人口密度、人均居住面积，对房价、房地产业的影响

文｜邓浩志

中国城市人口密度榜

上榜的城市基本两种类型，一类是地少人多的城市，比如排行前列的深圳、东莞、厦门、中山、汕头、珠海等地。第二类是地多，但人更多的特大型城市，比如上海、广州、郑州、武汉、苏州、北京等地。

至于房价和人口密度，明显是有关系，且正向关系的。一般是人口密度越大，房价越高。但榜单也显示出一些例外，有些人口密度高的城市，其房价未必十分高。之所以有这种情况，是因为房价除了看人口产生的需求外，还要考察人口收入水平，因为消费力也影响房价，而收入水平，则与这个城市的产业结构有关。

作为高房价的典型，深圳是最有代表性的，都是高附加值产业，居民平均收入水平也高。结果是：超高密度+超高收入=超高房价。

而中山、汕头、郑州、揭阳这些城市传统工业占主导。虽然人口密度高，但工人收入水平不高，一大部分是不买房的，剩下买房的消费力也有限，所以这些城市房价让你抄，也抄不到哪里去。

至于东莞、佛山、无锡、苏州这些城市，虽然底子也是工业，但近年拼命向产业上游爬，附加值、收入水平都有了较大提高。同时在地理上，他们也临近特大型城市，吸收了部分外溢的购买力。再加上很高的人口密度，所以房价长期处于第二梯队。

还有就是武汉，成都，西安，他们也可以归一类的城市。虽然也是二线城市、工业底子，但他们作为区域中心。

我国人均住房面积接近发达国家，城镇住房已近饱和？

统计数据显示，2020年全国城镇居民人均住房建筑面积37.6平米，加上空置房和房地产企业正在施工的住房和待售住房，全部完工销售后全国城镇住宅存量估计超过490亿平米，城镇人均住房建筑面积近54平米，折合居住面积近38平米，已接近发达国家水平，城镇住房已接近饱和。这是某专家的结论，他说得有道理，但我提供另外一个视角给大家，我不一定跟都是对的，只是想换个角度去看问题和思考：

1、也是统计数据显示，截止2021年初，我国人均手机已经超过一部。如果按人均数量算，手机已经饱和了，行业没有前途了？但实际情况不是这样的，手机需要升级，从功能机到智能机，智能机也从低速低配，往高速高配的方向发展。住房其实也一个道理，就是消费升级。谁不想住的大点？房子新点？环境好点？配套完善点？交通便利点？智能化点？装修漂亮点？……至于有些朋友说：你看手机出货量也在减少，那是因为既有经济不景的影响，更有手机技术进入瓶颈期，没有颠覆创新，导致的更换意愿低。

2、目前我国人均建面37.6平，我们是发展中国家。而发达国家的美国，人均居住面积80多平（具体是套内还是建筑我不知道）。差距超过一倍。到目前为止，房地产仍然是美国支持产业之一。没听说人家80平的美国，就没有房地产市场了。

3、四五线城镇很多房子都是空的，一年95%时间都没有使用，人都走了。一二线城市还有很多人没有房子，还在等待落户，还在攒钱买房……中国市场分化严重，差异巨大，房地产在三四线城市可能已经是“夕阳产业”了，但在一二线城市依然“如日中天”。所以，只看市场总量给结论，差不多等于耍流氓。

（本文图片来自网络）