9月23日,北京第三批土拍结束,吸金500亿。
18宗地,10宗底价成交,8宗现场互掐,平均溢价率6%,气氛热烈。
竞得房企中,国央企或国资背景的房企,占比达100%,史无前例。
如今的土拍市场,已成为国央企的狩猎场,民企沦为ICU里的吃瓜群众。
楼市冷暖,土拍先知。
天津第三批土地,“挤牙膏式”登场,10月17日正式出让。
共17宗地,包括2宗商服,15宗宅地。
量不算多,而且“肥瘦相间”。
要说还不错、能形成有效供应的地块,也就6宗,浅尝辄止。
【河西老梅江】
老梅江,十来年没卖过地了。
也正因老梅江无新房,才有今天的新梅江。
老梅江富人区的标签,早就形成全民共识。
但很多房子已经20年了,积蓄大量改善需求。
仅贝壳挂牌房源,就达1600多套。
这块地,能解老梅江房荒之渴。
位于顺水园南侧,地块不大,才1.5万平米。
老梅江人本来住房面积就不小,所以这块地面积段也小不了。
有房企测算过,至少120平米起步,2.0的容积率,也就200来套房子。
新房卖多少钱合适呢?
顺水园品质略差,物业也拖拽,不妨参考川水园,小高层成交价约4.2万/平米。
这块地2万/平米的起始楼面价,肯定做新产品。
卖到4万/平米,轻轻松松,还能有利润。
总价6.2亿,只要在10亿以内,就会有房企考虑。
成功出让概率很大,没准儿还是“紧俏货”。
【河西新梅江】
新梅江挂了一块“贵地”,总价28亿。
这算是位置最好的一块宅地了,紧邻绿轴公园和地铁。
先说结论——
中海“志在必得”,将与中海天空之境“对望”。
综合起始楼面价19767元/平米,需配建15班的幼儿园、1800平米的商业。
纯住宅楼面价约2万/平米。
2020年5月,中海溢价2.2%,摘得新梅江U形大地块。
也就是如今的中海天空之镜、中海寰宇时代、中海环宇城。
当时纯住宅楼面价,大约2.1万/平米。
时隔两年,新梅江地价基本持平,很扛打。
这意味着,新地块的单价,也将在4万/平米以上。
鉴于天空之镜大户型比小户型卖的好,还卖的贵,推测中海新地块,起步门槛不会低,预计500万以上。
很明显,中海要把新梅江当做主场,话语权和定价权渐重。
目前,中海天空之镜还剩200来套房子,年底或明年年初,将进入尾盘状态。
新地块快的话,预计明年3月后入市。
这段“青黄不接”的空档期,天津瑞府将成为赢家。
【西青侯台装饰城东】
第二批土拍中,这块地被晾了,意外流拍。
重新挂牌后,楼面价从1.5万/平米降到1.3万/平米。
其实,即便是1.5万/平米,也算得过来账。
水西板块的调性,已经被绿城拔起来了。
房价有参照系,改善的基调坐实。
不是所有地块都能做豪宅,绿城在“芯儿里”的地可以。
千万级以上的叠拼,卖的是自然资源。
但外围地块,将以300-500万总价段的改善为主。
两类客群:南开外溢、西青回流。
侯台装饰城东这块地,地价很合适。
1.6的容积率,做个3万/平米的洋房,妥妥的。
【西青中北镇万卉路】
这块地在第二次土拍中,也流拍了。
无论地价,还是位置,都找不出问题,恐怕当时的问题还是出在信心。
有几个头部房企都有意向,但还是犹豫,最终放弃。
紧挨着中北镇政府、对过是物美超市、门口正在修地铁8号线、离永旺也更近……位置相当好。
起始楼面价9732元/平米,1.6的容积率,做个精装洋房,卖到2.5-3万/平米,很合理。
也一定会是新产品,至少有宽厅、落地窗……
现在想买中北镇新房的人,请停止入手,一定要等这个新盘。
【武清商务区】
武清楼市,现在低速、低温运行。
口罩影响北漂儿进不来,对武清是一记重锤。
更重要的,天津高考“三年学籍”后,要拼中考。
新天津人要选教育强、中考录取率更高的板块。
比如市区、空港、海教园,甚至中心商务区……
武清的楼市份额,持续被抢。
二批次只挂了一宗商务区的宅地,楼面价7500元/平米。
相比于去年,地价降了近20%。
去年9月二批次土拍,保利、中建六局、中建一局,各拿一块。
楼面价都在9000元/平米以上。
地价降的原因,也是因为商务区整体流速慢。
需求量减少,但供应量太大。
这块地能不能顺利卖出,是个问号。
会不会有房企怕地价站岗而补仓,也是个问号。
但接下来,武清商务区房价“卷王之王”的局面势不可免。
【滨海生态城起步区】
这块地在动漫园南侧,是生态城起步区成熟片区中,为数不多的地块。
容积率1.6,楼面价6500元/平米。
生态城的高光时刻,出现在2019、2020年。
2019年,市区房价已明显下行,但生态城中部片区竟然还排队买房。
导致2020年,生态城土地市场“诸侯争霸”。
红星在临海新城一口气拼下5宗,现在回过头看,“孩子还是年轻气盛啊……”
鼎新置业溢价13%,楼面价9315元/平米,拿下动漫园附近宅地,也就是龙湖双珑原著。
融创7013元/平米摘得生态城中部片区宅地,即融创观澜壹号。
俗话说“飞蛾扑火”,真是一点不假。
滨海的楼市周期,一般滞后市区一年。
从火热的土地市场之后,生态城楼市掉头向下。
龙湖双珑原著从2.4万/平米,最低降到1.8万/平米。
所以,这次动漫园旁挂牌的宅地,地价降了近30%,也不意外。
精装洋房能卖到1.8万/平米,既有价格优势,房企也有利润,干得过。
挂牌文件要求不超过786套房源,户均面积约105平米。
【滨海中心商务区】
中心商务区的关注度一直上升。
今年已持续好几个月,位居全市板块成交量第一名。
岳阳道小学+耀华中学,力量挺猛。
二批次在于家堡挂牌一宗宅地,楼面价5096元/平米。
相比于现在2万/平米的房价,这地价太合适了,很多人都开始期待。
但这块地,实际是给中石化职工的订单式限价商品房。
今年8月,中石化投资19.59亿,在南港工业区落户两大基地。
建成的房子,只能卖给中石化驻津单位的员工,房价1.5-1.65万/平米。
还要求建成“公建化”的外立面,也就是“蓝灰色铝玻”风格。
10年后才能作为商品房上市交易。
想买中心商务区的人,不用等这块地了。
满打满算,三批次土地的有效供应,就这些。
市区除了河西新梅江外,没有新地上架。
环城核心板块,除了中北镇、侯台外,也没有供应。
从现在起,到明年上半年,能买到的房子,就眼下这些。
再次提请注意:关注存量!
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