苏州楼市：下半年买房硬货逻辑！

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好，最近想要买房，我和男朋友意见不太统一，我看中一套外观、环境、装修等等都是我喜欢的类型的房子，男朋友却说不实用，不同意买，请问您能给我们一些建议吗？

苏叔：你好，根据自己的喜好买房是买房最大的误区，我们买房无论是出去自住，还是出租的目的，都希望未来想卖掉的时候能卖出去还能获得一些回报，所以买房是一种投资行为(重未来)，而非消费行为(满足当下需求)。既然是投资行为，就要买市场上受欢迎的，未来可能接手房子的人想要的房子。地段则是买房的底层逻辑，采光、户型、环境等细节只是锦上添花，好地段并非局限于园区和狮山，而是每个区域都有地段上的优劣势。新房基本为期房，所以更不能被其虚有其表的外观迷惑。，买房时有一个技巧：能变的(装修)可以将就，但不变的(地段、采光)必须讲究；充分利用银行贷款，不要提前还款。

提问：苏叔，你好，想买一套房子投资，黄埭的教育资源不错，产业也比较发达，未来有没有投资发展潜力？可以客观地分析一下这个区域吗？黄埭适不适合普通人投资买房？

苏叔：你好，黄埭镇在距苏州市中心直线距离约14.5公里的黄埭，由东桥片区和黄埭片区组成，一直致力于推动多元化的产业发展，引进的都是新兴产业，早在18年就入选了全国综合实力千强镇；此外，黄埭中学的优质教育资源也是其优势所在。美中不足的是，黄埭只能通过自驾交通出行，通达度不是很高，但是轨道交通14号线已经在规划中了；商业配套并不算完善，还需要长期周期才能发展好。黄埭的发展主要得益于相城区的核心板块的发展与扩张，本地自住需求会更适合，投资上是属于一个长周期的投资板块。

提问：苏叔，你好，我想咨询一下常熟买房的问题。今年看到常熟突然火爆起来，为什么呢？常熟哪个片区最热呢？房价是什么情况？打算在环沪买一套房子，常熟能不能买？未来有没有发展潜力？

苏叔：你好，常熟在环沪楼市中一直不温不火，而今年突然热起来了，楼市表现非常不错。从数据来看，常熟在2021上半年成交套数环比上升了100.16%，在成交金额和面积上也翻了不少，上半年常熟卖得最好的项目当属凤栖云筑和仁恒河滨花园，从整体成交排行上，热门项目都位于常熟文化片区和南部新城，文化片区启动较早，发展成熟，资源丰富，是常熟的热门板块。南部新城是常熟的工业高地，区域内产业、环境、交通、教育、医疗和商业等各项配套在逐步落地，未来值得期待。常熟北部的房价因为常熟高铁站的开通突破2万/㎡，文化片区因为教育资源与文体配套优质坐拥第一梯队，另外主城区和尚湖板块房价也破了2万。其他区域都在2万/㎡以下，在环沪城市中价格还是具有一定优势的。除此之外，常熟的通达的交通条件和不限购不限售的购房政策也是十分吸引购房者的。常熟的火爆并非一时偶然，而是种种利好堆积而起必然。未来的常熟还有很大的升值空间，值得购房者考虑。

提问：苏叔，你好，目前在上海工作，但家在苏州，但上海房价太贵，目前社保年限还差2年，于想在苏州靠近上海的区域里先买套房，预算在300-450万，可以帮忙推荐一下吗？

苏叔：你好，苏州靠近上海的有园区、吴中区、吴江区，再加上有高铁加持，相城区也算比较近的。吴江是长三角一体化示范区，八城公积金联动包括吴江，可以在上海提前公积金在吴江购房还贷。其中汾湖最靠近上海，均价1.9w/平有不少产品为品牌房企开发；运东产业正在经历省级，有地铁4号线经过，规划了商业、教育等，在售楼盘均价不到2万；吴江太湖新城是其核心板块，有很多楼盘面向湖区，景观、环境宜人，均价2.6万。吴中区主要看看甪直板块，既是长三角示范区，又有园区后花园区位加持，成长空间很大，在售楼盘均价2.2万。与甪直隔河相望的园区胜浦的产业、住区、学校等也不断升级，均价已达3万，离上海也不远，自驾的话也可以考虑。相城如今也有很大的发展机遇，多条轨交交汇，随着未来城际铁路的建设，交通网络将进一步扩大，可能15分钟直通上海虹桥，房子均价2.7万