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停车费,990元/月!今天,我要手撕这个伪豪宅!

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最近户型研究得比较多,尤其是小伙伴们常问到近期开盘的时光里和汇德里。这俩户型设计得都不错。

但是,户型有不错的,就有不行的。这不,讨论之中,发现奇葩户型大撞车,互相一问,正是同一个小区。

今天我们聊的主角就是海口湾的“尚运上品”——坐拥海口湾优质地段的“伪豪宅”。

为什么说他是“伪豪宅”?且听我慢慢道来。

地段具备豪宅基础

豪宅嘛,首先要有个好地段,一是地段本身,二是景观加持。

我们来看看尚运上品的板块所在——海口湾

深圳有深圳湾,咱海口有海口湾。这个板块就算是外地人一听,也是杠杠滴厉害,不用看地图也知道是城市的门面。

万绿园大家太熟悉了,超级大的城市绿肺。看看这尺度感,有纽约中央公园的错觉。

再看看海口会展工场,这儿的小树好有非洲特色:

海口湾演艺中心,那个“I Haikou”非常戳中内心:

就算主干道滨海大道,也是“一道亮丽的风景线”。咱也不懂这词儿能不能乱用,直接看图吧!

海易办上查到学区还是很不错的,情况如下:

周围商业氛围很浓,各大商超不胜枚举:紫荆百货,百方购物中心,盒马鲜生等等,最方便的是:楼下就能测核酸。堪称“区房”+“区房”。

| 小区大门口的一些商业

小区距离省人民医院、市人民医院、皮肤病医院距离都在5公里左右。

小区距离秀英港4公里,距离高铁东站12公里,距离美兰机场27公里。

总体来说,单讲区位,尚运上品绝对是有做豪宅的基础,甚至最后一排能无遮挡朝北看海,连景观优势都有了。

除了低配,还有减配

绿化率:40%

容积率:3.50

总户数:1261

停车位:8041:0.6

物业费:3.50元/平米/月

小区分两期,共8栋楼。一期的4栋现房精装在售2.8万起,预计第二期的4栋明年上半年开盘。

绿化率40%和容积率3.5我们都忍了,不算太好但也不离谱,但是1:0.6的停车位配比是个什么路数?这可是新建小区,就算不是豪宅,做成1:1不过分吧?怪不得群友吐槽:停车费海南岛最高......

现在一期交付没多久,已经每月990元的停车费。将来业主全入住后,这“豪宅盘”不说每家两部车,就算每家只有一部车,也有4成住户没地方停车,到时候的抢车位大战......那画面太美,我不敢想。

来吧,我们进售楼处看一下沙盘。沙盘做的还是挺美丽的,环绕一圈的商业颇有动感。连屋顶都做了绿化。

标箭头的这些位置,都是有蓝色水景的。

左边箭头边上有个圆圆的是小区正门位置,门外也是有水景的。沙盘演示长这样:

我们再来看看真正的大门外,虽然也挺漂亮,但绝对是一毛钱的水景都没有:

小区内部一眼可以看到头:

沙盘上的喷泉溪流都变成了绿化

还记得楼Sir之前提过的园林吗?最能体现一个楼盘的腔调是园林,而不是随便铺点草坪种两棵树的绿化

没有水景的园林死气沉沉,可是水景的造价高啊,后期维护费用更高。连车位都配不足的小区,还奢望园林,还奢望水景?只能说,你想多了。

| 安居客

全景地图一目了然,除了最南边的泳池之外,取消了一切“可有可无”的水景。

售楼处的沙盘,所谓的规划,也只能看看。认真你就输了

再一记闷棍,楼间距

其实,单看沙盘也看不出楼间距小,甚至站在小区内也不觉得,为啥呢?因为你不会抬头看到它三十多层!抬头看看,是不是压迫感就来了?

看楼间距有俩维度:一个是绝对值,一个是相对值,绝对值小我们一眼就能看出来,但是相对值小是什么意思呢?

比如,我们按照看小高层的习惯看这个楼盘的楼间距,绝对值是看不出小的,但30多层高度比普通小高层住宅多出一倍!同样的楼间距自然就不够用了。那有没有办法不进行很繁琐的日照分析就能看出来楼间距小不小呢?

当然有,用我们最常用的百度地图!(也得看卫星图取景时间)

不吹不黑,我们先来把尚运上品右边海岸壹号做个对比。

海岸壹号是个2009年建造,总户数855户的小区。刚刚我们介绍过,尚运上品总户数1261户。地图显示,海岸壹号的面积比尚运上品大不少,所以地多人少的海岸壹号,楼栋分布自然要稀疏得多。海岸壹号前一排(右下角办公大楼除外)的阴影仅仅能扫到后一排低楼层的小角,并且光线一偏很快能恢复日照。因为它不单南北向楼间距大,东西向楼间距也大。

左边的尚运上品就惨了,前一排楼的阴影直接挡住后一排半截,并且光线偏转都没太大用,因为东西向的楼间距相对也太小了。所以这个楼盘,二排之后、中区以下的住户基本常年和阳光说拜拜了。

如果觉得我有失偏颇,我们还可以再看看尚运上品的左边

不论是小一点面积的海怡豪园,还是大一点面积的紫荆花园,楼间距都挺优秀,前一排对后一排的影响微乎其微。

真是没有对比就没有发现,至少在这个片区,凡是正经小区,楼间距都能吊打尚运上品!

明着坑你的得房率

他家户型多得眼花缭乱,楼Sir在海口市住宅与房地产信息网上,搜罗了一下所有一期已售户型:

面积段44.22~91.48平米,得房率低至73%

面积段131.58~146.58平米,得房率在74%~76%

面积段180.98~236.95平米,得房率82%

同样的价格,小户型相当于比大户型贵了12%

为什么?因为小户型所在H栋一层有7户之多,所以过道占用了太多公共空间!

乍看同个小区同样的价格,其实每层户数越多单价越高

另外,销售说一期售罄不要信,看看还剩下多少:

所谓“豪宅”,也没那么好清空,毕竟大家心里都有一杆秤。

在售精装现房2.8万,什么户型都有的挑。(提一嘴,一期预售证已过期

奇葩的户型

先来看个小户型61.50平米的(44的就不放了,套内才32太凶残了):

61平米这个户型可以原地封神了,第一次遇到这么难下手的户型。除了朝南还可以算优点,其余居然一个优点都很难找出来!

得房率仅73%就不提了,这户型最大的缺点是根本就没有卧室的私密空间

一进门,那么小的户型还整个子母门,也不知道是几个意思,为了浪费面积来的?为了证明自己有玄关,画了个扁扁的鞋柜。我就想问,但凡真放了个鞋柜,别的家具还怎么进出,人进出都费劲吧?

再下来,一个采光全无的客厅,外加一个挡了过道的三人餐桌。其实小户型局促完全可以不要客厅,直接做个绕墙卡座餐厅客厅一体化

接下来,最经典的来了,厨房、厕所门对门,中间还留个长过道。浪费面积不说,我真不知道设计师是咋想的,为了吃完就排更方便点吗?

| 尚运上品一期“精装”现房

再往下看,61平米那么小的一室户,开放式卧室开间4米5!我真的跪了!全屋仅存的大采光面,给了眼睛一闭一睁的卧室,两扇窗户中的一扇,还让60公分的衣柜挡了一半!

看了这个户型,我陷入深深地思考,没个三十多年的脑积水绝对设计不出这样的户型,就算真设计出这样的户型,也不至于每个室内布置都不对!

我们再来看下面这个132平米的户型,虽然也挺奇葩,但是跟61比起来还是眉清目秀多了。

这个进门倒是摒弃了小户型的玄关,直接大鸣大放一览无余,连次卫都能一并欣赏,妙啊!进门往南去厨房,能不能过去我不知道,但是挪椅子的动作一定会有。好容易来到厨房门口,你要是真在图示位置怼上一个双开门大冰箱,我保证你进不去厨房,橱柜深度60公分,冰箱起码90x70,两边还得富余几公分散热,这门,侧身能进来我都算你苗条。

主卧客厅都朝北,如果能看海景也不算冤枉。但客厅开间3.8,次卧开间4.9!设计师是认真的吗?然后次卧半夜爬起来上个厕所得先把餐椅推开,一路狂奔左转到小门厅,遇到三个关着的门,迷迷糊糊但愿别进错。

这户型总体来说,该有的采光通风还是有的,先天缺陷是面宽进深设置反了。一个优秀户型的基础是:面宽比进深大就是横着的长方形比竖着的长方形优秀。其实道理也很简单,横着的长方形接收的阳光多,南北向空气流通的路径短。这个户型已经先天不足,只能靠后期大神级别的室内设计师来弥补了。

最后看了下236的,果然面积越大户型越好。虽然得房率也挺高达到82%,但就是目测像一百七八十米的户型。唯一槽点是不显大

小算了一下,236平米,单价2.8万起,总价660万起。

避坑建议

总体来说,这个盘真不便宜,一期2.8万起带装修,装修的档次也就勉强和市面上2000的一样。二期带不带装修还不确定,备案价没那么快出来。

且不说马路对面的二手海岸壹号只要2.3万,就是顶豪玖悦台,不带装修的价格也就2万元(带了一万元豪装的也才3万)。

单价,尚运上品是真的贵,没有倒挂的新房总觉得不香。

总价吧,人家有建面44平米123万的小户型。可真花123万,买个单价一万七70多平米的两房不香吗?

如果说买个得房率高点的大户型,181以上的也要五六百万。可真有那钱,买个282平米起的毛坯玖悦台不好吗?

| 玖悦台,第二排是住宅

那180户的圈层不比这里纯粹多了,何必在这跟一千多户挤一起。

这个楼盘如果真要买,现房会稳点。楼Sir查到个一期逾期交房的判决书,本该2019年12月31日交房,开发商认为是口罩事件影响了交房,法院判决违约金还是要赔的,只不过从中扣除口罩影响的60天。

Emm,其实那会儿不管因为啥影响工作效率,大伙儿都推到口罩上,咱也不管谁在前谁在后,也不管当地是不是真有武汉那么严重。反正就是影响了,还影响了276天

| 天眼查

市区的楼盘越做越敷衍,地段好就真的是王道吗?

楼Sir觉得,除了地段,还是要有好的产品力和好的物业服务,这样的真豪宅才能穿越楼市的大周期,立于不败之地。

海口湾可能真的卖得掉,销售硬气到中午不上班,周末也不上班。

想看房?乖乖请假拿着身份证过来。

大家来评评,这样的“伪豪宅”真的值得买吗?

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