集体土地流转，法律程序注意事项

集体土地流转，法律程序注意事项

文 | 马亚轩律师

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集体土地入市是农村土地制度改革的重要内容之一。

2013年，关于全面深化改革若干重大问题的决定发布，就指出要建立城乡统一的建设用地市场，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

新土地管理法更是删除了建设项目必须使用国土的规定，为集土入市彻底破除了法律障碍。

新修订的《土地管理法实施条例2021》第38条更进一步规定，已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或个人在一定年限内有偿使用。

（02）

新规定引得很多大老板到农村投资承包山地、林地、耕地，有采矿的、搞旅游的，也有搞木材的、种蘑菇的。

投资就涉及到土地流转，很多投资者认为，只要和村委签订土地承包合同，盖上村委红章，就万事无忧了。

但《农村土地承包法2018》第52条规定：

村委将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经村民会议三分之二以上或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡镇政府批准。

并应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。

看见了没，不是本村的，想要承包农村土地，可不是只盖村委公章那么简单滴。

（03）

最高院2022年6月14日发布的十起森林资源民事纠纷典型案例第八起，安堂等五十四人诉山西省五台县桃花界村委会及郭华、张如确认林地承包合同效力纠纷案中。

被告山西省五台县桃花界村委会与第三人张如、郭华签订《林权买卖合同》约定：因硬化通村路工程项目资金短缺，经村支两委村民代表会议决定，将登记在村集体名下的220亩林地作价2.5万元，转让给张如、郭华经营，经营期为30年。

案涉合同签订时，该村约有村民一百人，未选举村民代表。而根据张如、郭华提供的出卖案涉林地时的干群会议记录显示，仅有十人参加会议并签字按印。该村现有人口八十八人。原告安堂等五十四人系该村村民，提起本案诉讼，以村委会未召开村民会议，未经村民代表同意，未依法公示并报当地政府批准，擅自将集体林地承包给他人，严重损害村民集体利益为由，请求确认《林权买卖合同》无效。

五台县法院认为，农村土地承包依法必须经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意。

本案中，承包方提供的会议记录显示，订立合同时仅召开了干群会议，且只有十分之一的村民参加会议并签字按印，明显不符合法律规定的议定程序。其未尽合理审查义务，不能认定为善意交易相对人。

村委与张如、郭华订立的《林权买卖合同》实为林地承包合同，但未按法定的土地承包程序进行，违反《农村土地承包法》的强制性规定，判决确认无效。

（04）

涉及村民利益的重大事项须经村民会议或村民代表会议讨论决定的民主议定程序规则，是《土地承包法》的强制性规定。

交易相对人在承包时，应当按照法律规定，对村民会议或者村民代表会议决议进行合理审查。

因此，只有村委红章是不合法滴。

（05）

我们认为，村集体以外的人要流转村属土地，至少要经过以下步骤：

一、经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意。

涉及未承包到户集体土地等集体资源的，应当经三分之二以上成员同意，并与集体经济组织签订流转意向协议书。

这里要有村民会议会议记录，村民代表同意的，还要核实村民代表身份，注意，村民代表是要选的，组长不是村民代表。

按照《村民委员会组织法》，村民代表每五户至十五户推选一人，或由各村民小组推选若干人，村民代表的任期与村委会的任期相同，可连选连任。

二、报乡镇政府批准。

受让主体按照分级审查审核规定，分别向乡镇政府农村土地承包管理部门或县级农业农村主管部门提出申请，并提交流转意向协议书、农业经营能力或资质证明、流转项目规划等相关材料。

三、对承包方的资信情况和经营能力进行审查。

县级以上政府或乡镇政府应组织相关职能部门、农村集体经济组织代表、农民代表、专家等就土地用途、受让主体农业经营能力，以及经营项目是否符合粮食生产等产业规划等进行审查审核，并于受理之日起20个工作日内作出审查审核意见。

四、审查审核通过的，签订土地经营权流转合同，审核未通过的，不得开展土地经营权流转活动。

按照《农村土地经营权流转管理办法》，乡镇政府农村土地承包管理部门应当向达成流转意向的双方提供统一文本格式的流转合同，并指导签订，流转合同中有违反法律法规的，应当及时予以纠正。

五、土地经营权流转期限为五年以上的，可申请土地经营权登记。登记无疑非常有保障。