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因城施策加大落地:41城下调二套房首付比例,多地调整限购政策

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中房报记者 苗野 北京报道

在“保交楼、稳民生”主基调下,各地“因城施策”节奏正在加快。

9月26日,甘肃省庆阳市发布楼市新政,全面落实购买普通商品房“不限购、不限价”政策,“十条”新政力度基本已达到限购政策调控前水平。

甘肃省庆阳市只是这一轮进行楼市政策优化中的一城。9月以来,宁波、天津、济南、郑州、青岛、苏州等热点城市都在出台相关政策,激活楼市。

据中指研究院监测,今年以来全国已有超25个省份优化调整楼市政策超700次。除三四五线城市突破“四限”的放松政策频次提高外,一二线城市也逐一打开了政策工具箱。

从各地“因城施策”力度来看,在降低首付比例、增加贷款额度、降低房贷利率等调整方式上,近期部分城市开始倾向于通过调整限购方式助力房地产市场回暖。

中银证券认为,在各类政策合力加码下,近期新房及二手房市场出现触底反弹势头,高能级城市率先企稳复苏,销售拐点初现,预期后续对居民合理购房及企业融资需求的支持或将加速。

调整限购进行时

楼市松绑的讯号正在向更多、更广的城市蔓延。

9月16日晚,天津七部门联合出台12条楼市新政,从限购、信贷等多方面支持刚需和改善型需求,二套房首付4成、认房不认贷等多项政策可谓“诚意十足”。

“这一周市场咨询量上涨约40%,主要以和平区、南开区和河西区的二手房咨询居多,大多是有落户转学需求的客户群体。”天津某房产中介工作人员说,但受疫情影响最近带看量变化不大,“十一”假期预计会出现小高峰。

近期放宽楼市政策的城市不止天津,还有苏州和青岛两个热点城市。苏州9月14日传出消息,全市取消首套房限购,下辖的6区交易中心已开始执行该政策。青岛9月15日发布的《我市动态完善房地产政策》中提到,二手住房不再限购。不过,这两个政策都出现了“一日游”情况。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为,在各类限制性政策中,外地户籍限购是核心城市实现“房住不炒”的重要防火墙。短期来看,热点二线城市全面取消限购的可能性较小,预计更多城市或以优先放松郊区限购的方式渐进式推进。

国家统计局数据显示,1~8月,商品房销售面积87890万平方米,同比下降23%;商品房销售额85870亿元,下降27.9%。

市场下行压力下,楼市全面调整限购政策被不少城市寄予厚望。

“取消认房又认贷”“鼓励亲属来郑投亲养老购房”,今年3月1日,郑州在全国打响放开限购限贷第一枪,随后大连、唐山、东莞、九江、廊坊等多城跟进调整限购政策。

截至目前,全国范围内已有37个城市在年内出台放松限购相关政策,9月新晋全面或部分取消楼市限购政策的都是热点城市。

宁波早在9月8日就已全面放开限购,家庭购房不再限制套数。郑州在9月13日实现“零门槛”落户后,直接降低了外地人在郑州购房的门槛。9月15日,济南限购区域从此前的8个区调整为二环以内的历下区、市中区2个区。青岛在9月16日第二次缩小限购范围,只在市南区、市北区实行限购政策,明确本地户籍和外地户籍在非限购区域都可购买3套及以上房产。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,目前楼市成交量仍旧低迷,不完全是限购政策造成的。楼市的困境,表面上是需求观望,预期不好,但本质上是供需错配,即高房价与低收入无法弥合的鸿沟。调控政策不可能全面退出,只能是积极探索新模式,纠偏错配的供需。

克而瑞地产研究中心预计,随着苏州、厦门、福州等强二线城市放松限贷,青岛、济南、宁波等强二线城市放松限购,新一轮地方优化政策来袭,并将在需求端加码救市政策力度,直至弱二线及三四线城市全面取消“四限”,但由于政策核心诉求在于促进市场回稳,而不是刺激市场非理性回暖,全国性重磅政策较难落地。

41城下调二套房首付比例

各地松绑楼市政策正以“组合拳”式高频小步迈进。

9月17日,海南楼市也“松绑”了,全省实施二套房首付比例4成、二手房“带押过户”登记试点新政,这份有“保质期”的松绑,有效期至2022年12月31日。但海南最受瞩目的限购政策并未改变。

“救市潮”下,放松限贷的城市也在进一步向强二三线城市扩容。不完全统计,惠州、兰州、贵阳、湛江、南通等超60城首套房首付比例下调至20%;苏州、厦门、郑州、天津等41城下调二套房首付比例,其中约33城将二套房首付下调至30%。

“现在天津市场的首套房首付30%,二套房首付40%。”天津某国有银行个贷中心工作人员向记者表示,首套房贷利率为4.1%,二套房贷利率为4.9%。

郑州某银行工作人员也表示,限购区域内二套房最低首付比例为40%。

与各地下调首付比例相呼应的是,房贷利率也在下行。贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示,2022年9月份,103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%,二套房贷利率为4.91%,分别较8月份回落17个、15个基点,较2021年最高点分别回落159个基点和108个基点。

其中,厦门首套房贷利率下调幅度最大,达到45个基点,东莞和长沙首套房贷利率均下调35个基点。

李宇嘉预计,今年贷款市场报价利率(LPR)至少还有一次下调的窗口期,这也意味着,房贷利率将会随之下降。“地产每次下行就松绑调控政策,刺激需求入市。现在必须要防止尾大不掉造成的债务风险、金融风险,当断则断。”他强调。

陈文静认为,结合国常会提出允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策的表述来看,未来二线城市下调首付比例、优化认房认贷的可能性较大。

同策研究院分析师陈席林表示,政策利好并不等于市场信心的恢复和市场下行趋势的扭转,未来市场恢复应从供给端加大市区优质地块供应,提高房企拿地积极性;从需求端打消购房者忧虑,保证刚需和改善性需求积极入市;政策端在放松限购、限贷、限价和降低首付等方面释放上海等核心城市改善需求,从而带动整体市场回温。

“负面效应尚未消散,边际调整政策一时难以见效。”有市场人士提到,8月份95.07的房地产开发景气指数创一年来新低,说明房地产市场还在继续降温,即便取消限购,政策的持续性效果并不明显。

以廊坊为例,8月5日取消限购,但当月廊坊的新房成交呈量价齐跌态势。据克而瑞统计,8月廊坊商品住宅共成交3145套,成交套数环比下跌38.72%,同比下跌43.45%;成交均价为11010元/平方米,环比微跌0.63%。

另外可以佐证的数据是,9月最近两周30大城市新房交易环比分别下降27.3%和24.3%,同比去年分别下降38.5%和59.8%。

在克而瑞地产研究中心看来,在新房销售方面,各地纾困政策已经“应出尽出”,进一步的调控宽松对销售表现的促进作用将愈发有限,预计四季度将延续三季度“二次探底”趋势,“一强多弱”的地区间分化加剧,全年销售规模同比降幅仍会达20%左右。

中信证券认为,随着政策的持续落地,房地产市场虽没有往年“金九银十”的火热情况,但核心城市房价需求总体有韧性,一二线城市稳定去化仍有把握。

业内观点普遍认为,全国楼市仍在筑底过程中,真正回稳还需政策组合拳助力。各地发布楼市新政有利于平稳市场预期,对市场企稳复苏有积极作用,但“房住不炒”仍是政策主基调。

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