优质房企迎低息融资窗口期：新鸿基旗下获批发行110亿储架规模2.85%绿色债

21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道

新鸿基地产（00016.HK，简称“新鸿基”）旗下上海国金中心成功发行110规模的CMBS，打破了近期房企绿色债发行规模天花板。

日前，新沪达贸易（上海）有限公司（简称“新沪达”）作为原始权益人的“中信建投-上海国金中心办公楼二期1期绿色资产支持专项计划”在上交所成功发行。储架规模110亿元，首期规模20.01亿元，其中优先级20亿，AAA，期限不超过18年（3+3+3+3+3+3）年，每半年付息并固定摊还本金，发行利率2.85%；次级100万，发行人自持。

新鸿基这笔绿色债券有明显的利率优势，低于近期多家房企发行的绿色债利率。

企查查信息显示，新沪达是新鸿基境外子公司全资控股的企业，该公司董事长刘德扬同时也是新鸿基旗下公司上海新鸿基威万房地产有限公司的董事兼总经理。

9月27日，仲量联行中国区评估咨询服务部执行董事熊建平在谈及ESG理念和践行对房地产行业在降本增效、可持续发展上的影响时指出，从新鸿基上述绿色债发行利率仅为2.85%可见，优质房企的优质项目更容易拿到低息发债入场券；这里面也有监管部门对于房企绿色运营方面的鼓励和支持意味。

新鸿基方面回应21世纪经济报道记者称，此次发债目的是负债结构多元化。据了解，新鸿基此次发债早于2021年报储架备案，筹备了一年之久，也早已计划在今年进行发行。

优化债务结构

新鸿基这笔绿色债首期产品标的为上海国金中心二期写字楼低区部分（6-18层），物业持有人和借款人为宏益（上海）企业发展有限公司，差额支付承诺人为新鸿基地产发展有限公司。增信措施包含运营收入净额超额覆盖、标的物业抵押、标的物业运营收入质押和新鸿基地产差额支付承诺等。

据不久前发布的年报显示，截至2022年6月30日止年度内，新鸿基地产收入777.47亿港元，同比减少8.81%；撇除投资物业公平值变动的影响后，可拨归公司股东基础溢利为287.29亿港元，而去年为298.73亿港元，同比下降3.83%。此外，可拨归公司股东溢利255.6亿港元，同比下降超4%；每股盈利8.82港元，而去年则为9.21港元。

内地销售下滑，新鸿基管理层将之归咎于内地住宅市场需求偏软，销售活动也不时受疫情影响。不过，在报告期内，新鸿基在内地的总租金收入同比上升4%，达到54.28亿港元。香港总租金收入同比减少3%至175.51亿港元。不难看出，新鸿基地产在内地的租金收入依旧保持增长，但其下半年的表现则依旧受到上海疫情防控措施的影响。营收利润同时下滑，如果新鸿基地产借此次发债置换一部分债务，那么确实会改善债务结构。

与此同时，与其他港资房企一样，新鸿基也伺机加大国内房地产投资。在2021年4月，广州首轮集中供地中，新鸿基斥资70.82亿获得番禺区TOD地块，加上需付出34.61亿元相关配套设施的建设成本，总投资金额达105亿元。目前该项目正处于建设阶段，并计划年底起进入住宅销售周期。

2022年报披露，期内新鸿基地产以私人配售方式发行了7亿港元的三年期债券、24.9亿港元的七年期债券；八亿元人民币的三年期离岸债券，以及11.1亿元的七年期离岸人民币债券，此外，还筹组了一项168亿港元的五年期银团贷款。

由此可见，新鸿基也有发债突围的需求。今年6月15日，新鸿基地产还与16家主要的国际及本地银行签署一笔五年期可持续发展表现挂钩贷款协议。这次银团贷款录得逾四倍超额认购，最终总贷款额达到207亿港元。

拿到绿色债发行入场券，或有助于新鸿基加速在内地发展。

房企迎碳中和发债窗口期

前述业内人士指出，新鸿基低息发行绿色债，释放了下一步国家经济实现转型升级的信号，绿色建筑产业将是房地产发展的一个重要路径。

自2021年开始，作为绿色债的一个品种，房地产项目碳中和概念债券日益兴起，且利率水平处于向下态势。

一开始，发行绿色债券的大部分融资主体为央企，且对底层资产的绿色建筑水平要求较高。后续也有民企突破窗口期成功绿色债券，比如当代置业、朗诗集团、旭辉、禹洲和正荣地产等房企。

2021年，碳中和债发展迅速。据交易商协会数据，截至2021年末，碳中和信用债累计发行151支，发行规模合计1807亿元，其中74支贴标“碳中和债”。发行品种上，碳中和债发行以中票、公司债和超短融为主，发行规模分别为1051亿、422亿、285亿元。

2021年6月，中海以成都国际中心作为标的发行了国内首单碳中和CMBS项目，同年12月，又以上海国际中心为底层资产发行，总规模超70亿元。

今年3、4月份，房企迎来碳中和债发行窗口期。据不完全统计，年内房企碳中和发债总规模已近300亿。

3月23日，中航产融完成发行“中航证券-中航产融大厦绿色资产支持专项计划（碳中和）”，发行规模39亿元，期限不超过18（3+3+3+3+3+3）年，优先级产品评级为AAA，利率3.40%。此次发行获得近1.62倍的超额认购，最终利率较初始价格指引收窄了60个基点。

3月29日，中国海外发展宣布成功发行绿色CMBS产品“中信证券-上海中海国际中心绿色资产支持专项计划（专项用于碳中和）”，发行规模50.01亿元。

4月25日，中国金茂以北京凯晨世贸中心为基础资产设立的“中信证券-金茂凯晨2022年绿色资产支持专项计划（碳中和）”在上海证券交易所完成簿记，发行规模为87.08亿元，全场认购倍数高达2.5倍，票面利率3.4%，期限18（3+3+3+3+3+3）年。

进入下半年，房企发债规模有所下降，但利率仍然具有优势。8月16日，杭州黄龙饭店在上海证券交易所成功发行“国君-杭州黄龙饭店绿色资产支持专项计划（碳中和）”，发行规模16.71亿元，期限18年，票面利率2.90%,首次实现全国酒店CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）3%以内的发行利率。这也是全国首单碳中和酒店CMBS以及杭州市首单碳中和ABS（资本资产债券）。

9月6日，上交所披露，住总大光明中心绿色资产支持专项计划（专项用于碳中和）已获反馈。债券类别为ABS，拟发行金额7亿元，原始权益人为天津京城雅信商业管理有限公司，计划管理人为五矿证券有限公司。

房企发绿色债的前提是持有优质绿色资产。中国金茂前述CMBS产品的基础资产就是北京凯晨世贸中心，这是国内首家获得美国LEED-EB铂金认证的高端物业项目，并成功出售1000吨碳排放配额，完成国内建筑业碳交易第一单，并取得了“三星级绿色建筑标识”和美国“WELL金级预认证”。这一项目近三年平均出租率始终高于99%，且租金呈现上升趋势。

新鸿基此次绿色债发行的产品标的为上海国金中心办公楼，该项目早已获得国际级绿色环保认证（LEED）金级证书，这也是上海首家获得该证书的办公楼。

正如熊建平所言，深受碳中和低息债青睐的是绿色建筑资产，这会倒逼房企开发项目时提升标准与更为注重项目对环境、对社会的影响。