广东
南方财经全媒体 资讯通研究员彭卓 综合报道
9月29日，中国人民银行、银保监会29日发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。机构统计，国家统计局跟踪商品住宅销售价格的70个大中城市中，有23个城市符合规定条件。
9月30日A股开盘，房地产板块拉升，南财金融终端数据显示，截至A股早盘收盘，房地产开发主题上涨1.33%，成分股中，上涨97家，下跌25家，天房发展、华联控股、天保基建、福星股份涨幅居前。
图片来源：南财金融终端
政策广度和力度升级，促进刚需购房需求
浙商证券表示，截止7月底大部分二线城市首套利率下限为4.25%，较5年LPR-20BP下限还有下降的空间。降低首套房贷利率下限甚至是取消，对呵护和刺激刚需是重要利好，降低了首套购置的购房成本。此次要求6-8月商品住宅销售价格环比同比均连续下降的城市才可实行此政策。70大中城6-8月房价环比和同比均下行的城市约有23个，70大中城市以外符合条件的城市数量更多。本次政策虽然仍是以因城施策的方式由各地分阶段放松，但房贷利率下限标准整体下调，对需求刺激力度较年内其他政策力度更强。
图片来源：浙商证券
中信证券认为，本轮政策力度较大，即允许相关城市首套房按揭贷款利率定价下限从4.1%（即LPR下浮20个BP）进一步下降到金融机构能够承受的最低水平。预计部分区域的按揭贷款定价将会下探到3.8%左右，即较LPR要低50个BP。预计对于适用区域而言，此次政策的力度略大于调降LPR或降低按揭利率下限20个BP。规定政策有效期到2022年底，可以在工具箱中保留更多政策选项，又可以促进刚需购房需求在四季度尽快释放。
四季度全国商品房销售额同比降幅有望收窄
中信证券预计，由于按揭贷款利率的差异化下行，各地因城施策，逐渐松绑需求限制政策，预计四季度商品房销售将呈现稳步弱复苏的态势。2022年9月份前28天，经统计重点样本城市新房销售套数同比降低11.6%，二手销售网签套数同比增长20.7%。到2022年四季度，随着去化加快，推货增加和基数走低，预计2022年9-12月全国商品房销售额同比下降2.3%，推动2022全年商品房销售额同比下降幅度收窄到19.0%。
投资建议：政策刺激需求收获短期利好，长期供给侧改革趋势不变看好头部房企
浙商证券认为，专项贷款纾困房地产项目还未进入实行阶段，地方需求对央国企和民企的选择仍然界限清晰。此次地方房贷利率下调，短期对需求的刺激会优先利好部分房企9-10月推货去化。供给侧结构优化仍然利好确定性强的企业。
中信证券认为，供给侧改革大势不变，需求侧稳定有利于融资通畅的企业。拿地销售比的差异源于融资渠道通畅与否的差异，大企业未来市场份额和盈利能力将可能出现较大分化。按揭贷款利率的结构性下行，进一步验证了主要城市房价平稳的概率大，需求侧稳定有利于融资畅通企业的基本面。
机构推荐个股
保利发展（600048.SH）：公司是主营高端精品住宅开发、城市地标性商用物业的房地产开发企业。2022年上半年，保利发展实现营业总收入1108.47亿元，同比增长23.19%，实现归母净利润107.21亿元，同比增长4.1%。保利发展报告期内实现的营业总收入、归母净利润的同比增长幅度，均超过2021年同期。
万科A（000002.SZ）：公司主营业务房地产开发和物业服务。公司1-8月合同销售面积1709.8万平方米，合同销售金额2799.4亿元，分别同比下滑37.1%和36.8%，降幅有所缩窄，较好于克而瑞百强房企销售金额47.4%的下滑比例。在政策组合拳和保交楼措施的影响下，公司销售增速有望在四季度同比回正。
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