北京买房：理清思路，购房建议553

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我是北漂儿，女友北京人，她家在北京有房还不止一套是两套，然后现在是要求我买房。我的收入不太高，一年不到20万，现在是家里能凑出150左右，但如果贷款300万的话就所有收入都还按揭了。女友有些积蓄但也不多，我也不想用。所以想问问您遇到过这种情况没有，是不是她父母不同意啊，找这个借口来让我知难而退。

章哥：

1.我遇到过几个类似情况的，不多。有的确实是明显的表示出不同意，就是找借口借题发挥而已。但多数来讲，北京女孩儿的父母不至于，犯不上为难姑爷招女儿不高兴。所以我觉得你还是别自己瞎琢磨了，容易钻牛角尖儿，最好就是有话直说的问明白，甭管是什么态度都要个确切答案。感情的事儿不能闷头儿乱想，更不能猜忌。

2.我同学和亲戚里面有女儿的多了，到现在为止，只要是自己家经济条件还可以，那没有为难姑爷的，想的都是小两口过好日子就行。像我同学的女儿去年就嫁给河北小伙儿了，什么房子彩礼的都没要，北京的一切都由娘家出。就因为姑娘喜欢，就因为小伙子其他的各项条件都好，犯不上非得强调房子了，又不是自己没有。

3.我觉得你这这得分情况，她家不止一套，那也得看是什么房。

如果是很好的大户型，价值很高很宜居的，那有可能是不太愿意，所以让你认清形势知难而退。但如果是两套老破小呢，或者都是不太宜居的。那为了女儿住的好些，让买套婚房也是天经地义的，谁不为了自家女儿好啊？

还有一点，未必是为难你，人家父母也未必图你这房子，或许只是想考察一下态度和能力，以及对未来生活的信心。你现在有多少钱是次要的，主要的要看是否对家庭负责任，是否愿意为家庭生活付出。婚后就是柴米油盐锅碗瓢勺，在没生孩子之前，房子是能看出对生活的态度和责任心的。

4.总之还是直接挑明了问清楚吧，这种事儿最忌讳瞎猜，疑人偷斧，一旦预判了前提就容易想歪了。如果人家不是故意设置障碍，那就两家合着买就完了，设定好份额也行，反正都是搭帮过日子的事儿。就是一句话，别瞎猜，问清楚。

仅供参考。

二

Q:

我想卖掉远洋山水的房子，但一去中介吓到我了，说有一百多套同时在卖，让我挂低点才好出手。那我就纠结了，如果真的有这么多房在卖是不是代表房地产要大跌啊，如果我降了如果他们也降那不就崩盘了吗？本来我是想换房的，现在犹豫了，是不是应该卖掉后观望啊？

章哥：

1.远洋山水，100多套挂牌的，怎么了，很多吗？

看看西城的荣丰2008，也就6000套房子，常年挂着150套以上。还有芍药居北里，也总量1万套多点儿，但挂牌200来套都是正常。还有海淀冷泉的保利西山林语，3000多套房吧，也动不动挂出百套房源。那这能说明什么？能说明学区房更要崩盘吗？

刚看了看旁边的鲁谷村，860套总量，挂牌的16套，这比例比远洋山水不低吧。说明什么？说明要甭也是别的小区先崩呗。

其实这种纠结没什么意思，远洋山水是超级大盘，1万套房的总量，挂100多套也就是1%多点儿。而北京存量房总量700多不到800万套，常年挂牌8万套左右，也略超1%。所以远洋山水的存销比很正常，跟北京大盘一致。

别听中介瞎忽悠，他们从来都是跟卖房的说要崩盘，跟买房的说要暴涨的，要不然怎么加快成交拿提成啊？

2.同样的一个客观现象，从不同的角度可以做出多种的主观解读。

你说是卖房的太多要崩盘。那我得问了，你觉得这些邻居都是卖了房存银行买股票呢，还是揣着钱移民？再或者换个城市？比如卖掉山水的一套房几百万，拿着能到鹤岗买好几栋楼，立刻实现当地主的梦想。但你真的相信他们这么做吗？反正我不信。

在我看来，大多数挂牌卖房的都是要置换，也就是卖了之后还要买房，而且是升级居住条件。那如果认同我这观点，就说明他们不仅没有拿钱跑路，而且还会加大购房支出，那这是说明北京楼市的稳定呢，还是要崩盘？这就看自己的判断吧，各自有各自的解读。

3.还一点，楼市有个特点，就是顶级小区的挂牌少，成交量小。中低档的挂牌多，成交量也大。没别的解释，就是人们都在追求更好的居住条件，直到没得可追求了，也就不换了。远洋山水属于中档的，所以挂牌量成交量什么的都正常。但看看周边的低端小区，大多数的挂牌比例都超过这里。而看看万柳的万柳书院和万城华府什么的，常年都没什么挂牌的，因为基本上到头儿了，没地方可换。这些业主如果大量的卖房才不是好现象呢，或是说明经济不行，他们没钱了要卖房来周转；或是说明不看好中国的未来了，要卖房跑路。

4.总之吧，远洋山水这挂牌比例没什么特殊的，正常范围。而且挂牌的房源里肯定还是小户型居多，就因为这些业主要换大房子。对了，还有一点就是有的房源未必是真实的。或是挂着起哄的，或是试探市场未必真卖的，或是有家庭纠纷解决不了的，各种各样，净是虚假房源。这我也不知道具体比例，问问中介吧，估计20%是有的。所以该挂牌就挂牌，参考市场价就行，别太听中介忽悠，更别自己吓唬自己。

仅供参考。

三

Q:

我在朝阳区慧忠里有一套小户型的朝外学区房，现价大约500万左右，现在想出售后置换成带电梯的两居室，目标总价大概在500万~600万之间吧，主要不想额外增加更多的购房款项，有两个问题请教您：

1，朝外的学区房您认为后市行情如何？2，置换的目的主要是想投资为主，所以希望好出租，增值方面也能跟上北京房价的大盘吧，综合这些因素和目标总价，请教您哪些区域的楼盘较为合适？期待您的回复指教，多谢。目标地点还是在亚运村附近或者北边，要不范围太广。

章哥：

1.朝外今年多校了吗？如果在明后年不多校的话就保持坚挺，直到高峰期过去才有可能受到供需的影响。但如果真多校就说不好了，17630的时候不就大幅波动了吗，直到没实施才涨回来。但就算多校可能也影响不会太大，毕竟是高峰期，怎么也得过了2024年才会有变化。再往后说不好，走一步看一步吧，学区房太魔幻，不敢预测。

2.北部的大多数都跟得上北京大盘啊，除了那些老公寓和超大户型的，其他的都不吃亏。这都没什么可推荐的，看着选就行了，好选。长期持有干脆就买老公房，追求升值快点儿就买小户型商品房，也肯定没什么风险，就是有可能租金低点儿而已。亚运村望京新北苑，小区太多了，先自己看吧。

仅供参考。

四

Q:

我在北京已落户，老公目前外地户口。我们在望京有两套房。家里两个孩子，老大上初中，老二2026年入学。为孩子上学，现在想卖一套望京的房子，在东城或西城买一套学区房（个人偏好西城一些，因为听说西城整体教育质量高于东城）。我们望京的房子大约能卖大几百万，对于老大，因为已经初中，让她有个东城或西城学籍就行，对于老二，希望能有好学区，本来偏好德胜，但最近两年德胜的录取情况，又让我觉得是不是很冒险不值得，总之纠结。

您觉得目前这种多校划片的趋势，值得赌德胜吗？或者有其他区域有值得推荐的吗？

章哥：

1.东西城，其实差不太多，就是生源这些年不一样而已，牛娃去西城的比较多，显得西城的成绩更好了。所以如果是牛娃就尽量去西城，和牛娃们相互促进。普娃在东城就行，不比西城的弱。

2.2026年，说不好，常规建议是2025年之前的别买顶级学区了，2024年之前的坚决别买。但2026不敢预测，已经是确定的低谷期了，有可能不再出区。但我觉得没必要赌，要赌也没必要现在赌，刚爆完雷，还得消化一阵子呢。而且明后年大概率还是暴雷，指不定市场什么反应呢。

3.其他的，赌就赌月坛试试呗，相对好一些，溢价也低点儿。要是普娃的话干脆买东城，反正都是拆盲盒碰运气，相对更公平。

仅供参考。

五

Q:

请教您一下孩子上学买房的问题。目前户口在朝阳望京南湖东园，是可以直接上陈经纶分校（陈分）的初中，孩子开学后该五年级，成绩还可以，只能说班级前三左右，四十二人一班。

目前听说朝阳高中率太低，而且朝阳重点高中太少，所以在纠结要不要去买个西城的房子？小学不转学，只是参加小升初的派位拥有学籍即可。有两种想法，一种是买个占坑房，例如荣丰，是在广外学区；还有一种是置换，但是如果置换在朝阳的这两年就需要租房，而且到了西城不知道派位情况，可能还需要按学校就近租房。还有朋友推荐月坛和德胜的占坑房，但是总价太高要650-700，承受不起。想请教您是否有必要买西城，置换合适还是占坑合适？广外的学区怎么样？肯定不如月坛，但是和陈分比是否要换学区？

章哥：

1.既然成绩是班级前三，那有必要去西城赌一把吗？陈分的质量可是远超西城普通校的，而小升初跨区除非是天牛娃，否则肯定是普通校。以广外来说，被派到广牛的概率可不小，那可比陈分就差太远了。

2.德胜就甭想了，坚决不会收，100%白买。月坛也悬，就算不出区，也几乎不可能进入中等校。

3.广外的学区，除非是运气爆棚，否则不可能进入比陈分强的学校。朝阳去西城的孩子一般都是中等以下的，也就是在朝阳考高中费劲的，所以才去西城占个学位，搏个概率，毕竟比朝阳高得多。而如果在陈分能做到中等以上，那去西城的意义都不大了。如果是能达到前30%，那一般都不建议了。这班级前三，我觉得犯不上舍弃了稳妥的去赌个没谱儿的，大概率都没什么好学校。

4.有没有必要看家长的判断吧。朝阳去西城的以普通校的孩子居多，头部校的极少。如果真的是班级前三，那大概率去西城是吃亏的。甭说陈分的了，就是朝阳普通校的班级前三都得考虑好。

仅供参考。

六

Q:

西城海淀的早培和八少八素都锁区了，估计海淀西城的房子也会或多或少受点影响，但万柳这种小学学区房估计影响不大吧？您怎么看？

章哥：

1.没什么影响，一共也没多少孩子算天才。每年大多数去参加的孩子都是刷个经验而已，包括我们孩子就这样，根本就没幻想能被录取，见识一下就行了。其他区的无所谓，锁区就锁区，真要是牛娃在哪儿都一样。朝阳有北中和陈分实验，不会埋没天牛娃的。丰台也有十二中，掐尖儿的生意都做得有经验着呢。其他区的每年本来也没多少孩子参与，所以影响不了什么。

2.对三小，更没影响了。全北京也没多少买得起万柳豪宅的，该什么走势还什么走势。

3.没必要对这一个政策太过关注。东西海早就锁区了，全区都锁也没怎样啊，针对天才的就没什么影响了。或许能让各区的牛娃被留下一些，但这是长远的事儿，短期看不出来，甭太关注了。

仅供参考。

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