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银行担保 开发商即可全额拿走监管资金?

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近期,合肥出台了新的土拍政策:拍地可用银行保函代替竞买保证金。

合肥也成为,继武汉之后,如此操作的第二个城市。

对于房企来说,这是个好事。

毕竟半个小目标的保证金,且不说取出来账户要少多少流动性,单单利息,取出一天就亏了好几个包。如果几个地块同时竞拍,更是压力负荷。

而现在,不需要掏出真金白银了,只需要一个存款证明,流动性大大缓解。

对地方来说,这也刺激了企业的拿地意愿。银行方面,因为只有拿地了才需要缴纳保证金。权责并不大,还能收取一笔手续费。

可谓多赢。

今年里,保函被提及使用的频率,比以往都高。

但更多的,是在“预售资金监管”端。

自4月之后,南京、长沙、海口、长春、连云港、莆田等多个城市,突然都陆续跟进,允许开发商使用银行保函替代预售监管资金。

所谓“预售资金监管保函”,就是开发商向银行申请,以存款、抵押物或授信额度为保证,换取银行开具的,【承诺在开发商无法支付资金情况下,由银行代为支付的担保函。】

开发商把这份保函,交给监管部门,用于兑换出对应的预售监管资金。

倘若后期开发商挪用了预售资金,不付给工程方款项,导致项目停工。预售资金监管账户所在银行,可按照监管部门开出的追偿文件,向出具保函的银行追索。

然后,开具保函的银行,须将资金存入监管账户或指定账户,以补足预售监管资金。

在担保银行代为支付后,可对开发商的存款或其他抵押物予以强制执行。

这种模式,深受房企青睐。

房企内部人士表示,用现金保函置换同等额度的监管资金。可以让企业“可以在不同项目之间调配资金,更匹配不同项目之间的付款节点需要”。

而对于当地住建部门来说,也能借银行的托底背书,帮开发商盘活在自己辖区内项目之间的资金,确保辖区内不出现烂尾情况。

压力来到了银行这边:兑出不易

在以前,开发商和银行的关系,就是债务人和债权人。

开发商将土地、土地上的在建商品房抵押给银行,换取开发贷或在建工程抵押贷,利息基本都要5%以上。

而现在,二者又多了一层担保关系,银行给开发商做担保人,开发商可以用更少利息,置换出预售资金监管账户里的钱。对开发商来说,流动性再增一道。

但现实里,保函的开具并不容易。

银行人士表示,首先,必须得在存款、授信额度盈余的前提下。

其次,还会有一定比例的保证金——在保函存续期间,这笔保证金将处于冻结状态。

此外,开具保函,还需要支付保函手续费。

据上述银行人士介绍,不同银行标准不同,但一般操作是按季度向企业征收,担保金额3‰-5‰手续费。

在资金之外,另一房企人士表示,银行开具保函还要评估企业信用状况,看企业和银行其他业务往来情况、相互友好关系情况,目前很多民营房企,实际上很难开出来。

南京的文件中就给出了提取监管资金的前提条件:前2年无违规使用商品房预售监管资金受到行政处罚、无司法冻结、违规资金划扣、拖欠工程款、拖欠农民工工资。

而莆田的规定里更加严苛,申请保函替代商品房预售监管资金的房地产开发企业,应同时具备多个条件:

  • 企业(含所属集团、合作企业及主要股东)财务稳健,满足“三道红线”融资监管要求;
  • 上述几个主体未出现债务违约、债务展期或逾期支付债务利息的违约或逾期记录;
  • 未被相关部门列入风险或关注名单,未被行政处罚;
  • 预售资金监管账户未发生司法冻结、查封、扣划或税收保全等强制执行措施等。

上述银行人士也直言,“确实,现在能开出保函的民营房企很少”。

毕竟,以现在的形势,银行开具保函的风险也很大,“银行在见索即付以后,还要向开发商追索强制执行责任,操作很麻烦”。

未设置比例城市 业主仍有延付风险

而在部分城市,虽有了保函,却依然让购房者担心。

去年11月时,北京住建委在“允许开发商凭非监管银行出具的现金保函,免除同等额度的监管资金”的基础上,又补充规定:

【如现金保函额度和有效期可覆盖房地产开发项目的重点监管额度和建设周期,项目可不进行预售资金监管。】

于是,一些开发商,几乎掏空了预售监管账户。

前段时间,有消息曝出,由中交地产操盘的朝阳区某保障房项目,竣工备案前,本应预留监管总额(本项目为4.74亿)的30%,即1.43亿元。

但目前住宅部分监管账户的余额只有185.76万元,车位部分监管账户余额为215.74万元。

剩余资金,已被一张预售资金现金保函调走,面额1.42亿元(有效期到今年12月24日)

即,监管账户总余额只有401.5万元,而保函提走的金额,是监管账户的35倍之多。

这一定程度上,引发了该项目从去年12月起,完全停工了3个半月。复工之后,先被曝出“表演式复工”,后又被曝出使用网上找不到任何生产资料的山寨涂料装修。

在朝阳区住建委在公开回应中,也透露了:“停工原因为开发商与总包方资金纠纷”。

需要提及的是,在这类纠纷期间,保函并不能起到直接作用,因为保函只能要求担保银行补充预资金,并不能直接用来支付工人工资。

要触发保函索赔,规定复杂,时间冗长。

有业主查出,根据建设银行北京朝阳支行向上东郡监管账户的监管银行北京银行国际新城支行出具的保函,保函有效期内有三种情况可以触发保函:

①预售项目发生质量事故;

②房地产开发企业存在严重违法违规行为,影响施工建设;

③北京市住建委及其分支机构认定的其他情形。

银行人士也说,保函索赔成功的运作“流程很长”,而这期间,项目可能早已停工了一段时日了。

庆幸的是,有一些城市在给预售资金监管打补丁时,注意到了这一细节。

南京要求保函最多只能支取【预售资金监管额度的60%】。

连云港将保函可支取的上限,定为【重点监管资金额度的30%】。

莆田规定:细则试行两年内,保函可替代的额度不超过整个项目应重点监管资金额度的50%、账户中重点监管资金余额的50%;细则试行两年后,保函可替代的额度不超过整个项目应重点监管资金额度的80%、账户中重点监管资金余额的80%。

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