成交向下，改善向上 | 1-9月北京新房3项目破百亿

这是严肃君的第 573 篇推送

2022年已经过去3/4，北京新房市场成交数据，有点儿意思---

①首次同时出现3个成交破百亿项目。分别是学府壹号院、中建壹品·学府公馆、天坛府（含回迁房）。

哦，对了，这三个项目成交均价都超8万/平，套均总价超1500万。

②成交均价实现2017年以来最大涨幅。从53298元/平，涨至59236元/平，套均成交总价也攀升至768万。

③成交套数也是2017年以来最大跌幅。同比去年前三季度，今年成交套数/面积/总金额分别跌去31.6%、27.7%、30.2%。

④拉长时间线，海淀房价3年涨了3万，果然yyds。

土地供应决定新房市场，继朝阳后，海淀永丰、丰台小瓦窑、石景山衙门口成为新红海。

红海浮沉，这也就不难理解了，当下多个新房项目“官宣”热销。

望京樾51.1亿、宸悦国际20.7亿、北清橡树湾27.8亿、湖光玖里40.5亿、华曦府直接售罄……

2022年倒计时已不足100天，严肃君也期待，这些官宣热销能够顺利转为真正网签。

01 成交向下

据网易房产数据中心统计显示，截止到9月28日，2022年北京全市新建住宅（统计不包含共有产权房、商住房、保障房、经适房、定向安置房等）网上签约31382套，成交面积约为407万平方米，成交总金额约2409亿元，成交均价为59236元/平。

成交掉头向下的原因很多，经济形势/疫情影响/限购严格……严肃君不再一一赘述。

相较于其他城市花样百出的“救市”行动，北京作为全国楼市风向标，只在限贷/限价两个层面定向宽松，限购政策今年内出现大松动的可能性几乎为零。

那么按照目前的节奏，2022年北京新房成交量可能只有4万+套，势必打破2017年以来连续上涨的势头。

不只新房，二手房市场也很低迷。

2021年北京二手房成交量达19.25万套，而今年前三季度只成交了10.7万套。

整体来看，2022年北京楼市体量或将缩水至18万套。

放眼全国，国家统计局数据显示，2022年前8月商品房销售面积8.79亿平方米，同比下降23.0%。

业内预计今年全年商品房销售面积或只有10万亿，连续5年17万亿的行业高位成为历史 。

02 改善向上

但北京楼市成交向下的同时，是改善向上。

2022年1-9月，成交均价超10万/平项目共32个，成交总金额为472.74亿，占新房总成交的19.6%；

这里面，套均总价最便宜的是北京书院，1060万/套。

成交均价超8万/平项目共67个，成交总金额达到878.46亿，占所有新房总成交的36%。
其中61个项目套均总价超千万。

*成交金额10亿排行榜表单过长，请移至文末查看。

而二手房甚至更早就开始抛弃刚需。

2015年北京二手房500万以内的成交总价占比约85%，到了2020年底，这个数据只剩下65%。

越来越多的人，不光买不起房子，也“换不起”房子了。

03 区域分化

整体和部分的不同走向，造成了北京新房市场各个维度的断层和分化。

首先体现在，热度集中在头部项目，甚至可以说是尖部项目。

26个项目成交金额破20亿，仅占市场5.8%的项目，瓜分了全北京44%的销售额。

其中中海独立操盘5个项目，成交总金额达192.6亿；华润独立或参与6个项目，总成交金额189.99亿，当之无愧的北京老牌房企第一梯队；

近几年进京的“新面孔”，数中建三局+五局、建发节奏最好。

中建壹品·学府公馆线上开盘选房，首推714套住宅，10小时售罄，当日销售额就达到119亿；建发连续押对宝，望京养云、珺和府基本清盘后，又拿下昌平新地块。

出现在20亿榜单上的，唯二民企，一个是融创，一个是龙湖。

不仅买房，卖房也越来越是有钱人的游戏了。

从区域分布来看，26个项目，城六区占了17个。其中海淀有6个，成交top5里面占了3个。丰台，昌平，朝阳都是4个。

扩大到区域成交套数排行榜，更能看出北京新房市场分化。

除了朝阳，城六区新房成交均价涨得最好，包括“准海淀”昌平；大兴、顺义、通州均价基本维稳，刚需买房首选片区。

拉长时间线来看新房成交均价，朝阳、石景山基本维稳，丰台2021年跳涨1万，海淀则是3年涨了3万，果然yyds。

最后，不知道大家注意到了没，以上四个区域2020年都是涨幅最低，甚至是房价下跌的一年。

那一年海淀最热的是西山锦绣府、翠湖三杰，丰台热销的是郭公庄三项目，朝阳7万+华樾北京还有房……

是不是很熟悉？错过限竞房，就真的错过了。

互动时刻：

2022年只剩下不到100天了，接下来的北京新房市场你怎么看？会出手买房吗？欢迎在评论区留言讨论~