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拼了!肥西两盘拉横幅"隔空口水战",半年间区域已变天?

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乐居买房讯 同同 气温下降了,合肥楼市似乎也在降温中。而且,在降温中还伴随着楼盘的“口水战”。

这不,只隔着一条路,肥西的金辉云缦熙境与光明悦,“吵起来了”。

NO.1|壹

2盘互相内涵

楼市“口水战”重启

金辉云缦熙境挂出横幅“总价相当,当选精装”;光明悦也有回应“明明白白毛坯,何必虚高精装”。

这两家的横幅“内涵”的指向相当明显,就差拿个箭头指向对面了,这突然爆发的口水战让广大网友非常快乐。

“两个开发商加起来有800个心眼”、“两家老板嘎嘎碰酒,这下流量有了”、“肥西已经卷起来了”、“同样的价格买毛坯”......在关于这两个楼盘的视频下面,这样的讨论已经超过了380条。

很巧合的是,在这场“口水战”之后,光明悦备案价格就公示了:毛坯高层均价14617元/㎡,户型108-123㎡,总价154-193万;毛坯小高层均价15350元/㎡,户型100-117㎡,总价142-190万。

金辉云缦熙境的装修小高层均价17322元/㎡,户型90-105㎡,总价150-190万。

两家楼盘总价确实相当,不过,一个装修一个毛坯,户型大小稍有差别,如果你是买房人,你会怎么选?

NO.2|贰

口水战

故意还是被逼?

在楼市火爆时,什么房子都好卖,营销的作用就变得很渺小,各类花式营销无需" 上架"。

而如今,合肥楼市营销活动层出不穷,“0首付”“特价房”“打折销售”等优惠活动不断,现在这样的楼盘“口水战”都出来了。

这次“口水战”确实给这两家楼盘带来不小曝光,毕竟这两家已经很久没有被这么聚焦了。

光明悦在2021年7月拿地后,迟迟不开,也少见其他营销宣传;

对于金辉云缦熙境,笔者也已经很久没有关注过了,对其最深刻的印象,还是手机里各类“涨佣金”的消息。

从3月的1.5万/套,涨到6月初的2万/套,再到6月下旬的3万/套,分销佣金不断走高。

仔细想来,这楼市变化太快了。

要知道,在今年年初,金辉云缦熙境首开的时候还是“高首付优先”“绑定2000元/㎡装修升级包的”,而且有传“需要加号头费才能选到自己想的房源”。

与这2个楼盘相邻的的旭辉滨湖江来在首开时也是一房难求的火爆。

短短几个月时间,楼市情况急转,甚至要靠这样“不太体面”的方式竞争。

不过,这2家楼盘如今的“正面交锋”也是必然的:

首先,区位相同。两个楼盘同属滨湖西,位置紧邻,享受的配套基本一致,面对的也是都是西南的外溢刚需客。

其次,总价相近。两个项目一个是装修一个是毛坯,金辉云缦熙境户型略小于光明悦,单套房源总价都是在150-190万左右,价格相仿。

最后,滨湖西的楼盘库存充足。金辉云缦熙境、光明悦、光明悦二期、邦泰万城滨湖未来,4盘的位置基本相邻。2.5公里外,还有合肥城轨3块连体地等待入市,新房竞争压力较大。

在当下购房需求减少的情况下,争夺存量就显得更为重要。

NO.3|叁

肥西已8次供地

各板块库存上涨

今年1月至今,肥西已经进行了8次供地,各大板块的库存都有所增加。滨湖西和紫云湖片区尤为明显,不仅有大量在售房源,还有合肥城轨的多块连体地等待入场。

肥西主城区:有伟星公园都荟1盘在售,装修均价17724元/㎡,11栋住宅已经推出5栋,即将二批次加推。

滨湖西:目前有金辉云缦熙境在售,纯新盘光明悦一期、二期、合肥城轨6-7-8三块地、邦泰万城滨湖未来等待入市。

邦泰万城滨湖未来的毛坯限价1.7万+/㎡,已经明显高于前期同板块新房,未来去化也将面临激烈的竞争。

紫云湖片区:目前已经供应7宗居住用地,分别是保利紫云一期和二期,万瑞林语光年和合肥轨50-51-52-53号地块,毛坯限价在14239到14534元/平之间。

明珠广场周边:目前明珠广场龙湖揽境、和悦云锦在售,振兴湖境臻园等待入市。前期的保利拾光年和振兴湖境花园各有2栋楼需要等施工进度才能加推。

其中龙湖揽境拿地2个月完成首开,和悦云锦拿地3个月首开,抢跑姿态非常明显。虽然这两盘热度较高,但是均为“正常首付”“无捆绑销售”,楼盘姿态并不高,对于买房人来说更加友好。

NO.4|肆

库存拉高、外溢减少

肥西楼市或要进入冷静期

从统计中不仅可以看出肥西大量的楼盘库存,还能看出一路走高的毛坯限价。不过,按照目前的市场热度和楼盘去化来看,肥西市场目前开始进入冷静平稳期。

这并不是说肥西楼市不行了,只是要褪去之前的“高热”进入相对平稳的去化阶段,主要依据有2点:

1、肥西大量供地

肥西上半年的热度比较高,多次创造出“首开600+人抢房”“高首付优先”等开盘热况。

或许正是因为如此,肥西今年的土地供应仿佛开挂,大量供地且四处开花。

除了之前8次供地外,今年9月肥西土地座谈会还曝光,肥西会推出13宗土地,总面积约1172.11亩,其中住宅1036.36亩。

这些地块分布在柏堰科技园、肥西经开区、上派镇、花岗镇和紫蓬镇,将极大的补充该片区的房源。

扎堆的楼盘供应就是楼市最好的“镇定剂”。明珠广场的保利拾光年和振兴湖境花园在此前都是高首付优先,甚至还有捆绑销售的传闻;而在“江淮厂F4”时代开启后,楼盘也迎来“正常首付”“无捆绑销售”的清朗。

因此,可以预见的是,在肥西大量新盘补给到来的时候,买房人或许也能从中有所受惠。

2、外溢客群减少

肥西紧靠合肥西南,对于承接西南(经开、滨湖)外溢有非常重要的作用。

而经开和滨湖的楼市经常处于供小于求的状态,肥西不限购,又是县域价格,成了刚需入驻合肥西南的价格门槛,楼市热度较高。

而今年以来,经开、滨湖都加大了土地供应,“供不应求”的局面有所缓解。

经开区在售项目有伟星玖都荟、远大上湖居、萃语云筑、华润昆御府,未来还有璟园、尚泽明珠中心、皖投云锦台、邦泰新华星耀未来、皖投09/10号地块、龙湖经开11号等项目等待入市。区域今年年底到明年上半年的库存完全得到保障。

滨湖目前有联发滨语听湖、佳兆业滨湖和鸣等在售,滨湖省府还有3个项目等待入市,金融后台板块的2宗地已经确定会成功出让。

这些项目扎堆出现,既缓解了本区域楼市热度,又分流了想入手肥西的客源。

增加的库存+被分流的客源,肥西短期的楼市可以预见将褪去“高热”走向平稳。不过,一路走高的毛坯限价也在预示着买房成本的增加,买房人还是可以根据自身需求适时出手。

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