逆势拿地近500亿背后，频繁融资的保利发展前8月签约额降两成

保利发展高额且频繁的融资举措，或与公司积极拿地进行规模扩张有关。2022年上半年，该公司拓展项目37个，新增容积率面积412万平方米

《投资时报》研究员 卓玛

知名地产企业保利发展控股集团股份有限公司（下称保利发展，600048.SH）发布了今年第二次临时股东大会决议的公告，公布了通过审议的诸多议案。

《投资时报》研究员注意到，其中两项议案分别为“拟向银行间协会申请新注册100亿元债务融资工具”以及“拟发行不超过99亿元的公司债券”，理由是“为加大公司融资资源储备，充分发挥公司直接融资渠道优势”以及“为保障公司及时补充低成本、长期限资金，优化债务结构，偿还到期旧债”。

事实上，既往公告显示，今年3月，保利发展获得证监会批复，同意该公司发行98亿元公司债券的注册申请。4月和5月，该公司又分别获得银行间交易商协会准许，合计发行共100亿元中期票据。截至目前，上述公司债券和中期票据均已全部发行完毕。

《投资时报》研究员注意到，保利发展高额且频繁的融资举措，或与该公司积极拿地进行规模扩张有关。据该公司发布的2022年半年报显示，上半年公司拓展项目37个，新增容积率面积412万平方米，拓展金额607亿元。

而据中指研究院数据显示，今年前8个月，保利发展的权益拿地金额为478亿元，位列第二，仅次于华润置地的670亿元，公司同期新增全口径货值1528亿元，位列榜单第一。

截至9月27日收盘，保利发展报收于17.67元/股，当前总市值为2115.18亿元。

保利发展上市以来的股价走势（元）

数据来源：Wind

持有货币资金超1500亿仍频繁融资

9月19日，知名地产企业保利发展召开了今年第二次临时股东大会，会上审议通过了诸多议案，其中两项引起了《投资时报》研究员的注意，分别为该公司拟向银行间协会申请新注册100亿元债务融资工具，以及拟发行不超过99亿元的公司债券。

据保利发展此前发布的关于此次会议的会议资料显示，该公司称，为加大公司融资资源储备，充分发挥公司直接融资渠道优势，公司拟于近期向银行间协会申请新注册100亿元债务融资工具，分别为中期票据50亿元和短期融资券50亿元，将根据市场情况择机发行工具并择机发行。

同时，保利发展称，为保障公司及时补充低成本、长期限资金，优化债务结构，偿还到期旧债，公司拟启动新一期99亿元（含）公司债券申报。

据悉，保利发展此次公司债券规模为不超过99亿元，具体发行规模根据公司资金需求和发行时市场情况而定，债券票面金额为100元，期限为不超过10年（含），所募资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设、并购地产项目及适用的法律法规允许的其他用途，具体用途及金额根据公司实际需求情况确定。

值得注意的是，既往公告显示，今年3月，保利发展获得证监会批复，同意该公司发行98亿元公司债券的注册申请。随后4月和5月，该公司又分批获得银行间交易商协会准许，合计注册发行三笔共100亿元中期票据。截至目前，上述公司债券和中期票据均已全部发行完毕。

据上交所公司债券项目信息平台显示，保利发展3月那笔98亿元的公司债券为小公募，期限为不超过10年，债券面值为100元，所募资金用途与此次99亿元债券的用途完全相同，均为将用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设、收购地产项目及适用的法律法规允许的其他用途。

具体而言，保利发展上述98亿元公司债券所募资金中，不超过43亿元将用于偿还有息债务，包括但不限于将于今年12月11日到期的“15保利02”和将于明年1月15日到期的“16保利02”等共计5笔公司债券以及向广州保泰实业发展有限公司偿还13.2亿元借款；35亿元用于住房租赁项目，包括青岛市和长春市两个项目；15亿元用于补充流动资金，以及5亿元用于收购地产项目。

频繁大举融资似乎显得保利发展囊中羞涩，但据该公司今年半年报显示，截至6月末，该公司账上的货币资金高达1571.03亿元。

积极拿地但销售盈利不佳

《投资时报》研究员注意到，保利发展频频发债融资或与该公司频繁现身各地土拍市场，逆势扩张拿地有关。

与当下各民营房地产公司谨慎拿地不同，就在9月23日刚刚结束的上海今年第三轮土拍中，保利发展以联合体的形式摘得两宗地块，成交价分别为36.014亿元、溢价率9.13%，以及19.0284亿元、溢价率0%。

在9月15日的杭州今年第三轮土拍中，保利发展以8.95亿元竞得一宗地块。

而在7月18日的广州第二轮集中供地中，保利发展以48.81亿元的总价斩获3宗地块。

据保利发展于9月7日发布的关于公司获得房地产项目的公告显示，自上月披露以来，公司新增加房地产项目10个。

中指研究院数据显示，今年前8个月，保利发展的权益拿地金额为478亿元，位列第二，仅次于华润置地的670亿元，公司同期新增全口径货值1528亿元，位列榜单第一。据保利发展今年半年报显示，该公司上半年拓展项目37个，新增容积率面积412万平方米，拓展金额607亿元。

值得注意的是，尽管保利发展仍在积极拿地，但该公司的销售情况已出现下滑。

据保利发展在9月7日发布的8月份销售情况简报显示，该公司前八个月共实现签约面积1693.49万平方米，同比减少26.25%；实现签约金额2817.05亿元，同比减少24.72%。

同时，据保利发展今年半年报显示，该公司的盈利能力也在下降。

今年上半年，该公司实现营业收入1107.23亿元，同比增长23.13%；实现归母净利润108.26亿元，同比增长5.11%；实现扣非归母净利润101.25亿元，同比微增0.76%。

毛利率方面，该公司上半年的毛利率为25.55%，同比下降6.95个百分点；净利率为13.47%，同比下降2.85个百分点。

对于上半年的营收表现，保利发展表示主要由于房地产项目结转收入增加，但同时受结转规模和结转结构影响，相应结转成本也在增长，营业成本同比增长35.78%，超过了营收增幅。

截至今年6月末，保利发展扣除预收款的资产负债率为66.45%、净负债率为 64.14%、现金短债比为1.41，符合“三道红线”中绿档企业标准。该公司表示，公司债务期限结构合理，一年内到期的债务占有息负债比重为21%，短期偿债压力可控。

保利发展上半年主要业绩表现

数据来源：公司2022年半年