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香港楼价跌回三年半前,明年中或再下跌8%

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记者 | 张熹珑

香港楼市再一次受挫。

根据差饷物业估价署9月28日数据,8月香港私人住宅售价指数报368.2点,创2019年3月以来的三年半新低,以及自2018年12月以来45个月最大单月跌幅。

累计今年首8个月,香港楼价指数已累跌6.52%;对比去年9月时的历史高位398.1点,累跌7.51%。

作为财富“蓄水池”,楼价是反映经济增长预期的重要因素。“近年来,受制于严格的疫情防控和政治因素,香港的人才和资金大量外流,新加坡取代香港成为全球第三大金融中心和亚洲最大金融中心,这是香港楼价下跌的核心因素。”上海社会科学院经济学博士王滢波告诉界面新闻记者。

数据显示,8月私人住宅售价指数报368.2点,较7月的376.7点下跌2.26%。近三个月来,按月跌幅明显加快,6月、7月、8月跌幅分别为0.86%、1.44%、2.26%。

除了官方指数,另一二手楼价指标也“跌跌”不休。反映香港二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)已经连跌10周,最新报169.93点,较去年破顶位大跌11.2%,也创下2018年2月以来四年半的新低。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰指出,今年前九个月,受疫情反复及美国加息双重影响,香港物业市场成交低迷,二手成交量仅2.5万余宗,较去年同期减少40%,一手情况情况相仿。

日前,李嘉诚出售香港一豪宅项目。根据长实集团(01113.HK)公告,公司拟以207.66亿港元的价格,出售长实旗下香港半山西部超级豪宅项目21BORRETTROAD,预计从中获得63亿港元收益。

李嘉诚开启“卖卖卖”模式,外界也在揣测,此时出售香港资产应与香港楼市下跌有关。

今年以来,疫情病例激增以及全球经济环境有所恶化,香港第一季度和第二季度GDP均下降4%。

整体环境下行,而资本市场在内外因素的冲击下也再次破纪录。9月28日,香港恒生指数收跌3.41%,创2011年11月以来收盘新低。

贷款利率是打击买房一族的首要因素。自今年3月美联储开启本轮加息周期以来,香港金管局同步上调基准利率。这一举措无疑直接冲击香港的房地产业,住房按揭贷款的付息压力因此增大。以HIBOR(香港银行拆借利率)为例,3个月HIBOR由今年1月31日的0.33%飙升至9月22日的3.18%,创两年新高。

同样从3月开始,香港中原地产价格指数开始同比下滑。

加上受本地疫情蔓延以及社交距离措施收紧等影响,2021年年中以来香港房价和成交量呈下落趋势。私人住宅售价指数在今年2月同比下降0.3%,落入2020年12月以来的首次负增长区间,6月同比跌幅达到3.4%。

汇率、整体环境、资本市场等直接冲击香港物业,而房价再度受挫,也将反作用于当地银行业。

作为香港贷款市场的主要方,今年二季度香港房地产贷款占香港贷款市场74%的份额,占比相当高。相比之下,贸易融资、批发和零售贸易、制造业仅占香港贷款的11%、8%、7%。

如果楼价未能见底,贷款市场将大幅萎缩。根据中金研报,自2004年以来,香港贷款曾出现两次下降,两次均是由于香港房地产价格下跌而导致房地产需求减弱。假使香港楼价在2022年下半年和2023年持续下跌,未来房地产贷款规模也将受到压力。

其次是负资产问题。楼价指数大跌,意味着部分去年以高成数按揭入市的买家,目前可能已跌入负资产范围。根据香港金管局最新数据,今年第二季度负资产个案已达到55宗。

加上8月指数有所滞后,主要反映7月中旬至8月上旬的实际市况,而8月以来,美国再次大幅加息0.075%,加上香港疫情升温,二手业主加大减幅,今年第三季及第四季的负资产数字将倍升。

目前,香港房地产仍未有反弹的迹象。9月23日,摩根士丹利发表报告表示,香港住宅楼价由年初至今已累跌8%,并预计2023年将再跌5%,指目前尚未触底。

9月26日起,香港开放“0+3”入境检疫政策,被视为提振楼市的有力手段。

不过,物业市场与整体经济环环相扣,银行汇率、港股表现、整体GDP均直接左右楼市走向。王滢波认为,重振香港楼市实际上是恢复投资者信心、吸引资金和人才回流的问题,目前疫情防控政策已经逐步放开,但经济复苏尚需时日。

近日,金管局宣布将按揭贷款的利率压力测试要求从加0.3%下调至加0.2%。美银证券指出,鉴于最优惠利率可能持续上升,尽管在外界压力下有可能进一步下调,但不太可能从根本上改变楼市需求疲弱状况,预测香港楼价今明两年下跌15%至20%。

据点新闻,8月23日中原地产主席施永青受访时曾表示根据目前市场的反映以及买卖双方的供求状态来看,到明年中,香港楼价或会下调8个百分点左右。

施永青表示,不认可压抑私人市场楼价为买家减压的做法,如此一来物业持有者的个人资产会大幅蒸发,投资、消费的欲望会大大减少,当供款者出现负资产会拖累整个经济市场。

“不应一味压低市场楼价,而应多建公屋、居屋。”施永青认为。

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