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2022IF·商业年会 蔡云:重构商业地产新思维

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经济观察网 记者 田国宝 在9月26日由经济观察报主办的第十二届(2022)IF·商业年会上,中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云发表了《重构商业地产新思维》主题演讲。

蔡云表示,在新兴业态和电商等多重冲击下,以购物中心为代表的商业地产,不仅要在业态构建上从零售百货向沉浸式体验转变,更要从观念上对商业地产进行思维的重构。

商业地产发展商也应该从原来专注商业自身运营,向集投、融、管、退为一体的全链条业务模式转变,只有这样才能应对新的挑战,适应新发展理念。

以下为蔡云演讲内容节选:

去年以来,房地产形势大家有目共睹,一直喊的“狼来了”终于来了,投资萎缩、销售不畅,房地产业遇到了史上最大的困境。

从大环境来讲,目前商业地产困境来自两端:一端是商业地产本身存量不断增加,另一端是市场销售状况遇到阻力,商铺、购物中心等存量市场压力更大——沉淀的资产、低效的资产拖累了整体市场的发展。所以,今天我们着重探讨一下商业地产新思维的重要性。

从宏观经济形势来看,据国家统计局公布的数据,2022年上半年,二季度GDP同比增长0.4%,上半年GDP增速2.5%,经济顶住压力实现正增长;6 月规模以上工业增加值同比增长3.9%,前值为0.7%;6 月社会消费品零售总额同比增长3.1%,前值为-6.7%;1-6 月全国固定资产投资同比增长6.1%,前值为6.2%。

再看房地产,土地市场遇冷,企业频繁爆雷,销售下滑。房地产下滑成为拖累经济发展的一个重要因素,本轮房地产市场调整面临的阶段性挑战主要是,在多重因素影响下,房地产市场预期转弱,供需走弱。

从当前商业地产市场特征来看,消费疲软,在新兴业态、电商等多重冲击下,商业地产的典型代表也就是购物中心,持续走下坡路。据不完全统计,每年新开1000个购物中心,也相应有近1000个购物中心遇到问题,开开关关成为业界常态。

我们再看实体店和电商的比较,去年购物中心收入最高的是北京SKP,达到239亿元;北京国贸200亿元。而去年10月份,罗永浩带货一个月就5.5亿元,贾乃亮带货4.4亿元,可见实体商业和电商相比,差距非常大。

电商冲击导致购物中心传统运营遇到极大挑战,而且,多年来商业建设结构不合理和供应量偏大,导致“内卷”严重,对商业地产实体运营更是雪上加霜。

当然,房地产开发特别是商业地产依然存在契机,北京、上海、深圳等一线城市具备一定的发展潜力,尤其是城市更新给商业地产带来无限商机。在盘活存量过程中,赋予经济价值和社会价值内涵,是商业地产发展的一个重要思路。

如何重构商业地产,可以从三个方面理解。

首先,商业发展及物业的升值、保值是开发商自持商业的基础,问题是,开发建设资金主要来源于银行,重资产运营模式下,现金等流动资产相对紧张,资金成本、利息费用较高,这种方式是难以持久的。所以,在重资产模式下,我们需要更多顺应消费大趋势,调整自身在自持商业的经营方向。

其次,有很多企业青睐轻资产管理,与自有资本经营相比,轻资产管理盈利能力更强,可以获得快速、持续的增长。

但问题是,我国商业运营历史较短,“轻资产”历史同样较短,专业性不强,业主与运营方之间难以建立信任,导致矛盾重重,风险飙升。所以,建议在未来轻资产运营中,共同设定经营目标,落实责任和奖惩机制,共同成长。

最后,商业地产最重要的方向是实现投融管退模式下综合运营,在这种模式下才能更好地实现商业地产的持续发展,也就是实现资产证券化。

如何把商业地产运营带到一个新的增长极,是当下我们必须直视和思考的问题。方兴未艾的电商带来的购物体验已经非常便捷,购物中心应该抓住体验消费等新兴业态带来的机遇,这是未来购物中心发展的基本方向。我认为应从几方面进行思考。

第一、沉浸式体验成为购物中心的主要场景。随着人们生活水平不断提高,享受消费意识逐渐觉醒,如剧本杀、密室逃脱、沉浸式剧院、电竞等,一经推出就受到消费者的好评,沉浸式体验将成为购物中心主力军。

第二、线上线下紧密融合,为购物中心带来庞大的客流量。电商平台、直播带货、抖音、小红书、微博

等互联网平台,同茶颜悦色、泡泡玛特、一乐拉面、海伦司小酒馆等网红商业的双链条传播销售,受到消费者追捧成为购物中心的主要发展方向。

第三、强化运营管理、进入大资管时代。城市更新要发挥土地的最大价值,通过运营内容、IP及模式来带动整个商业地产的发展;进入大资管时代,更重要的是通过运营让物业增值,物业增值向运营要效益,构建新思维。

第四、数字化技术实现全覆盖。打造投融管退闭环,通过杠杆放大资产管理规模,是商业地产资管的核心逻辑。总体思路是,发展基金在项目拿地、建设期介入,储备项目;私募基金收购、培育物业;物业成熟产生稳定现金流回报,再打包注入REITs退出。

以北京西直门凯德Mall为例,其模式是以资管为核心,形成完整开发-私募-REITs闭环。

2006年,凯德商用以13.2亿元收购项目,经过一年调整,西直门凯德Mall完成招商调研,2007年10月开业,2008年2月,REITs以18.51亿元价格收购。

从2009年到2021年,西直门凯德Mall资产估值累积率达到96%,折合年化增长6%,非常之高。如果年化增长达到5%以上,资本就会青睐这样的购物中心。

所以可见,商业地产从原来闷着头做商业,发展到现在资管时代,这是商业地产一个最重要的思维重构的方式。

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田国宝经济观察报部门主任

不动产开发报道部主任兼高级记者
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。

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