央行放大招，房贷利率要一降再降？

（图片来自海洛）

央行又出手了，再度释放呵护楼市、维稳楼市的信号。

9月29日央行网站披露，在三季度例会上，央行强调支持刚性和改善性住房需求。

当晚，央行宣布，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。

业内认为，楼市政策还会越来越宽松，相比2008年房贷利率7折后不到4.0，还有较大的下调空间。

//央行例会：支持刚性和改善性住房需求 //

9月29日，人民银行网站披露，中国人民银行货币政策委员会召开2022年第三季度例会。

会议提出，加大稳健货币政策实施力度，发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能；支持刚性和改善性住房需求，推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度。

根据中国证券报梳理，此次例会要点如下：

• 加大稳健货币政策实施力度

• 保持物价水平基本稳定

• 结构性货币政策工具要继续做好“加法”

• 推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度

• 对平台经济实施常态化监管

在房地产方面，会议指出，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

住建部、财政部、人民银行、银保监会等部门此前出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。

//阶段性调整差别化住房信贷政策 //

9月29日晚间，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

这一政策措施的出台，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。

Wind数据显示，截至8月31日，全国首套平均房贷利率为4.39%。

贝壳研究院9月20日发布数据显示，9月监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套利率为4.91%，分别较上月回落17个、15个基点；本月平均放款周期为25天，与上月基本持平。

此外，在103个重点城市中，已有86城房贷主流利率低至首套4.10%，二套4.90%的下限水平。

值得注意的是，个人住房贷款同比增速接连创出新低。Wind数据显示，截至6月30日，个人住房贷款余额同比增速已降至自2004年以来的最低位。

//哪些城市首套房贷利率会下调？ //

注意，央行并非一刀切。

根据央行发布的信息：

对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，仍然按现行规定执行。

哪些城市首套房贷利率会下调？

中原地产首席分析师张大伟认为，看统计局6-8月的房价数据：必须是所有环比同比都下行的，70个城市里面有47个不符合，基本所有一二线城市都不符合。

目前看，符合新房贷利率下调的城市基本集中在三四城市和部分二线城市。

//房贷利率仍可能进一步下调 //

尽管此次央行对房贷利率下调的城市设立了相应条件，但是业内预计接下来很多城市还有下调空间。

9月5日，人民银行副行长刘国强在国务院政策例行吹风会上表示：下一步要进一步发挥贷款市场报价利率指导性作用和存款利率市场化调整机制的作用，引导金融机构将存款利率下降效果传导到贷款端，降低企业融资和个人信贷的成本。

今年以来，1年期LPR、5年期以上LPR分别累计下降15个基点和35个基点，带动信贷市场利率持续走低。

9月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.30%，均与上期持平。尽管如此，但是市场仍然预判后续LPR存在下调空间。

中国证券报援引民生银行首席经济学家温彬表示，在引导存款利率下降的效果逐步显现的情况下，继续通过引导5年期以上LPR下降，支持基础设施建设、制造业投资和房地产市场恢复，促进信贷有效需求回升，就显得十分重要。

植信投资研究院高级研究员王运金认为，当前1年期LPR已降至3.65%，甚至已低于个别银行的中长期存款利率与大额存单利率，进一步下降的空间可能已有限。相比之下，5年期以上LPR具备更充足的调整空间，且进一步降低该期限LPR，有助于撬动基建重点项目的配套融资、制造业中长期贷款和个人按揭贷款，进一步优化信贷结构，激发长期投资需求。