万物云开盘即破发 物业股千亿市值神话不再

中房报记者 曾冬梅 广州报道

9月29日，万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”，02602.HK）在香港联合交易所敲钟，发行价49.35港元。该公司开盘即破发，最终报收46港元，下跌6.79%，市值约537亿港元，仅次于华润万象生活的673亿港元，为物业上市公司的第二高市值。

在物业股最辉煌的2021年，有3家公司的市值超过1000亿港元，碧桂园服务的市值更是一度超过2800亿港元。而万物云在2021年底发生的多笔股权交易也是以千亿估值为参考进行的。仅仅大半年的时间，资本市场就已风云变幻，物业股走下神坛，千亿市值也成为了传说。

在万物云上市的前一天，内房股及物业股遭受了一次剧烈冲击，9月29日的盘面依旧不乐观。万科集团董事会主席郁亮在万物云的上市仪式上表示，万科并不在意万物云分拆上市时的估值高低，更在意它未来的长期表现，时间会证明万物云的价值。

某物企的股价在近两日已跌去近20%，该公司的高管对中国房地产报记者表示，当前的资本市场确实充满悲观情绪。“但我相信这只是短期现象，未来物业股还是有机会再次站上千亿市值。”

融资56亿港元 上市首日破发

万物云此次发售1.167亿H股股份，相当于全球发售完成后已发行股份总数约10%。招股日期为9月19日至9月22日，发售价不低于每股47.1港元、不超过52.7港元，募集资金约54.9亿港元至61.5亿港元。

从孖展的情况来看，投资者的热情不太高。根据9月28日万物云发布的公告，该公司公开发售的股份认购不足，共认购953.13万股，相当于公开发售股份总数1167.14万股的约0.82倍。但国际发售部分获得了超额认购，约为可供认购的1.05亿股H股总数的3.3倍以上，国际发售项下发售股份最终数目为1.07亿股H股。最终，发售价定为每股49.35港元，市盈率约为31.57倍，所得款项净额估计约为56亿港元。

基石投资者颇为给力，共认购了约0.44亿股，约占万物云已发行股本的3.76%和全球发售股份数目的37.56%，总代价约21.6亿港元。这些机构包括中国诚通控股及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、瑞银资管、淡马锡、Athos资本、HHLR基金及YHG投资、润晖投资等。

公告显示，上市所得资金，万物云安排了35%用于在选定街道发展聚焦浓度战略和在全国范围内推行“万物云街道”模式；25%用于投入AIoT及BPaaS解决方案的开发；20%用于收购三至五家增值服务提供商及行业上下游供应链服务商，以此孵化万物云生态系统；10%用于吸纳及培养人才，10%用于营运资金及一般公司用途。

万物云没有赶上物业股红火的好时候，上市之际资本市场正风雨飘摇。管理层对此已有心理准备，万物云董事长朱保全在招股前夕便表示“差市场结交真朋友”。9月28日，因为一则传闻的影响，旭辉控股的股价大跌约33%，旭辉永升服务下跌了23.3%，内房股与其他物业股也随之下行，碧桂园服务、融创服务分别下跌了11.8%、10%，世茂服务和正荣服务的跌幅也分别达到了9.6%、8.9%。

9月29日，市场气氛依然没有好转，内房股、物业股继续下探，世茂服务、融创服务的跌幅超过9%。万物云开盘即破发，一度下跌超过12%，收盘时跌幅收窄至6.79%。

物企千亿市值不再

一年多前，物业股还是资本市场的宠儿，碧桂园服务的市值在2021年1月冲上了2000亿港元，同年的6月29日，该公司股价达到84.23港元的历史新高，市值上升至2841亿港元的峰值。2021年上半年，市值突破千亿港元的物业股还有恒大物业及华润万象生活。

2021年下半年，物业股的热度开始下降，2021年的最后一个交易日，碧桂园服务的市值约为1557亿港元，华润万象生活及恒大物业的市值分别为818亿港元、285亿港元。2022年上半年，碧桂园服务还维持着千亿市值的地位，6月30日的市值约1179亿港元，在那之后便一路下行，9月29日只剩392亿港元。华润万象生活的市值在2月7日一度回升到了1047亿港元，9月29日已不到700亿港元。截至目前，物业股再无千亿市值。

起初，万科对万物云也抱着千亿市值的期望。郁亮在2018年表示，一两百亿、两三百亿的市值对万科贡献不大，物业板块未来有潜力达到千亿市值。

大和证券表示，虽然万物云的初始市值为576亿港元，对应2021年市盈率约为31.8倍，仍远高于同行平均水平，但其估值从年初至今已大幅缩水。在2021年12月进行的最后一轮Pre-IPO，万物云定价为每股113.3港元，对应市值约为1323亿港元，如今估值已下跌逾五成，反映市场对房地产行业的悲观情绪已蔓延至物管行业。

根据申港证券的研究报告，物业板块市盈率（TTM）在2021年初达到顶峰67.01倍后迅速降温，2021年末的市盈率（TTM）仅为19.81倍，较2020年末（50.76倍）降幅达60.97%，回归理性。

中物研协的统计显示，截至今年8月末，59家上市物管企业的平均市盈率首次跌破10倍，仅剩8倍。

申港证券认为，物企估值回落有多重原因。首先是关联方债务危机风险担忧传导至物企，母公司资金链紧张也间接影响物企收并购步伐导致规模扩张阻力增大。其次，随着物企的规模扩张，应收账款、关联交易、投后整合、商誉减值等风险逐渐显露，高增长下保持高收益难度较大。最后，社区增值等发展暂未突破瓶颈，社区养老等新业务开展仍在探索阶段，物企第二增长曲线未见明朗。

“感觉现在市场已经悲观得不理性了，一方面可能是经济环境的影响，另一方面，资本市场还是无法将物业跟地产剥离来看。”一家市值已较高峰期缩水八成的物企相关负责人如此表示。

在一片看空的声浪中，也有投资机构采取了理性看多的动作。9月27日，金科服务透露，第二大股东博裕资本提出以33%的溢价、每股12港元的全面要约收购。金科服务在公告中表示，今年1月1日至9月7日，恒生物业服务及管理指数下跌了43%，公司股价则下跌了71.6%，尽管博裕资本充分意识到公司的中短期持续下行风险及不确定性，仍对公司的长期潜力持谨慎乐观态度。值得一提的是，博裕资本也是万物云的战略投资者。