苏州买房：首套置业，如何正确的看待“老破小”？

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好！今年想在苏州买一套房子自住，目前的楼市怎么样呢？这个时机适不适合入场？无房刚需，没有买房经验，对买房小白有什么比较好的买房建议吗？有哪些要注意的问题？

苏叔：你好，今年可是比较好的买房时机。以下买房建议值得关注：

第一，买房千万不要乱买，避开公寓和小产权房，避开不带学区的老破小，避开偏远地区交通不便的老破大。第二，值得买的房子升值潜力也大，离地铁越近越好，房顶越近越好，物业越贵越好，学习配套越完善越好。第三，再有钱也不要全款买房，你不要计算要多付多少利息，你更应该考虑的是通货膨胀对钱的购买力稀释到底有多严重。第四，无论你是买新房还是卖二手房，千万不要敌视中介，你要把他们争取过来变成自己的朋友，成为自己的资源和人脉。要想办法让中介小哥小妹成为你的利益共同体，这样他们就会站在你这边，用他们的专业为你争取更多的利益。

提问：苏叔，你好，苏州园区奥体板块的房价天花板能到多少？
苏叔：你好，长期来看，奥体房价的天花板将会再往上升。

园区不仅是苏州甚至是全江苏的核心价值板块。园区去年的GDP是2900亿元，几乎相当于苏北一个地级市的经济总量。且园区在十四五规划中，上市公司的数量预计比现在再增加一倍，也就意味着园区在高端购买力的质与量方面还会有进一步的增长。
在当下，园区已然是苏州的新中心，在未来将会继续强化。我们看到，苏州的城市地标性的景观业态，包括超高层建筑大部分都在园区。

奥体作为园区新盘相对集中的板块，集聚了园区的高端购买力。

奥体盘本来就有明显的一二手倒挂优势，在限价逻辑不变的情况下，未来的倒挂空间还会继续扩大。

从绝对值来讲，奥体板块的房价可以去对标上海中环以内的房价，约8-9万元/㎡。奥体目前确实也有楼盘接近这个水平，在7万元/㎡左右。

所以奥体板块的房子是可以作为价值型投资并长期持有的核心资产。放眼苏州主城，具备价值投资的板块几乎屈指可数，仅仅有狮山、科技城、高铁新城几个位数不多的板块。
所以说，苏州园区奥体房价的天花板还有进一步上升的空间。

提问：苏叔，你好，苏州本地人，已婚两房，还有一笔预算打算投资。想问为什么这么多人都在抢倒挂盘？倒挂盘真的买了就稳赚吗？ 是不是只要是倒挂盘就可以买呢？

苏叔：你好，苏州倒挂盘一直是众多购房者争抢的目标，倒挂盘对购房者几乎就意味着“买到就是赚到”，但倒挂盘并不都值得抢。首先，苏州较为著名的倒挂盘几乎已经清盘，仅剩数量并不多，而且部分倒挂盘不赚反赔，吴中、吴江的部分远郊倒挂盘就出现收益缩水的情况，虽然新房和二手房倒挂，但买入之后涨幅一般，经过5年限售周期之后，价差已经所剩无几，投资价值并没有想象中高。因此，如果一定要买倒挂盘，建议优选核心板块的倒挂盘，园区、新区狮山和姑苏胥江，投资溢价最高，才有收益可言。而远郊倒挂盘不建议去碰，配套落地慢，人口流入不多，房价涨幅也高不起来，投资价值有限。另外，抢倒挂盘还有比较高的成本，对购房者资金要求较高，如果房子涨幅有限，收益可能并没有想象中大，还有较大风险。