可以与缴税时取得的完税证明上标注的时间进行核对。新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准，纳税人可以依据房屋交易合同据实填写。

五、符合政策享受条件的纳税人应当向哪里提起退税申请?

纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请，也就是说，纳税人卖房时在哪个税务机关缴纳了个人所得税，就向哪个税务机关申请退税。税务部门实行不动产登记税费一窗办理制度，一般情况下，纳税人应当在本地政务服务大厅或者不动产交易大厅等场所缴纳现住房转让所得的个人所得税，因此仍应到该政务服务大厅或不动产交易大厅提起退税申请，如果当地税务机关另有规定，按照规定办理。

六、纳税人申请居民换购住房个人所得税退税应提供哪些材料？

纳税人申请居民换购住房个人所得税退税，除向主管税务机关报送《居民换购住房个人所得税退税申请表》外，还需要提供以下资料：（一）纳税人身份证件；（二）现住房的房屋销售合同；（三）新购住房为二手房的，房屋销售合同、不动产权证书及其复印件；（四）新购住房为新房的，报经住建部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。

七、为便利纳税人享受税收政策，税务部门提供了哪些服务？

为便利纳税人享受税收政策，税务部门推出一系列服务举措。一是简化资料报送，提供预填服务。依托纳税人出售现住房和新购住房的完税信息资料，为纳税人提供申请表项目预填服务，纳税人办理退税申请需携带的资料，主要用于纳税人核对申请表信息，税务部门只留存新购二手房的不动产权证书复印件或新购新房的房屋交易合同复印件。二是根据系统预填、纳税人填报并确认的相关信息，自动计算应退税款。三是通过多种渠道和方式开展宣传解读和培训辅导，提醒并帮助符合条件的纳税人及时申请退税、享受税收政策。

八、纳税人享受了居民换购住房个人所得税政策后解除房屋交易合同的，已经获得的退税应当如何处理？

纳税人因新购住房的房屋交易合同解除、撤销或无效等原因导致不再符合退税政策享受条件的，应当在合同解除、撤销或无效等情形发生的次月15日内向主管税务机关主动缴回已退税款；纳税人逾期缴回退税的，税务机关将依法加收滞纳金。税务部门将通过与住房城乡建设部门的相关共享信息，加强退税审核和撤销合同后缴回税款的管理。

九、纳税人在申请退税时还应当注意什么？

支持居民换购住房个人所得税政策，旨在鼓励居民换购住房、改善居住条件，纳税人应当依法依规如实申请，认真填写并核对申请表，对填报内容及附报资料的真实性、可靠性、完整性负责。对于提供虚假信息、资料骗取退税的，税务机关将依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。

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