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旭辉控股:该救吗?能救吗?

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毫无疑问,民营房企的示范生 —— 旭辉控股已经到了最紧急的关头。昨日晚间,在旭辉老板林中发出内部信后,今日股市做出的回应却极其惨烈。公司股价已经跌破1港元 ,市值跌至81亿港元 。

先来看看旭辉董事长林中的这封内部信:

致旭辉全体干部的一封信

旭辉控股董事局主席林中

各位旭辉的干部同仁们:

大家好!

近一年多来,我们身处的房地产行业面临了尤为严峻的挑战。从去年下半年开始,在行业去杠杆化、去金融化的大趋势下,房地产行业中的一些企业开始纷纷出险。随着多家民营房企巨头相继出现严重的经营问题,地产行业也进入不曾有过的深度调整期。

面对行业的不确定性、面对一些企业选择躺平和放弃,旭辉人坚持的始终是朝干夕惕、重信守约、履行承诺。我们深知,每一套房子都承载着一个家庭对美好生活的期许,无论困难如何重重,也不能辜负客户选择旭辉时对我们的信赖。正是凭借坚定的信念和强烈的责任感,我们上下同心,排除万难,一直坚持推进「保民生、保交付」。2022 年的前 3 个季度,旭辉成功交付了 4.7 万套房子,这来之不易的成果,离不开每一位伙伴的自律与勤勉、韧性与拼搏,由衷地感谢大家。

然而,外部环境依然充满荆棘与挑战。三季度以来,多地疫情反复,叠加全球经济持续走弱,房地产市场一再探底。出险房企交付风险频发,叠加一些省市出现的「断贷潮」,让房地产行业市场端的需求依旧疲软。虽然各地出台了多项刺激政策,民营房企的销售还是处于同期水平的一半,行业整体去化率从过去的 60% 下降到现在的 40%。而在资金监管上,「断供潮」让多地政府事实上进一步收紧了监管资金的提取,导致房企的流动性进一步承压,这也客观上造成我们虽账面仍有逾300亿现金,但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。

任正非说,「把活下来作为最主要纲领,把寒气传递给每个人。」我深以为然!我希望每一位旭辉的干部都能深刻认识到公司当下所面临的困难和挑战。更要清晰地意识到,对于我们来说,这样的艰难与考验还将持续相当长的一段时间。在市场需求端回暖、销售恢复正常之前,我们都必须过难日子、紧日子,节省一切可以节省的开支,把有限的资源集中在「保交付、保品质」的民生工程上。

小时候,我家乡的老人就常说,「要拼命而不认命」,旭辉人向来信奉「爱拼才会赢」,正是这种不服输的精神让我们走到了今天。过去的一年,在融资性现金流断崖式下跌的情况下,我们始终恪守企业信用,努力偿付每一笔债务。然而事实上,行业整体各个方面的显著收紧,客观上导致了我们账面现金的大幅度下降。从目前的情况看,未来几个月,旭辉的现金流将承受前所未有的挑战,公司走到了需要我们使出全力、上下一心、义无反顾拼搏的时刻... ...

林中老板的这封内部信,关键信息有两点,就是蓝色字体的部分 :

1,虽然在刺激楼市,但楼市的整体去化率却仍然在下降,从60%下降到40%,就是说市场销售还在继续萎靡,库存还在增加;

2,公司账上300亿元以上的现金绝大部分无法合理按需使用,很缺钱。

那么,接下来的关键问题无非是两点:旭辉该救吗?该如何救?

老枪财经的观点非常明确:旭辉必须救,也应该救。

首先,最重要的原因,正如林老板在内部信中所说,旭辉自身还在努力偿付每一笔债务,恪守企业信用,倾尽所有资源保交楼。就是说,旭辉直到今天并没有选择躺平。

就在林老板内部信发出的第二天,旭辉控股已经兑付9月28日到期的一笔总额为1820万美元的利息款。 据悉,这是一笔将于2024年到期的美元债,总金额5.55亿美元,9月28日到期的是这笔美元债的利息款。

其次,作为监管机构列出的示范民营房企名单,如果任由旭辉倒下,将对市场和行业信心形成重大打击。就在一周前,旭辉还成功发行了一笔由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任担保的12亿元中期票据。

在旭辉、碧桂园、美的置业、新城控股、龙湖等5家房企被监管机构列为示范房企后,市场对民营房企的信心刚刚有所恢复,如果此时旭辉再度倒下,会被市场解读为救市的失败,将会对已经极度脆弱的市场和行业信心再度形成重大打击,后续救市的难度和代价将会进一步加大 。

第三,房地产救市行动进行到现在,证明前期市场流传的所谓 “ 救项目不救公司 ” 的说法是错误的,在实践中是行不通的。项目就是公司下的蛋, 公司倒下了,项目、楼盘就是无源之水,无水之木,靠社会和zf来救的难度会倍增。

第四,旭辉控股还有300亿元的现金,还有大量可售可盘活的楼盘、项目、土地和物业, 公司剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率等重要指标都符合监管要求,这是旭辉最大的基本盘。

就是说,旭辉完全具备救活的基础,值得救,也应该救。

过去20年来,中国房地产市场形成的现实是民营房企占据了半壁以上的市场份额。难道要让所有的民营房企在短短一年左右全部倒下之后再去救 ? 老枪财经相信,这种代价,将是房地产行业无法承受之重,也是房地产救市必须要避免的悲剧。

旭辉控股该如何救呢? 回到林老板的内部信。 “ 300亿元以上的现金绝大部分无法合理按需使用 ” , 林老板这句话已经明示了旭辉困境的症结之所在。

如果没有猜错,300多亿中的绝大部分资金是被受限了, 旭辉无法自主支配。在林老板看来,这不合理。

所以,接下来的救市策略,首先应该科学合理,既考虑保交楼的实际需要,也要考虑保企业现金流的合理需要,合理确定房企受限资金范围和数额。如果为堵一个窟窿,卸掉企业半条腿, 这样下去,其结果很可能是堵住了一个窟窿,又制造出更大的新窟窿。

还是以旭辉为例, 从28日晚间旭辉的公告看,旭辉不是账上没钱无力还债,而是由于预收资金监管问题,导致林老板有心无力。

其次,对房企尤其是上面提及的几家民营示范房企的融资扶持力度应该进一步加大。一周多前,上述几家房企相继获得了国资背景的中债信用增进投资股份有限公司的担保融资,这是一个可喜的现象,但融资扶持力度还应该进一步加大。

12亿元的票据融资,对旭辉这样规模量级的房企显然是不够的。 看看林老板在朋友圈中的无奈吐槽:

最后,监管机构和地方各级部门应该给市场一个更加明确、坚定的信号和预期。在这方面,老枪财经认为,美联储对利率的预期管理方式真心值得我们学习。

信心比黄金更宝贵。当行业和市场到了我们需要发出、必须发出一种更明确、坚定、干脆、有力的信号和预期时,我们不能再含糊扭捏,也不能再拖延。

18万亿的大市场,不是没有需求,而是没有信心。眼下,真的到了该给市场传递一种更加明确、坚定、干脆、有力的信号和预期的时候了。

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