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老旧小区的未来,基本只有3个结果,1类人可能将是最幸运的

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楼市加速发展的过程中,对城市面貌总有些不和谐的因素,他们就是占地面积大,但是不能再大批拆迁的老旧小区。棚改货币化拆迁促进了房地产的发展,这应该是第一次房改最成功的地方,商品房措施落地后,房子不再是集体分房,而是通过让拆迁户拿到大批赔偿款,开始大量购房,房子销售火爆下,也让房地产成为了我国难以撼动的一个支柱行业,大量资金流入房地产,从业人员赚的盆满钵满。

但弊端是,囤房炒房导致房地产行业压缩了其他行业的发展,为此,国家只能控制棚改继续,并且减少拆迁,以旧改来代替货币赔偿。一方面,缓解了楼市价格泡沫增加,另一方面,旧改需要大量人力、物力、技术等,多行业得到了需要和资金流入,盘活了市场低迷的状态。

但是对于持房者来说,未来几十年的时间里,老旧房产的结局可能只有3个

第一,二次改造

房价虽然在近几年不断走低,但总体仍然是高位横盘,为此,今年全国多地利用降低首付、放宽限购、限售来拯救楼市,有的地方更是直接发放人才、多胎家庭和农民进城的购房补贴,央行三次下调房贷利率,今年一共降低了35个基点。表面没有说一句降房价的话,但实际已经是在变相降低房价,就是为了释放一部分刚需的购买力。如果说这些都实施之后,对于刚需而言,房价还是高出购买承受,要压低房价上涨,就要不断控制那些囤房的群体,首要任务就是不能让拆迁户大幅增加。从这些方面来看,旧改可能不只是一次性的。

第二,等房子无法居住后再拆迁

旧改耗时耗力,国家、地方政府花了大笔钱为旧房进行外部修缮,道路、设施更新,内部换暖气、天然气、电力等等,短时间再拆迁,这部分资金就等于浪费。地方财政的输出不只是旧改,还要负担大量基础建设,经济发展上的投入,尤其是楼市低迷状态下,很多城市的地方财政又依赖于土地出让金。但根据国家统计局数据显示,1~8月份,全国房地产开发投资继续下降了7.4%,达到目前年内最大降幅。房企拿地量减少,土地财政收益将大大缩水。为了保证其他建设资金的需求,旧改后的房屋居住时间可能会更长,最后就是实在不能居住后,才会进入拆迁这一步。

第三,有拆迁纠纷难走程序

房屋拆迁是一项漫长的工作,必须确定房屋所属,以及这些房子需要拿到不动产权证书。但实际情况下,很多房子面临无法办理的情况。比如我所在的太原市,虽然从去年到今年全山西省要进行房屋产权登记确权颁证清零行动,但注意,这里只是针对产权清晰的老旧小区。有部分建设过早,原房企找不到的,或者是企业分配等福利性住房,存在共有产权,企业与房企有纠纷等的复杂问题,是不能正常登记办证的。

比如像兴华街北小区,一部分由北郊开发公司建造的老旧房产,现在由于房企不存在了,很多楼栋的住户现在眼巴巴看着小区其他楼栋的人安心办了证,自己却只能等着,心里一点底都没有。因为部分小区建设不是一个房企完成的,而是多个房企各自建设自己的楼栋,导致现在管理混乱。在这个房屋权属没有弄明白前,无法确定责任方,不能办证,也无法正常走拆迁程序,以后都将是隐患。

不过,无论怎么变,有1类住户还是比较幸运的,进可攻退可守,即便房子房龄超长,仍然有机会溢价转手,这类房就是临近名校的住宅——学区房。虽然不少城市要平衡教育资源,尝试实施多校划片、派位入学,或者像北京一样进行教师轮岗,但现实情况下,这是少数城市的试点,并且即使是这样的城市,对于派位不在名校的,也要求就近分配。

那这个时候,如果本身就住在名校附近的,基本是十拿九稳进入名校了。如今就业、考学、考公、考编等竞争激烈,为了让孩子以后的路好走一些,从小培养孩子有个好成绩至关重要,而好学校的师资和管理更优质,那些望子成龙、望女成凤的家庭还是无法放弃学区房,即使是老房也愿意买。对于持房者而言,可以自己选择是卖了置换更好的房子,还是等待拆迁,能做两手准备,真是安心不少!

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