苏州买房，千万不要为了买而买！

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好，苏州具有代表性的热门板块的价值都如何呢？作为苏州的一部分，园区的崛起谁受益最大？是苏州土著吗？

苏叔：你好，其实，园区的绝大多数发展红利被新苏州人给分享了。刚开始大部分老苏州人认为园区离市中心较远，同时也比较吵闹，整体的生活环境不佳，并且学区也较为落后。但是随着园区的发展，越来越多的老苏州人也加入了抢房的行列。但是还是有很多苏州人目前并没有看出该区的价值。其实目前，园区的发展已经相当好，园区已经成为新苏州的门面和担当。而该区的楼盘数量也在不断减少。同时，该区楼盘最突出的问题就是缺少高质量楼盘。总之，园区已发展成势，开始对周边乃至全国产生持续的、越来越强大的虹吸力。奥体板块是园区的当红热点，青剑湖是下一个热点板块，园区的房产整体较为优越。

提问：苏叔，请教二线城市首套自住问题 A.单价2.1万，1996年147平步梯一楼，小区无物业，小区门口地铁，步行10分钟内有4个规模类似万达广场的商场，有很多写字楼，属于商业办公区域，有四条快速路交汇驾车非常方便，学区一般。测量层高只有2.5左右。B.单价2.6万，2010年134平电梯19楼，小区物业7分，距地铁步行10分钟，步行20分钟有两个类似万达广场的商业，少量写字楼，本区域以居住为主附带少量大型商业和写字楼，学区一般。C.单价2.2万，2016年120平电梯16楼，小区物业9分，本市最好的物业，有地铁规划未批复，无商业无写字楼纯居住区，学区最差 我本人很喜欢C的小区环境和物业，但是商业配套和交通很差，位置太偏。喜欢A的商业配套和交通便利性，实际测量层高只有2.5米不太满意，最担心的是未来的涨幅 B各方面指标位于AC之间，但是B所在板块过于火热 现在还没有孩子，将来初步打算上私立，不知是否可行 首套自住实在是想不清楚怎么选，请苏叔指点。

苏叔：你好，A属于典型的老小区。绝大多数中二线、弱二线城市，传统市中心如果缺乏持续的城市更新，人口都会慢慢流失到新区，产生“市中心空心化”，利空市中心的老房子。所以，你的担心也的确是有道理的。这个现象，到了强二线甚至是一线城市，就会大大改观。特别是京沪，传统市中心还是很强势的，有持续的城市更新，始终代表整个城市产业的最高点，你大爷还是你大爷。A还是个一楼，小区连物业都没有，的确前途堪忧。

B看起来挺均衡的，各方面都不错。

C属于典型的尚未完全城市化的郊区，风险相对较高，而且性价比不高。你可以这么想：首套置业，预算也不是非常充足，其实并不应该特别偏重于品质，走过度享受型的路线。否则，显然会牺牲其他更重要的要素，比如：对事业发展更重要的——地段与交通；对繁衍生息更重要的——面积与功能；对子女教育更重要的——学区，等等。

最关键的是：民办摇号新政是全国性的政策，所以你所在的城市也会实施。这意味着，以后不是你想上哪个民办学校，就一定能上得了的，存在高度的不确定性。所以，今后绝大多数中产、轻富家庭都会把社区内对口公办学校作为首选。你“不考虑学区、上私立”的这个打算，可能要全盘推倒重来了。未雨绸缪，选择产业潜力大的成片次新社区，享受“未来的好学校”红利。现有的三个选项中，B看起来最接近这种思路。

如果需要进一步建议，最好明盘城市和板块。否则连蒙带猜，其实结论的质量达不到特别高。

提问：苏叔，你好，什么样的房子市场更好，更受购房者喜欢？苏州各个板块房子潜力怎么样？打算买一套房子自住，现在是好的入场机会吗？

苏叔：你好，苏州楼市上半年成交量较高，无论是新房供应还是市场需求都非常旺盛，新房成交均价也有所上涨，但由于地价维稳、新房限价，新房市场总体维持稳定状态。苏州楼市市场分化也在不断加剧，品牌房企品质好房更具竞争力，位于资源丰富的核心地段，产品力强符合市场标准以及价格合理、性价比高的房源更受买家青睐，楼盘热度也更高。苏州楼市下半年发展也趋于明朗，从板块来看，板块分化严重，热门板块持续热门，狮山奥体板块存量稀缺，基本都为高端改善盘，青剑湖、娄葑和胜浦以及车坊弥补园区断供问题，7月集中供地会也有不错的热度。

四大新城供应充足，是楼市成交主力，供应和需求都不少，板块各方面条件不错，也有预期，市场较好。木渎、元和、城南和郭巷相对来说压力比较大，没有价格优势，城市界面一般，还有北新区的房子，被度假区、胥口、运东和甪直的刚需房挤占，也很大压力。苏州园区领涨全市，是由于其产业发达，就业人口多，人口质量高而带动房价涨幅，预期高，房价稳，是最值得选择的板块。高铁新城也有不少利好正在兑现，作为沪苏交通枢纽，高铁新城未来还有发展空间。从楼市来看，信贷收紧，二手房交易会受到影响，而置换改善客群也同样被阻拦，这就会影响到新房改善市场，对于自住购房者，建议有需求就尽快上车，政策优待自住购房者，加上房产品牌力不断提升，这个时机入场有机会买到不错的项目。