律师实务：经济适用房交易的相关法律问题

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经济适用住房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准建设的普通住宅。由于一般免收土地出让金，减半征收各类费用并实行政府指导价，经济适用房的价格明显低于商品房，是国家保障民生的重要手段。然而实践案件中常常出现无资格申请人借名购买经济适用房，或者对经济适用房进行出租、出卖的行为，这些行为效力如何？有什么风险？笔者将结合深圳地区法院判决加以分析。

01 无申请购房资格者借名购买经济适用房损害公共利益的，借名购房行为无效。

实践中深圳地区人民法院往往会认为借名购买经济适用房损害了公共利益，属无效合同。

如在（2018）粤03民终16040号王广亚与黄锡光及原审第三人黄文娜合同纠纷案的二审民事判决书中，深圳中院就指出：“在黄锡光、黄文娜等人于2010年3月向主管部门申购涉案经济适用房时，王广亚与黄文娜尚未登记结婚，不属于法律意义上的黄锡光家庭成员，王广亚并不具备相关政策所认可的共同申购涉案房屋的资格，故即使其关于与黄锡光等人达成借名购房合意的主张属实，该合意亦因有损社会公共利益，而属《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项所明确规定的无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条关于无效合同自始没有法律约束力的规定，王广亚无权以所谓借名购买经济适用房为由而就该房屋主张权利。”

借名买经济适用房行为无效，也会进而影响出资人以自己出资排除经济适用房被执行的情况，如（2019）粤03民终13245号案外人执行异议之诉二审判决书中，深圳中院认为：“案涉房产是经济适用房。根据我国经济适用房的有关规定，申请购买经济适用房须依法具备一定条件和资格。杨舜在没有经济适用房购房资格和指标的情况下借用黄忠新的指标购买案涉房产，不符合经济适用房的购买政策。杨舜主张的与黄忠新之间借名买房的约定损害了社会公共利益，违反了我国合同法第五十二条第（四）项的规定。因此，杨舜就案涉房产主张权利不具有合法性。”据此深圳中院驳回了杨舜（出资人）对抗执行案涉经济适用房的诉求。

然而，天津市河北区人民法院曾在另案中判决借名购买经济适用房协议有效，该院在（2014）北民再字第3号判决书中认为：“民事活动是否损害国家或社会公共利益，应该结合案件实际情况作个别的、具体的判断。本案被申请人在当时并无购买经济适用房的实际需求和意愿，而申请人除讼争房外别无其他住房，其购买讼争房系用于自住，而非用于投资或投机，因此申请人与被申请人之间的借名买房行为不能认定存在非法目的，其实际效果与政策规范目的亦不存在明显背离。且依据房管政策，经济适用房在上市交易（也即申请人与被申请人之间办理更名过户）时要缴纳各种税费，政府通过收缴税费的方式已经收回一部分政策补贴性投入，因此亦不能认定为损害国家或社会公共利益。”据此，如果借名购买经济适用房的出资人仅有涉案房产一套自住房且不用于投资投机，法院有可能认可借名购买经济适用房行为的法律效力。

02 买卖经济适用房的效力：不同法院意见不同

一般而言，经济适用房上市交易需要满足一定的条件，如销售满五年、产权人补缴土地出让差价等，满足条件的经济适用房的买卖与一般商品房无异，对于不满足上市交易条件的经济适用房的买卖行为，各地法院裁判尺度不一。

1、合同无效的观点

深圳地区法院倾向于认为这些交易行为损害了经济适用房管理秩序而无效。如深圳市中级人民法院在（2017）粤03民终935号房屋买卖合同纠纷判决书中认为：“温玉华、张小浓、温丽丹在尚未取得涉案房产完全产权时与张亚南、陆燕梅签订《房产买卖合同》，将社会保障性住房予以出售并交付张亚南、陆燕梅使用至今，买卖双方在明知政策限制的情况下，仍为牟取自身利益而签订《房产买卖合同》，存在恶意串通规避国家政策，并损害社会公共利益和国家利益的情形。一审判决张亚南、陆燕梅与温玉华、张小浓、温丽丹之间《房产买卖合同》无效正确，本院予以维持。”

2、合同有效的观点

其他法院对未达上市条件的经济适用房买卖合同效力有不同观点。如最高人民法院在（2015）民申字第3336号房屋买卖合同纠纷再审民事裁定书中指出：“经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的购买需要经过一定审批手续，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，兴宇公司提出的合同无效的主张，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。且兴宇公司按照商品房买卖流程向购房人出售住宅房屋，在与孔宪良签订《房屋销售认购书》时也未向孔宪良履行告知义务，兴宇公司提供的其与其他购房人签订的房屋买卖合同亦未提交已经有关部门审批的手续，孔宪良有理由相信涉案房屋可以自由买卖，且房屋已经实际交付孔宪良，双方之间的房屋买卖合同应当认定有效。至于孔宪良是否具有购买资格，能否通过审批，以及是否能够办理产权登记手续，并不影响合同本身的效力。”这一判决表明最高院倾向于区分合同效力与合同是否可以实质履行并保护交易安全，但由于政策规定而导致经济适用房过户履行再以违约责任救济合同当事人权利。

03 离婚时，经济适用房如何进行财产分割

对于经济适用房，离婚财产分割时如何衡量其价值来进行公正的分割？在不同情境下法院会采取不同策略

1、对不能上市交易的经济适用房，离婚后有使用权的一方向另一方根据原先权利比例和政府指导租金作出月度经济补偿

在（2014）深中法民终字第2404号离婚纠纷判决书中，深圳中院对于双方原先共住的经济适用房进行如下处理：“鉴于该房产属于经济适用住房，可待该房上市交易条件成熟时或者有关经适房的相应产权处理依据出台后另行分割处置，但在上述条件未实现之前，由于该房产的使用权亦具有财产属性，应作为夫妻共同财产依法分割，原审对此处理有误，本院予以更正。经查，邱某作为申请人、周某及女儿作为共同申请人与卖方深圳市××集团有限公司及卖方销售代理机构签订了《深圳市经济适用住房买卖合同》，通过按揭方式购买了上述房产。双方女儿由邱某抚养，按照照顾子女权益的原则，本院判令该房产的使用权由邱某享有，同时，以该房产同地段政府公布的房屋租赁指导租金和对该房所享有权益之比例为基础，由邱某每月补偿周某相应房屋使用费1300元。由于该房现仍需偿还房屋贷款，邱某和周某每月应各自负担该房按揭贷款金额的一半即650元。”

2、对于可以上市交易的经济适用房，人民法院可以根据合法评估结果作为分割财产价值的依据。

在（2020）粤03民终11700号债权人代位权纠纷案民事判决书中，人民法院在确定债务人离婚未分得经济适用房而对另一方享有的债权时委托了评估机构进行评估，具体判决意见为：“陈文双与陈黛丽协商离婚时对涉案房产的处置已经本院生效判决撤销。现涉案房产已能上市交易，涉案房产在离婚后的增值依法应为夫妻共同财产。陈文双主张经济适用房只应按购买价进行分割无法律依据。一审法院委托广东正中联行土地房地产评估有限公司对涉案房产进行评估时以2016年2月3日为时间点，且正中联行（深）房字【2019】第1103号房地产估价报告也扣除了其后所发生的相关费用等因素，正中联行（深）房字【2019】第1103号房地产估价报告评估涉案房产的市场价值为1856200元已考量了陈文双的相关利益，一审予以采信并无不当。”由此，对于满足上市条件的经济适用房，可以参照一般商品房进行财产价值评估。

总而言之，经济适用房是一种带有公共性质的特殊不动产，对于不满足上市交易条件的经济适用住房，无资格申购经济适用房的人应该谨慎购买、谨慎投资。