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环京房价都腰斩了,秦皇岛这个项目竟然还敢叫价3万3?

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“环京房价都腰斩了,秦皇岛竟然还敢叫价3万3?”

买房群里一则消息,让瞭望君很是吃惊。

经过近两年房价的连续跌幅,环京房价早已回调到几年前。而秦皇岛作为享受北京外溢的三四线旅游城市,楼市低迷、房价下跌已是既定事实。

根据国家统计局70城统计数据显示,2022年1月至今,秦皇岛新房与二手房房价连续8个月同比下跌。其中秦皇岛8月新房价格下跌0.5%,二手房下跌0.7%,平均单价维持在1.1万/㎡左右。

市场上更是不乏降价或低价入市楼盘,那么这时候,到底是谁,又凭什么还敢叫价3万3?

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这个项目,就是卖了好多年的海碧台

瞭望君盘点了项目宣传口径下的价值点——

区位优越。海碧台位于海港区金梦海湾片区,属于秦皇岛的核心地段,既能享受市中心完善的市政及生活配套,又能享受约3.6km的海岸线自然资源,是一个典型海滨社区。

地标式建筑,大师设计加成。海碧台是由香港嘉里建设开发,国际建筑大师摩西·萨夫迪设计,号称是中国唯一一座萨夫迪栖息地系列住宅建筑,还获得了2016-2017年度中国建设工程鲁班奖、中国钢结构建筑金奖。

项目占地19.4万㎡,建筑面积55万㎡,容积率2.35。主体为4栋32层的L形体块住宅,建筑设计颠覆性的运用楼体镂空、堆砌式层层退台、连廊相连等元素,每个连廊上设有露台、会所、空中花园等社区配套便利设施。近百种户型空间,其中圆弧露台可270°超广角观海景。此外,园区还规划建面约12万㎡景观园林。

优质物业,拥有私享业主会所等加持圈层价值。

但这些值3.3万/㎡么?

地段才是价格的基础。项目所在的金梦海湾片区,房价虽高于秦皇岛整体均价,但大多也就维持在2万/㎡左右。说直白点儿,这地段最多也就值2万/㎡。

那么剩下每平米1.3万的溢价从哪来?是独特的建筑设计,让海碧台成为金梦海湾片区的地标式建筑,还是户型设计上户户观海的特性,或者是的优质物业?

只能说这些产品增值某种程度上增加了海碧台的资产溢价,但要支撑近1.3万/㎡的价格差,似乎还有点勉强。这种勉强直接体现在销量上,瞭望君查询秦皇岛住建委官网发现,海碧台在2012年就获得了首批预售证开售,卖了10年,才去化了7成,住宅库存还剩了446套房源。

而且号称“中国文旅标杆”的海碧台,虽然口号喊得响,产品兑现力却不尽人意。去年4月22日瞭望君实地探访的时候,先是遇上了地下车库进水,水面直接没过了脚踝,又遇到了电梯故障停用,只能步行爬上17楼。爬楼梯的过程中,发现步行梯上有水向下流,不知道是哪里漏了雨,体验感可以说极差。

虽然事后开发商解释是突发情况,但问题集中出现,说明产品本身自然也存在某种程度的问题。且就在去年海碧台还因为地上停车免费变收费、围挡侵占小区道路等问题被业主投诉。

而二手房价格,可以说是检验一个楼盘和产品价值最直接的标准。目前来看,尽管海碧台新房还在死撑着3.3万/㎡的房价,二手房还是出现了大幅降价趋势。

截至目前,海碧台二手房挂牌价仅2.6万/㎡。不少房源甚至报出了2.1万~2.2万的单价,也就是说,买了每平米至少就先亏7000元。咱就是说,这样的反向倒挂盘谁会买?谁买谁赔啊。

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事实证明,对于文旅地产,最好还是不要抱着投资赚钱的预期去买。

秦皇岛大部分楼盘定位都是以度假为主的文旅项目,但运营的算成功的文旅地产项目屈指可数,大家喊得出来名字的,也就只有—阿那亚。

而阿那亚目前的对外报价也只有2.6万/㎡,远远低于海碧台。

靠着“中国最孤独书店”一炮而红的阿那亚,后续又打造了阿那亚礼堂、UCCA沙丘美术馆等地标建筑,还用频繁举办的音乐会、戏剧节、读书会等吸引了众多游客慕名而来。最近举办的李健音乐会、LV大秀又吸引了不少目光,已然变成了先锋、时尚的文化艺术飞地。

就算这样,当下的环境下,把阿那亚置业当投资,同样存在很多潜在风险。

最直接的,就是疫情影响。

有数据显示,疫情前的2019年,秦皇岛全市共接待游客7262.33万人次,实现旅游收入1013.97亿元;到2021年,秦皇岛全年接待游客为3122.93万人次,实现旅游收入330.05亿元。短短2年间,秦皇岛接待游客及旅游收入减少了不止一半。

具体到今年上半年,因为疫情反复出现,整个阿那亚的民宿几乎都没有开张,民宿收入深受影响。

从长远来看,高度依赖“旅游+民宿”创收的阿那亚,一旦旅游热度下降,或者环京出优势更明显的竞品,就很难维持其独一无二的品牌价值,直接影响资产价值。

抛开品牌溢价,文旅地产往往位置上不占优势,土地价值相比传统房地产项目更小,因此很难达到比较好的投资预期。

综上,对于文旅地产,瞭望君的建议是,最好是结合自身经济实力和买房需求选择,比如度假、养老为主,在心态上把买文旅地产当成消费而不是投资,不要预设能通过买房赚钱。在具体项目选择上,优选品牌房企,毕竟现在的市场环境下,安全很重要。

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