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怎样看待深圳楼市价值

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文/刘晓博

最近的深圳楼市,有点微妙。

一方面,市场整体上仍然偏冷,8月新建住宅成交量跌破了3000套,环比下降了21%;二手住宅成交只有2000套,环比下降了2%(下图)。

深圳8月二手住宅的成交量,不到成都的七分之一,不到上海的八分之一。

另一方面,日光盘出现的节奏有所加快。今年的第二和第三个日光盘,都出现在过去一周内。

深圳楼市将走向何方?未来还值得看好吗?

下面谈谈我的看法。

在房地产领域,大家有个共识:短期看金融,中期看土地,长期看人口,基本逻辑看政策。

我们不妨据此分析一下。

房地产的政策氛围,已经发生了重大变化。

去年9月下旬之前,无论是行政措施还是金融政策,对房地产都是限制的。比如先后出台了针对房企融资的“三道红线”,以及银行发放房地产贷款的“两道红线”。各地的限购、限贷政策不断收紧,控制房企的杠杆率是主基调。

正是在这些政策作用下,楼市出现了“二十年未有之大变局”。

2021年9月下旬开始,拐点出来了!央行率先提出了“两维护”——“维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益”。

随后中央又提出了“两支持”——“支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求”。

就在近日,住建部新闻发言人这样评价房地产行业:房地产一头连着民生,一头连着发展……银保监会相关部门负责人也表示:房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。

房贷利率也不断走低。去年上半年,绝大多数城市的首套房贷款利率在5%以上,个别城市甚至超过6%。后来5年期LPR利率不断走低,房贷的“加点”也不断下降,甚至变成负数。

今年8月22日降息之后,基准房贷利率已经跌到了4.3%,其中居民首次购房最低可以到4.1%。银行发放各类房地产贷款的速度,也明显加快。

这意味着,金融政策对楼市相当友好。

土地供应方面,住建部最近明确提出“完善人房地钱四个要素联动机制,以人定房、以房定地、以房定钱”。这意味,部分城市土地供应量偏大的局面将根本改观。至于人口增量大的城市,土地供应量将有所提升。

具体到深圳,无论是短期、中期、长期都看不到利空。

虽然深圳的土地供应量会明显增加,但跟深圳人口相比,深圳住宅供应量仍然是偏少的。

据官方数据,在实际生活了2000多万人口的深圳,存量的“红本商品房”不到200万套,深圳近1100万套住房里,大部分是城中村、小产权房、工业区宿舍(2017年数据,下图)。

随着深圳华丽转身为“一线城市”,市民对居住的要求不断提高。深圳的主流居住形态显然不能满足要求。人口比深圳多20%的上海,红本商品房的数量大约是深圳的3倍(超过600万套),由此可见深圳未来市场潜力之大。

深圳还可能是全球超大、特大城市里自有住房率最低的城市。2000万实际生活在深圳的人口,在深圳拥有自己房子的比例还不到30%!

深圳的人口仍然在快速增长。

七普数据显示,2010年到2020年深圳常住人口大增了近714万人,名列全国第一。相当于每年从内地搬一个县的人口到深圳,这在全球城镇化历史上都是绝无仅有的案例。

尤其值得注意的是,代表年轻人口的深圳小学在校生人数、幼儿园儿童数,都在快速增长。

上图是近年来的数据。即便在疫情持续了一整年的2021年,深圳小学生人数仍然增长了4.2万人,幼儿园儿童仍然增长了3.8万人!

值得关注的是:深圳幼儿园儿童占小学生的比例,从2005年的26%提高到了2021年末的近53%。

这说明越来越多闯深圳的家庭,倾向于把孩子带在身边。这还意味着,深圳人口结构在发生巨变:传统意义上的打工者比重减少了,有知识、有技术的新市民比重在迅速上升。

第七次人口普查也证实:过去10年深圳大专及以上人口净增长了323万人以上,仅次于上海,位居全国第二。(下图)

这些新市民对家庭团聚、对居住有更高的需求,也意味着深圳楼市未来有巨大的购房需求。

深圳之所以坚持楼市调控不松动,是想让更多的刚需上车,让更多的人实现“深圳梦”!毕竟,深圳商品住宅的供应量、历史存量都太少了。

虽然受到疫情影响,深圳的经济依然向好。

今年上半年,深圳GDP增速位居四大一线城市之首,GDP增量在20大城市里名列第一。(下图)

今年上半年,深圳仍然保持了工业总产值第一、出口额第一。土地面积狭小、腾挪空间有限的深圳,仍然是中国工业第一强市。

深圳经济韧性极强。在华为受到打压暂时低迷的时候,西边不亮东边亮,比亚迪一跃成为全球最大新能源车生产商,拉动坪山经济增速达到了惊人的12.5%。

新能源车及其产业链的规模,要比手机大很多,带动的将是每年10万亿级的庞大产业。在人类交通工具转型升级的重要时刻,深圳再次抓住了历史机遇!

深圳楼市最近比较冷,跟暂时的“需求断层”有关。

2020年“715调控”中要求深圳户籍人口也要有3年社保才能买房,由此造成了最近3年的需求断层。但2023年“715”之后,这个断层将被补上,数十万人将陆续攒够社保(仅2020年新落户深圳的人口就超过90万),重新获得购房资格。再加上深圳经济充满韧性和活力,市场有望自我修复、逐步回暖。

所以从中长线看,深圳楼市没有悲观的理由。

上图是国家统计局公布的全国新建商品房销售面积和销售额走势图,楼市初步见底的迹象明显。

或许有人会说:你讲的这些都有道理,但我的房子早买了,最近开发商在降价促销,我明显站岗了。我该怎么办?

我的看法是:

房子,尤其是大城市的房子,除了居住属性外还带有资产属性。房价会因为经济周期、调控政策的变化,出现价格波动。任何一个购房者,想准确买到“最低点”都是不现实的。

尤其是过去1年来,中国楼市发生的剧烈变化史无前例,几乎没有人能准确判断出这种变化。

有读者向我咨询:房子买贵了,这口气出不来怎么办?我是不是应该找开发商维权,要求退房?

我的看法是:购房是契约行为,既然签了合同,就应该风险自担。房价上涨,购房者也不会给开发商“分红”;房价下跌,开发商也没有法律责任。

至于为了退房,故意放大自己小区缺点到处宣扬的“维权方式”,更是不明智的。只会“毁”了小区的名声,对资产的增值没有好处。

要学会换个角度看问题。

对于一线城市、强二线城市核心片区的不动产,如果你买在了相对高点,也不要垂头丧气。中国有句老话,“祸兮福所倚,福兮祸所伏”。买贵了房子,看起来是坏事,但可以避免你犯更大的错误。

不少朋友都有这样的经历:在楼市不好的时候,拿准备买房子的钱去炒股,甚至卖房炒股,希望赚一把回到楼市抄底。他们中的很多人都没有如愿以偿,反而在股市上亏了更多的钱,耽误了买房,甚至永远错过了上车的机会。

回顾一线城市过去二三十年的楼市史,你会发现:当初是5000元还是5500元/平方米买的房子,1万元还是1.1万元/平方米买的房子,都不重要。关键是你买了,锁定了价格,你就是赢家。买贵一点、暂时“被套”,完全不是问题。

2004年的时候,为了改善居住条件,我在自己小区又买了一套二手房。这套房子处于楼王位置,楼层、朝向都非常好,所以我接受了业主较高的叫价,每平方米比当时的市场价高200元,以单价5800元的价格拿下。2019年卖掉这套房子的时候,单价已经涨到了11万元。

展望未来,楼市或许很难重演过去二三十年的财富奇迹了,但一线城市核心片区的房子,仍然有长线投资价值。尤其是人口结构年轻,充满了创造活力的深圳,没有理由不看好。

在房子问题上,要学会立足中长线看问题。至少看5年以上、10年以上,而不要太计较短期的价格波动。

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