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棚户区改造存在多处违法,征收补偿决定能否撤销?

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棚户区改造的违法案例,我们也分析过不少了,比如常见的违法情形——以“棚户区改造”名义行商业开发之实,房屋不属于棚户区改造范围被硬划到范围内征收,等等。然而也存在棚户区征收项目没有问题,房屋性质也确实属于棚户区改造的性质,但在征收过程中依然存在诸多违法之处。

很多人以为棚户区改造和一般的拆迁不一样,遵守的法律也不一样,征收方的一些违法之处也被看作是正常的。其实棚户区改造是指我国为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程。棚户区改造虽然并不完全等同于征收拆迁,但会涉及到征收拆迁。所以棚户区改造在一般征收拆迁的范畴内,受到征收拆迁相关法律法规的规范。

棚户区改造补偿标准问题

关于棚户区改造的补偿标准,也不是说完全无法可依,征收方说什么就是什么。由于棚户区改造重点是政策性工程,也是从征收拆迁项目中衍生出来的,所以对于棚户区改造的补偿标准在法律上还没有单独的规范和具体的补偿标准规定。但是棚户区改造在事实上还是要遵循一般征收拆迁的规则,所以棚户区改造的时候,除了要依据地方的具体的政策性规定外,还要依据一般征收拆迁规定的补偿标准进行补偿。

和一般的征收拆迁一样,棚户区范围内,既有国有土地性质的房屋,也有集体土地性质的房屋,那么在补偿中,便需要依据土地性质给予不同的补偿。

如果征收的区域属于国有土地,对被征收房屋价值的补偿标准应按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定来执行。一般来讲,对于国有土地上的棚户区改造,房屋补偿应当由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

即对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,市场价格可以参考就近区位类似结构的商品房的价格。

国有土地上房屋的棚户区改造,根据《条例》第17条,补偿包括:

(1)被征收房屋价值的补偿;

(2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

(4)搬迁补助或奖励(具体的要依据所在地及所面临项目的补偿方案确定)

集体土地上的房屋,但因位于城市规划区内,可以参照国有土地上房屋征收拆迁补偿标准予以安置补偿。

那么在正常的棚户区改造过程中,征收方可能会有哪些违法情形?违法了,作出的征收补偿决定能否撤销?我们通过万典律师代理的一个典型案例来解答这个问题。

【万典案例】

[该案例发生在海南三亚市,由万典律师事务所冯凯、郭士龙两位律师代理,被告为三亚市某区人民政府,涉及四户维权的当事人,最后全部维权成功。]

原告许先生等人在三亚市某区拥有合法房屋,2017年5月当地区政府因实施阳光海岸棚改项目需要,决定征收该项目范围内国有土地上的所有房屋。征收主体为xx区人民政府;征收实施单位为三亚市xx区住房和城乡建设局。而许先生的房屋在征收范围内。

因双方就补偿方案未能达成协议,2021年5月区政府对许先生等人作出《房屋征收补偿决定书》,同年8月对案涉房屋实施了强拆。

万典律师介入征收存在众多违法之处

随后许先生等四人委托北京万典律师事务所冯凯、郭士龙二位律师代理案件,在万典律师调查过程中发现,此次征收存在众多违法之处,比如:

1、案涉房屋征收四至范围内有大量的集体土地,被告在未经等地批复的情况下实施征收,属超越职权,明显违法;

2、区政府未对原告等人的未经登记建筑进行调查登记,更没有对调查结果进行公布,程序违法,也减损了原告等人的补偿利益;

3、区政府作出的《补偿决定》是按照1:0.95的比例计算原告房屋,没有法律依据;

4、区政府作出《补偿决定》的时间是2021年5月27日,距离补偿安置方案的时间已经超过了4年之久,但仍按照四年之前的补偿标准对原告等人进行补偿,根本没有考虑到房价、装饰装修价格的增长,实质降低了原告等人的生活居住水平;

[这一点大家要格外注意,“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”的规定,就是防止这种战线拉的比较长的征收项目,几年过去了不考虑市场因素还用几年前的标准进行补偿,被征收人权益受损。]

5、在征收过程中原告等人没有看到征收决定公告和征收补偿方案,没有参与评估机构的选择,也没有收到评估机构作出的评估报告,这显然违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定;

[涉及到征收拆迁,肯定绕不过拆迁评估,棚户区改造也不例外。房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定,对评估结果有疑问的,被征收人可以依法要求出具评估报告的房地产价格评估机构作出相应的解释和说明。如果经解释后,被拆迁户还是对评估结果有异议,还刻意依法申请复核评估。

而很显然的是,在该案例中,这些环节全部被略过了,很典型的违法情形。]

法院判决:撤销征收补偿决定

2021年10月8日,原告许xx等人向海南省三亚市中级人民法院提起行政诉讼,法院审理认为:

本案中,案涉房屋系许xx所有,在对案涉房屋进行评估后,xx区政府未按规定向许xx依法送达评估报告,致使其未能及时得知案涉房屋的评估价值,损害了其申请复核评估及申请鉴定的权利。因此,xx区政府作出的xx号征收补偿决定认定事实不清,主要证据不足,程序违法,应予以撤销。

判决如下:

一、撤销三亚市xx区人民政府于2021年5月27日作出的【2021】xx号房屋征收补偿决定;

二、三亚市xx区人民政府应在本判决发生法律效力之日起六十日内,对许xx位于三亚市xx号房屋重新作出补偿决定。

万典律师提示:

从现在国家政策方向来看,棚户区改造已经接近尾声,渐渐会淡出大家视野,取而代之的是旧城区改造。但是小范围内的棚改工作还是在进行着,像上述案例中许先生一样类似的遭遇也还是会有,所以还是提醒大家不可掉以轻心,遇到违法情形、权益可能受损时及时通过法律途径维权。

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