万物云逆势上市，批量造富

记者/ 李惠琳 编辑/ 谭璐

“孩子大了以后，也想独立发展。”万科董事会主席郁亮的话言犹在耳，独立7年的万物云，终于站上了资本市场。

9月29日，万物云（2602.HK）在港交所上市，开报45.6港元，较发行价49.35港元低7.6%。截至下午3点半，股价报44.1港元，市值约463亿港元。

在目前港股上市物管企业中，万物云的市值超过碧桂园服务、保利物业等，仅次于华润万象生活。但相比去年宣布上市时的千亿港元估值，打了五折。

股价表现在意料之中，当下港股市场走势疲软，房地产寒意未退，唇齿相依的物业板块集体下调，万物云难以独善其身。郁亮在上市仪式上表示，并不在意上市时点的估值高低，更在意未来的长期表现。

不过，此时上市的万物云，仍批量产出富翁，394名持股“高级打工人”, 身家暴涨。

赚辛苦钱

不少人惋惜，万物云上市“错失良机”。回望2020年，物管公司纷纷掀起上市热潮，资本给出不乏40倍以上的高估值。

郁亮对此不以为然，“我们不是卖猪仔，在好的价钱时候卖掉，而是希望上市后能获得更大的发展空间。”

一位房企人士向《21CBR》记者表示，“房地产很难再回到从前了，万物云以后再上市也不一定更理想，这时先上市，融资渠道拓宽了，可以抓住并购窗口期扩大规模。”

IPG中国首席经济学家柏文喜也认为，万物云此时上市，有助于改善资金基本面，提升万科的流动性。

万物云的前身为万科物业，2020年更名为万物云，业务涵盖社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案。

在郁亮的设想中，万物云不是一个单纯的物管公司，而是一个空间科技服务商。

地产分析师严跃进向《21CBR》记者分析，万物云的新打法是，链接物业行业各类企业、资源和市场，后续基于科技创新等因素，实现资源整合，形成类似链家和贝壳的关系。

充满科技范的名字和定位背后，万物云的生意本质，目前仍是物业服务，2021年在中国物管服务市场中排名第一，占4.28%的市场份额。

根据招股书，2022第一季度，万物云实现营业收入68.48亿元，其中物业服务收入占比超76%，承载“云”概念的AIOT以及BPaaS解决方案的营收，占比不到8%，科技成色不足。

相比地产开发重资产、高投入，物管拥有稳定的现金流和抗周期性优势，但赚的却是辛苦钱。

截至2022年6月底，万物云住宅在管面积约为7亿平方米，商企和城市空间服务方面在管面积约1.4亿平方米，合计规模仅次于碧桂园，后者同期在管面积为8.432亿平方米。

规模越来越大，赚钱却越来越难。

万物云的住宅物业服务平均单价约3.13元/月/平米，本就是赚小钱。

付出的人力成本却走高，2021年销售成本中的人力成本和外包成本，合计157亿元，占总收入的66%。

这直接影响了毛利率，近三年万物云的毛利率持续下滑，2022年第一季度降至14.50%。

或许，这就是万物云不更愿意讲科技故事的原因。相比之下，在各项业务中，AIOT以及BPaaS解决方案的毛利率高达33%，利润丰厚得多。

批量造富

万物云的营收，在行业排首位，对员工也大方。

7年前，万科物业引进事业合伙人机制，向体系内员工授出股权奖励，并设立睿达第一到第五有限公司作为员工持股平台。

根据招股书，上市前，万物云的持股员工有394名，合共持有7000万股股份，占IPO完成后已发行股份的 6% ，以发售价估算，账面价值超过31.8亿元，人均身家近800万元。

其中，万物云董事长朱保全，拥有万物云2000万股股票，占IPO后已发行股份1.17%，账面价值超过9亿元。

他于1999年加入万科，从北京万科地产的人力资源部门经理做起，之后一路晋升到集团高管。2010年加入万科物业，第二年成为掌舵人。

朱保全的财富值不止于股权，2021年其年薪就接近1250万元。

万科作为万物云最大股东，也直接受益。上市前，万科合计持有万物云62.89%股权，过去3年的分红超过20亿元。

而且，外部股东也同样受益。

2017年，万科物业引入外部股东，博裕资本和58同城老板姚劲波，分别以15亿元、3亿元，认购万科物业25%和5%股权。

2021年9月递交招股书不久，万物云的模式和估值被市场看好，博裕资本、姚劲波选择落袋为安，先后转让了万物云7%股权、2.14%股权，套现69.86亿元、19.91亿元。一进一出，二者分别净赚65亿元、18.6亿元。

而高位接盘的香港瑞轩、珠海达丰、海南云胜，就没那么幸运。

上述三方通过接盘博裕资本、姚劲波的股权，进入万物云股东行列，当时后者估值超过1048亿元。香港瑞轩持股最多，以29.94亿元购入2.86%股权，如今缩水过半。

即便如此，万物云的朋友圈依然强悍。

此次IPO，万物云迎来7名豪华基石投资者，包括中国诚通以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、淡马锡、瑞银资管、润晖投资、高瓴旗下HHLR基金及YHG投资、Athos资本等，合计认购2.8亿美元股份。

“差市场交真朋友。”路演当天朱保全发出感叹。

其实，逐利的资本，看中的是物业赛道的长期价值。

上述基石投资者中，润晖投资、高瓴都是物业赛道的资深玩家，润晖投资是华润万象生活的基石投资者，高瓴则是保利物业、华润万象生活、远洋服务、金科服务、融创服务、合景悠活的基石投资者。

不过，当物管行业步入疲态，万物云想以科技故事打开想象空间，还要看市场的认知和耐心。