长沙中建钰和城：产品和品质拖后腿！纯为了学校，价格高1.5倍

中建钰和城为原湖南机床厂棚改地块，一期毛坯1.3万，二期毛坯1.6万。而周边二手房均价甚至不到1万，165户型总价270万，134的鸡肋复式也要220万。他的品质到底如何，值不值得纯为学校买单？

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地块回顾

长沙中建钰和城项目成立于2016年11月份，东至新姚路，南至木莲路，西临仁和家园，北至海棠路，占地面积200亩；具体拿地多少钱，这个真没查到，因为涉及到大量拆迁以前拆迁安置，拿地成本已经不仅仅是土地成本那么简单的事儿了。

2020年11月中建钰和城首次开盘，毛坯售价13000元/㎡，拿地到开盘差不多用了4年时间。

2022年4月12号，天心区湖南机床厂及周边棚改地块被中建钰和城置业有限公司成功摘得，成交金额9.8亿，楼面价7997元/㎡；

目前二期即将开盘，开盘价格1.55万-1.6万！

中建钰和城距离铁道学院地铁口的距离属实有点远，从售楼部算起差不多1.7公里；距离师大附中双语实验学校的距离也不是很近，将近1公里，这个距离稍微有些尴尬；

另外，原湖南机床厂很多老旧职工房都需要就地安置，所以小区内有大量的安置房。像这种老的国有企业安置户有几个问题：

（1）安置户整体年龄偏大，大部分都已退休甚至步履蹒跚，不像商品房小区都是年轻人，大家有共同语言；

（2）这些安置房就地安置的成本非常低，大部分是原面积直接置换或者增补少量现金，所以未来他们抛售二手房比这些花1.3-1.6万/㎡买的业主有天然的优势，哪怕1万卖掉他们也是赚翻的；

（3）这些国企安置户都是老同事，很多时候会拉帮结派，比如成立业主委员会之类的基本都是他们说了算，因为他们人多心齐，新业主往往由于相互不认识而没有太多话语权；

学校

中建钰和城的唯一名牌在于师大附中双语实验，但是目前这个学校的实力和成绩还是弱于中雅培粹和长郡外国语。且天心区这附近有且仅有这三个顶级初中（还有一个规模比较小的明德天心，实力也不错），也就是说未来只要你买在这一片区，初中微机派位闭着眼也是三个顶级初中任意选！

师大附中双语实验小学除中建钰和城和红橡春园（待教育局确认）是配套入读外，旁边一大片二手房都是派位入读。如果小学读了这个学校，一多半的肯定是派位到师大附中双语实验中学，少部分派到长郡外国语、明德天心、中雅培粹，也就是买在这个小学派位片区的二手房，你享受的学校基本上跟中建钰和城一样！而这个小片区的二手房均价仅有1万，距离小学比中建钰和城更近更方便，距离地铁也更近！

湖南师大附中双语实验小学学区范围：

东至：新姚北路—木莲西路—芙蓉南路，南至：木莲西路—新姚北路—友谊路，西至：中建钰和城西围墙—木莲西路—新姚北路，北至：中建钰和城北围墙—新姚北路—木莲西路。

学区内楼盘：中建钰和城、愿景·童话里、枫景公寓、标致浪漫满屋、银杏嘉园、龙骧佳苑、海利科院佳园、圣悦嘉园、建工新城、长城雅苑。

所以，纯粹买学校，去买上述这些二手房又何尝不可呢？

户型：一如既往的有缺陷

25#栋26#栋整层平面图：165+132复式+165

这个组合户型在业内叫“T3带连廊户型”，缺点比较多，比如公摊非常大、中间户基本不通透、边户通透性不足，唯一优点就是可以实现更多的边户大户型，所以中建信和地产设计团队肯定是为了满足营销提出的尽量做更多的大户型才搞出这样的组合产品，目前长沙市场上这样的产品很少。

缺点1：公摊大

这种核心筒公摊面积约70㎡，但因为只有3户平摊，所以165的会分到约25㎡，132会分到约22㎡。下图填充部位为浪费的公摊，尤其是蓝色区域，无人通行的楼梯间门口部位。

缺点2：165的入户门正冲电梯门

虽然左边户165可以实现独立电梯厅，但是这个电梯厅的门口正冲入户门，湖南本地很多人比较忌讳这个，即使你不忌讳，未来你的二手房接盘者也会忌讳；

缺点3：165户型的客厅其实根本不通透，居住体验感非常一般；

正因为做的是T3户型，边户其实厨房会被交通核（电梯楼梯等公共部位）挡住，这会导致一个致命问题就是厨房北边无法开窗户，厨房的窗户只能开到侧边。这样其实客厅根本实现不了南北通透和通风，并且受北向无窗户的影响，客餐厅采光只能依靠南向，那么整个客餐厅其实光线很差，餐厅这一块区域基本是黑暗的，和传统的2梯4户连廊型的中间户并无多大区别；

（中建钰和城165户型厨房北向无窗户）

（传统的2梯4户连廊户型的边户143，北向飘窗或阳台）

上图其实可以看到，边户的意义就是要有正南正北的窗户，实现南北通透和采光，否则跟中间的小户型有啥区别？一样的客餐厅实现不了南北通透！

哪怕北向是厨房，仍然可以实现南北通透和采光

关于边户客餐厅南北通透和不通透的差异，你们可以去二手市场感受下连廊户型边户和中间户的客餐厅差异，看完之后保证你你绝对不会选择客餐厅北向无窗户的房子！

（洋湖映的高层带连廊户型创新型核心筒）

缺点4：中间户132的复式鸡肋产品不知道是谁想出来的

中间户132竟然做的是2面宽复式产品，南向面宽仅有7m，还比不上很多130的南向阳台宽，北向采光面宽仅有3.4m，还都是厨房和卫生间。本来中间户北向采光就差，这下好了，这么小的北向采光面跟小黑屋有啥本质区别？

楼下1个卧室和1个阳台，楼上卧室还得靠自己搭板搭起来，客厅只有3.5m净空宽度，恐怕90的小户型客厅都比这个大吧！所以这个户型的卖点到底在哪里？纯粹为了搭板增加得房率么？

别反驳我说建发玖州观澜也有复式，这两种复式逻辑能一样么？

建发玖州观澜的复式131户型南向是3面宽、超大客厅，北向无连廊任何遮挡，采光通风仍然无敌，哪怕只看底层户型都觉得还不错，楼上再做3个卧室更是锦上添花。

（建发九洲观澜131复式）

品质：中规中矩，差距越来越大

关于中建钰和城的品质，我想你们还是别指望太多了！

目前一期的外立面已经呈现出来，我想问下这到底是啥所谓的品质？是你们想要的品质么？这跟周边二手房外立面的区别在哪里？看着特别像质感涂料，颜色选择也有问题，分缝等也无任何设计手法和亮点。

（中建钰和城一期外立面）

（长沙龙湖映客璟翠中心，精装1.2万）

中海和龙湖等这些标杆房企的外立面你们可以去看下，颜色采用的现代感的灰白色调，深浅色合理搭配，立面上大量的线条显得外立面很有层次感，分缝手法也很有设计感。真心建议大家去看看这两个盘，看看什么叫品质！

（长沙建发央玺）

和中建钰和城同样的黄色调的，你们可以去看下建发央著和建发央玺，外立面采用的是高级的多彩漆，同样的黄色和深咖色建发选的是最耐看高级的，同时两个颜色的搭配也非常合理。

关于怎么进入这些高档小区参观，皮球哥教你一招：就是联系下贝壳中介，以假装买房的名义进去看房，这些小区都有一些可以置换交易的房产在挂牌。

当然，中建钰和城的工程质量这个不用太担心，中建五局本身就是干施工出身，主体框架施工这方面肯定是专家中的专家，在防水渗漏和实测实量这些基础性质量工作肯定是有保证的，无需太过担心房子质量的问题。

另外想买中建钰和城的业主可以去中建信和城小区参观一下，这两个项目的操盘团队基本是同一伙人员，做出来的产品基本上没太大区别。看下景观和精装的具体品质，还有物业的管理情况。目前中建信和城已交付4年，但是小区内已经有点破烂不堪。而且中建信和城有很多中建五局的领导住在里面，如果这个小区都搞不好，你会相信中建钰和城能管理的很好。目前皮球哥接触的一些五局想买房的领导，反而考虑更多的是同样配套的中海星樾府、建发玖州观澜，以及龙湖春江天曜等真正的品质住宅。

所以只能说在审美、品质这一方面，中建信和地产确实有太多的功课要做，从材料配置、材料选择、设计手法等这些地方要向标杆房企看齐。外立面、精装、景观、地库加大成本投入，多与外部单独交流，多挖点标杆房企的相关人员，助力下自己的产品力提升，否则只会差距越来越大！

综上，如果你看中了中建钰和城的品质，皮球哥还是劝退你，它的品质不会比周边高太多。

周边在售新盘及二手房

中建钰和城二期毛坯均价1.6万！

对面的水墨林溪：二手房不到1万，这个小区也是次新小区，大部分都是刚达到交易条件；

博林金谷：二手房不到1.2万，而且绝大多数都是业主带装修的。这个小区里面有原始山体公园，里面还有一条河，楼盘很大，距离铁道学院地铁口非常近；

旁边的童话里、和庄、克拉美丽山庄等楼盘二手房均价都在1万左右，中建钰和城高出周边二手房1.5倍！

目前周边在售楼盘较多：

天城国际广场：性价比应该是最高的，小学是天心区顶级小学-青园小学，今天初中微机派位派的都很好。并且这个盘的品质做的也不错，还是准现房，可惜开发商不砸广告，没有中介和自媒体推；

江悦和鸣：也是一个靠配套学校在促销售的楼盘，周边城市界面较差，但愿未来黑石铺城市更新速度提高，促进片区城市发展；

红橡春园：五恒科技系统，跟金茂府的黑科技有点像，集中供暖供冷，整体品质已经展示，品质做的不错。小学配套的是师大附中双语的小学，初中微机派位；

龙湖春江天曜：距离师大附中双语实验是最近的，可惜小学大概率是向家坡小学，龙湖品质是没问题的，距离地铁口也是最近的；

博林云栖：就是博林金谷的最后一期，之前烂尾过，建议等到快交房的时候再买；

中煤和悦府：小区比较小，品质一般，央企中煤不用担心烂尾，价格比较低；

华润机床厂：华润这个地块是个纯住宅地块，商业只有10%约6万方，所以肯定是没有万象城等商业综合体的，而是普通的商业街。这个地块楼面价只有5900元/㎡，即使算上代建道路的成本也就六千多，所以它的售价应该会是精装1.6万/㎡，首开可能学习华润润樾府直接卖到1.4-1.5万/㎡。后续会专门文章分析华润这块地。

综上，品质排行：龙湖春江天曜≥红橡春园＞天城国际广场≥江悦和鸣＞中建钰和城＞博林云栖≥中煤和悦府。预计华润的品质与江悦和鸣差不多。

总结：

如果你是投资，皮球哥真的不建议你买，你将来的二手价格会被同小区内原面积补偿安置的邻居拉低，他们可以任何价格出手。另外，比周边高1.5倍的价格、品质又没做太好，仅靠配套入读，未来5年后很难达到2万/㎡，卖不到2万，那就连大盘都跑不赢！

如果你是自住+学校，又在附近不远处上班，也不太需要地铁，那么买来自住也未尝不可。毕竟新小区总是比老小区感观上要舒服一些。

当然，天心区这几年经过重点突破教育后，教育实力正在突飞猛进，如果新开铺和黑石铺旧改能够加快推进速度，不断吸引更多开发商过来投资，将来这一片省府核心还是特别值得期待的。毕竟这里有省政府、天心区政府、众多的省级单位，整体居民素质比较高，学生生源本就非常不错！再加上本身巨大的交通优势以及红星商圈超多商业综合体，天心区这个板块未来绝对会成为集教育、地段、交通、商业、环境、配套于一体的六边形战士，未来外溢到洋湖片区的本地居民极大可能会被重新拉回来！想布局省府片区的，现在仍然不晚仍然有大量的廉价二手房可以抄底！