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辽宁沈阳,男子全款购买新房一套,并入住使用

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辽宁沈阳,男子全款购买新房一套,并入住使用。没想到房产公司没有办理备案,还把这套房子抵押给银行去贷款了。事后房产公司无力还贷,银行告到法院,男子才知道此事。于是男子将房产公司与银行告上法院,要求撤销抵押。
男子王某当初签的合同中约定,房产公司在2014年8月30日前交房,在交房之后的720日内,把办理权属登记中需要房产公司提供的资料报登记机关备案。如果逾期,房产公司按照0.1%支付违约金。

合同签订后,王某就交了全部房款46万余元(房屋面积54.68平方米)。但房产公司直到2017年10月16日才交房。2017年12月7日才给王某出具了发票。王某在拿到房子以后,就一直住在里面。而房产公司始终没给王某办合同备案手续。没想到的是,在王某住进房子以后,房产公司又把整栋楼以在建工程的名义抵押给银行,贷了两次款,总金额数亿元。债务履行期限分别为2019年4月11日至2020年4月10日,2020年6月19日至2021年6月17日。银行只查了房子的档案,没有到现场查看,就办理了房屋抵押手续。

2021年,因为房产公司没还贷款,银行将其告上法院。在这个过程中,房产公司申请保全抵押的房屋。王某才得知此事,他先申请了执行异议,获得法院支持,停止了对这套房子的保全。之后他又把房产公司和银行告上法院,要求撤销抵押,办理备案,赔偿违约金。一、抵押权一般优先于债权。在这个案件里,王某虽然付了全款,也住进了房子。但房子属于不动产,根据《民法典》第二百零九条第一款二规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。”不动产所有权的转移以登记为准,也就是只有房子登记到王某名下了,这个时候房子才是王某的。在此之前,即便王某实际住进了房子,房子的所有权也是开发商的。王某入住房屋是基于他对开发商的债权,也就是他根据购房合同获得的要求开发商交付房屋的权利。而所有权、抵押权等都属于物权。物权一般优先于债权。

打个比方,张三同时把同一套房子卖给了李四和王五,李四和王五都付清了房款。事后,张三把房子交给李四,让李四住了进去。又骗王五说李四是租客,把房子过户给了王五。这个时候,王五就获得房屋所有权这个物权。这个物权优先于李四的债权,王五有权基于所有权,要求李四搬出去。李四只能再根据合同要求张三承担违约责任。二、王某对房子的债权有优先性。

1、但对于购房者从开发商处购买房屋的债权,法律有特殊保护。《2015年全国民事审判工作会议纪要》第39条就规定:“取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后,又同买受人签订了房屋买卖合同,买受人依约支付了全部或大部分购房款,房地产开发商不能偿还银行贷款,抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求,不予支持;对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的,人民法院应予支持。”也就是说,如果购房者直接从开发商处合法购买的房子,只要付清了全部或者大部分房款,即便没有办理备案,也没有拿到房子,其对房子的债权,也优先于物权。实践中,通常把购房者对房屋的这种特殊权利称为“准物权”。

2、而这个案件的特殊在于,是王某先拿到的房子,银行才去办理的抵押手续。

在这个过程中,房产公司把已经卖出去的房子抵押给银行,明显存在主观恶意。
而在被王某足额支付购房款并在事实上占有使用案涉房屋后,已经获得实际,房产公司就案涉房屋再行抵押的行为,应属于无权处分。而银行只查询了房屋登记信息,没有到现场查看情况,存在明显过错,不属于善意第三人,也就无法基于善意取得获得这套房子的抵押权。
因此,在这种情况下,银行虽然办理了房屋的抵押登记,但无法获得相应的权利。王某有权要求撤销抵押登记。
而房产公司基于合同,也应当承担相应的违约责任,赔偿王某未及时办证的损失,并协助备案手续。
最终,一审法院判决:1、银行协助房产公司撤销对涉案房屋的抵押登记;2、房产公司办理涉案房屋买卖合同的备案手续;3、房产公司赔偿逾期办证损失468.07元。
银行不服,提起上诉,法院二审驳回上诉,维持原判。
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