网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

赵伟:增信工具,能否为房地产注入“强心针”?

0
分享至

作者:赵伟、杨飞、马洁莹(赵伟为国金证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事)

报告要点

房企现金流不断恶化下,以信用保护工具、全额担保为代表的融资增信措施出台,融资增信有何特点,能否解决房企现金流问题?详细梳理,供参考。

融资增信有何特点?解决经营稳健、但面临现金压制的示范房企融资问题

伴随房企融资环境的显著恶化,多项融资利好政策出台,其中增信相关措施明显加强。2021年以来,银行房地产行业不良贷款率快速爬升、信用债逾约本金显著增长,房企融资难度加大。5月部委明确表态支持房企合理性融资需求,随后专项借款、降低贷款利率、增信工具等措施相继落地。融资增信方面,5月示范房企开始使用信用保护工具发债、8月中债增表示为民营房企发债提供全额担保。

融资增信的操作对象集中在过往经营稳健、但当前现金流承压的房企。目前融资增信工具适用于碧桂园、龙湖、旭辉等6家民营示范房企,示范房企普遍具有经营稳健、杠杆较低的特点,比如2014-2017年,龙湖资产负债率仅从72.9%提升至73.3%,某出险房企从76%提升至85%;但行业信用风险加大下,示范房企也面临现金流压制,平均现金流由去年上半年的44亿元回落至今年的-116亿元。

为何要融资增信?地产销售回款承压下,融资增信可缓解短期现金流问题

地产销售持续低迷,“保交楼”难以缓解再融资现金流恶化所导致的房企现金流压制加强。2022年以来,商品房现房、期房销售同比差值显著扩大、指向期房购买意愿低迷、地产销售恢复难度大。而近期多地出台的纾困政策普遍以具体项目为着力点,“保项目”基调下,8月房屋竣工明显好转、同比较7月提升33个百分点至-3%,但8月商品房销售额、房地产开发资金同比分别下降20%、22%。

增信措施可以缓解市场对信用风险的担忧,进而使再融资现金流边际改善。行业信用风险加大下,市场投资信心不足拖累房企融资,2021年开始,房地产行业景气预期大幅回落、去年3月至今年6月的降幅达19%,对应房地产自筹资金同比由去年3月的12.8%回落至今年8月的-19.6%。但4月融资增信措施出台后,民营房企净融资明显改善、4月同比转正、5月净融资较1-3月平均提升30亿元。

增信能否解决房地产现金流难题?实际落地效果有待观察,长期仍需销售改善

融资增信对稳定市场信心有积极作用,但目前增信规模、覆盖房企范围较小,对“稳地产”的效果有待观察。8月增信措施加码,代表民营房企发债平均规模由5月的8.5亿元提升至8月的14亿元,平均担保比例由15%提升至100%。但目前融资增信规模相对有限、示范房企增信融资规模占期末现金余额平均比重仅为5.2%,增信覆盖的房企范围较小、已覆盖房企资产占全行业资产比重仅为13%。

中期来看,房地产现金流持续企稳仍需回归到地产销售改善上来。房地产经营现金流重要性持续凸显,经营性资金占比由2010年的39%提升至2021年的53%、融资性资金占比由54%回落至44%。过往地产周期表明,房企经营现金流从企稳到持续改善,往往伴随地产销售回暖,比如2012至2013年,商品房销售同比提升52个百分点、对应经营资金提升71个百分点、而筹资资金回落9个百分点。

风险提示:纾困政策效果不及预期,地产下行超预期。

报告正文

一、融资增信有何特点?

伴随房企信用风险加速暴露、融资环境显著恶化,多项利好房企融资政策出台。2021年以来,房企偿债信用风险加速暴露;银行贷款方面,代表性银行房地产行业的平均不良贷款率由2020年底的0.6%提升至2022年6月的2.7%;债券融资方面,2022年1-8月房地产信用债逾约本金较去年同期增长125.8%,房企融资难度显著加大。对此,支持房企融资的相应政策陆续出台,5月部委明确表态支持房企合理性融资需求,8月,降低贷款利率、专项借款、增信工具等融资支持相关措施相继落地。

融资增信方面,从信用风险缓释工具到中债增全额担保,示范房企发债增信逐步升级。为畅通民营房企的融资通道,今年5月,示范房企开始使用“债券发行+信用保护工具”的发债新模式,通过信用违约掉期(CDS)、信用风险缓释凭证(CRMW)等信用保护工具,示范民营房企先后成功发行多笔信用债。今年8月,房企融资增信进一步加码,通过中债增进公司增信支持民营房企发债融资的措施正式出台;8月25日,龙湖发行2022年第一期中期票据,由中债信增提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。

融资增信工具的操作对象主要集中在过往经营稳健、但当前面临现金流压力的房企。目前融资增信工具适用于碧桂园、龙湖、旭辉等6家民营示范房企,示范房企普遍具有经营相对稳健、现金流控制较好、杠杆抬升相对有限的特点,比如说在2014至2017年的行业扩张期,龙湖资产负债率仅从72.9%提升至73.3%,而某大型出险房企从76%提升至85%。但行业信用风险加剧下,示范房企平均现金流由去年上半年的44亿元回落至今年上半年的-116亿元。

二、为何要融资增信?

当前地产困境的核心矛盾在于民营房企面临现金流压制,外部筹资现金流、内部经营现金流均延续低迷。经历多年持续扩张,房企杠杆约束明显加强、资产负债率由2008年的62.5%提升至2022年的79.1%,尤其是前期大幅扩张的部分民营房企债务压制明显增强。同时,房企现金流明显恶化;从房企财务指标看,上市房企筹资现金流去年下半年同比下降25.6%、经营活动现金流今年上半年同比下降31%,降幅均创历史新高;从地产开发资金指标来看,2021年以来,融资性资金和经营性资金均显著回落,房企现金流压制加剧。

地产销售持续低迷,“保交楼”难以缓解再融资现金流恶化所导致的房企现金流压制加强。2022年以来,商品房现房、期房销售同比差值显著扩大、平均差值为40个百分点,指向期房购买意愿低迷、地产销售恢复难度大。近期各地出台多项纾困政策,但普遍以具体项目为着力点,对房企主体现金流压制的缓解措施较少。“保项目”基调下,8月房屋竣工情况明显好转、竣工面积同比较7月提升32.9个百分点至-2.7%,但商品房销售额、房地产开发资金等房企现金流指标延续低迷,8月同比分别下降20.3%、21.9%。

增信措施可以缓解市场对信用风险的担忧,进而使再融资现金流边际改善。行业信用风险加大下,市场投资信心不足拖累房企融资,2021年开始,房地产行业景气预期大幅回落、去年3月至今年6月的降幅达19%,对应房地产自筹资金同比由去年3月的12.8%回落至今年8月的-19.6%。但4月融资增信措施出台后,民营房企净融资改善、4月同比转正、5月净融资较1-3月平均提升30亿元。

三、房企增信能否解决融资难题?

5月至8月,从信用风险缓释工具到中债增全额担保,融资增信落地效果已有所显现。5月,示范房企在信用保护工具增信下,合计实现融资39亿元,对应5月房企国内债券发行额同比转正;8月融资增信措施加码,中债增全额担保进一步加强对房企主体的担保力度,代表民营房企发债平均规模由5月的8.5亿元提升至8月的13.9亿元,平均担保比例由14.8%提升至100%,助力民营房企融资效果明显提高。

目前融资增信的落地规模、覆盖房企范围均较小,对“稳地产”的效果有待观察。对于单一主体来说,目前增信融资规模相对有限,示范房企增信融资规模占期末现金余额平均比重仅为5.2%、占现金净变动额平均比重仅为22%。同时,目前融资增信覆盖的房企范围也较小,已覆盖的优质示范性房企总资产占全行业总资产的比重仅有13%,更大比重的中小民营房企仍未被覆盖,实际融资增信落地规模有待观察。

中期来看,房企现金流的持续企稳仍需回归到地产销售的改善。近年来,房地产开发资金结构明显分化,经营现金流重要性持续凸显;经营性资金占比由2010年的39%提升至2021年的53%、融资性资金占比由54%回落至44%。过往地产周期表明,房企经营现金流从企稳到持续性改善,往往伴随地产销售的回暖,比如2012年3月至2013年4月,商品房销售同比提升51.6个百分点、对应经营性资金提升71.1个百分点、而筹资性资金回落8.8个百分点。

经过研究,我们发现:

(1)近期房企融资增信相关措施加强,增信操作对象主要集中在过往经营稳健、但当前现金流承压的房企。伴随房企融资环境的恶化,5月示范房企开始使用信用保护工具发债、8月中债增表示为民营房企发债提供全额担保;但融资增信工具适用于过往经营稳健、但目前面临现金流压制的房企。

(2)地产销售低迷、保交楼难解房企再融资现金流压力,增信措施可使融资现金边际改善。目前市场期房购买意愿低迷、地产销售恢复难度加大,而目前纾困政策普遍以具体项目为着力点、难解主体现金流压制;而增信措施可以缓解市场对信用风险的担忧,进而使再融资现金流边际改善。

(3)融资增信实际落地效果有待观察,中期来看,房企现金流持续企稳需回归到地产销售改善上来。目前融资增信规模相对有限、增信覆盖的房企范围较小,实际落地效果有待观察;同时,过往地产周期表明,房企经营现金流从企稳到持续改善,往往伴随地产销售回暖,经营现金流重要性凸显。

风险提示:

1、纾困政策效果不及预期。当前地产纾困政策,对房企、项目的现金流改善提振,尚存在一些不确定性。

2、地产下行超预期。地产下行或通过信贷、金融、财政、产业链等多链条对经济造成负面影响。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
胡锡进点赞上海餐饮不再查核酸 希望各地跟进 引发网友热议

胡锡进点赞上海餐饮不再查核酸 希望各地跟进 引发网友热议

全球吃瓜局
2022-12-08 17:09:13
黑哨被撵出世界杯!乌拉圭因他误判被淘汰,国际足联也不敢用他了

黑哨被撵出世界杯!乌拉圭因他误判被淘汰,国际足联也不敢用他了

三十年莱斯特城球迷
2022-12-08 22:24:13
狂打信号,俄军携轰-6K,8小时不停,有人要向美国请求援助了

狂打信号,俄军携轰-6K,8小时不停,有人要向美国请求援助了

强国新武器
2022-12-06 11:05:56
“新十条”后,专家建议医务人员别穿“大白”了

“新十条”后,专家建议医务人员别穿“大白”了

医学界
2022-12-08 19:20:14
苏享茂:1300多万结束了42天的婚姻也结束了自己37年的人生

苏享茂:1300多万结束了42天的婚姻也结束了自己37年的人生

尘缘未了的行者
2022-12-06 20:33:22
李少莉:再次让人刮目相看

李少莉:再次让人刮目相看

静默的薄暮
2022-12-07 21:10:53
路透社:卡塔尔世界杯前两周接待超76.5万人,低于120万人次预期

路透社:卡塔尔世界杯前两周接待超76.5万人,低于120万人次预期

直播吧
2022-12-08 17:07:10
汪涛:出口进一步走弱,而人民币汇率或将在2023年下半年升值

汪涛:出口进一步走弱,而人民币汇率或将在2023年下半年升值

首席经济学家
2022-12-08 22:51:31
“亲赖”民代成为标靶,英系败选检讨剑指赖清德

“亲赖”民代成为标靶,英系败选检讨剑指赖清德

国内大事说
2022-12-08 21:03:48
刘翔离婚原因,前妻葛天道出实情,并非是性格不合,是这个原因?

刘翔离婚原因,前妻葛天道出实情,并非是性格不合,是这个原因?

王杰
2022-12-02 14:23:27
特斯拉压力大!比亚迪唐单月销量首次破两万:比大众还火

特斯拉压力大!比亚迪唐单月销量首次破两万:比大众还火

雷科技
2022-12-08 11:11:02
C罗表示,后面比赛拉莫斯担任首发?扛着葡萄牙前进几年了?

C罗表示,后面比赛拉莫斯担任首发?扛着葡萄牙前进几年了?

皮皮文章J
2022-12-08 11:45:15
马云日本别墅被曝光,独门独户,被绿树包围,很适合养老

马云日本别墅被曝光,独门独户,被绿树包围,很适合养老

董一宁说娱
2022-12-07 09:52:38
国际足联都听C罗的?世界杯为他特意下达新禁令,梅西都没这待遇

国际足联都听C罗的?世界杯为他特意下达新禁令,梅西都没这待遇

三十年莱斯特城球迷
2022-12-08 22:54:33
江青留给女儿李讷的遗产很特别,死后骨灰曾被李讷长期保存在家中

江青留给女儿李讷的遗产很特别,死后骨灰曾被李讷长期保存在家中

诗意世界
2022-12-08 20:56:23
重要提醒:这些人不建议用抗原自测!上半年发的试剂还能用吗?专家解答→

重要提醒:这些人不建议用抗原自测!上半年发的试剂还能用吗?专家解答→

上观新闻
2022-12-08 14:09:33
大S所有代言全部解约,面临天价代言违约金,真的大快人心!

大S所有代言全部解约,面临天价代言违约金,真的大快人心!

欣蕊小世界
2022-12-05 10:50:25
四川派出所所长不幸离世,年仅38岁。战友,一路走好!

四川派出所所长不幸离世,年仅38岁。战友,一路走好!

警界君
2022-12-08 21:28:55
克洛泽16球世界杯记录,本届谁有可能打破,本届世界杯只有这3人有机会!

克洛泽16球世界杯记录,本届谁有可能打破,本届世界杯只有这3人有机会!

低调的体育王者
2022-12-08 22:25:22
台湾省艺人力挺大S,说张兰干的不是人事儿!

台湾省艺人力挺大S,说张兰干的不是人事儿!

紫雨说娱乐
2022-12-08 21:14:45
2022-12-09 05:06:44
首席经济学家
首席经济学家
排名前20的金融机构经济学家
5555文章数 31096关注度
往期回顾 全部

房产要闻

广州旧改,动起来了!

头条要闻

2023年放假安排公布:中秋国庆假期重合休8天

头条要闻

2023年放假安排公布:中秋国庆假期重合休8天

体育要闻

哈姆:安德森受伤非常糟糕 不管能出场多久他总是做好准备

娱乐要闻

何洁晒全家福 刁磊与继子继女亲密合影

财经要闻

科技要闻

被马斯克看上的中国男人

汽车要闻

想要生活更能"装" 在奥迪这里多花几万就够了

态度原创

家居
旅游
本地
时尚
公开课

家居要闻

Less is more,走进艺术家的现代极简风格

旅游要闻

福建的“小乌镇” 是中国最美村镇之一

本地新闻

没有一条大马哈鱼,能逃过东北人的铁锅

天花板恋情曝光!什么男人能被她看上?

公开课

42岁男子长期用蒲公英泡茶抗肿瘤,半年后

进入关怀模式